Không chỉ những Ông trùm dự án có nhu cầu tìm kiếm các quỹ đất nền đẹp và tiềm năng đầu tư. Ngày nay, cư dân cũng có nhu cầu tìm kiếm các quỹ đất đẹp để xây dựng và kiến thiết các công trình sáng tạo theo phong cách riêng của mình. Từ đó, tạo ra những sản phẩm bất động sản mới lạ. Mở rộng thị trường bất động sản, những người có tài chính lớn có tầm nhìn rộng sẽ có thêm cơ hội để phát triển trong lĩnh vực bất động sản. Nam Kỳ Lân sẽ cùng các bạn đi phân loại đất nền cũng như bật mí những bí quyết mua đất nền giá rẻ. Hãy tiếp tục theo dõi để không bỏ lỡ thông tin quan trọng nhất nhé!
Đất nền là gì?
Đất nền chúng ta có thể hiểu là đất còn nguyên vẹn chưa có sự tác động nào của con người. Hay chúng ta cũng có thể hiểu là đất chưa có hoạt động xây dựng hay san lấp.
Thông thường các mẫu đất nền thường là đất trống. Hiện nay trên thị trường bất động sản có 3 mẫu đất nền chính là: Đất nền dự án, đất thổ cư, đất liền kề.
Các loại đất nền hiện nay
Theo quy định của bộ luật đất đai Việt Nam. Đất nền được chia thành 3 loại chính là đất nền dự án, đất thổ cư, đất liền kề. Mỗi quỹ đất này đều có những đặc điểm và quy định sử dụng riêng. Chúng ta cần phân biệt rõ để tránh trường hợp mua nhầm hoặc vi phạm quy định sử dụng đất của nhà nước.
1. Đất nền dự án
Đất nền dự án là những lô đất nằm trong dự án đang được chủ đầu tư tiến hành quy hoạch hoặc đã được quy hoạch rồi. Những khu đất này chưa được xây dựng và bước đầu có sự tác động nào của con người, đất vẫn còn nguyên hiện trạng. Về cơ bản thì ẫu đất này đã có sự tác động của chủ đầu tư như: Quy hoạch thành từng lô cụ thể, phân tách các lô đất theo nhiều diện tích khác nhau hoặc xây dựng đường nội bộ trong khu vực dự án.
Chủ đầu tư có trách nhiệm cấp phép các loại giấy tờ có liên quan đến đất cho cư dân khi trao đổi mua bán. Đặc biệt, chủ đầu tư cũng cần bồi thường đất cho những hộ gia đình bị lấy đất để làm dự án.
2. Đất nền thổ cư
Đất nền thổ cư được hiểu là đất ở, đất này thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Không sử dụng cho các hoạt động nông nghiệp. Quỹ đất này có ở cả nông thôn và khu vực thành thị. Nhóm đất đầy sử dụng cho hoạt động xây dựng nhà ở sinh hoạt hàng ngày cho con người. Hoặc cũng có thể là những công trình phúc lợi cho con người.
3. Đất nền liền kề
Quỹ đất này có đặc điểm tương tự như đất dự án, cũng thuộc khu vực thi công các công trình dự án lớn như: Khu đô thị, khu dân cư… Các nền đất được bố trí gần nhau với các diện tích bằng nhau, Mang tính đồng bộ. Chính vì thế, đất liền kề và đất dự án có đặc điểm tương đối giống nhau. Cần phụ thuộc vào các yếu tố khác để phân định rõ ràng hai nhóm đất này.
Sự khác biệt giữa đất nền dự án, đất nền thổ cư, đất nền liền kề
1. Về pháp lý
Để tìm hiểu kỹ hơn về các quỹ đất này ta có thể dựa vào tính pháp lý của các loại đất như sau:
Đất nền dự án: các lô đất nền này được đảm bảo về tính dự án rất cao, đất được nhà nước bảo vệ và kiểm chứng trước khi đưa ra thị trường. Nên các chủ đầu tử để được bán các quỹ đất này cần phải trải qua các kỳ kiểm định nghiêm ngặt và được cấp phép quy hoạch rõ ràng.
Đất nền thổ cư: quỹ đất này thì có nhiều rủi ro hơn. Bởi nhiều lô đất không có giấy tờ chứng thực quyền sử dụng đất. Chỉ có giấy viết tay hay hợp đồng viết tay tự quy định giữa 2 bên. Đối với trường hợp này, khi xảy ra tranh chấp hoặc mua bán sẽ gặp khó khăn. Vì pháp luật không chứng minh đó là đất hợp pháp.
Đất nền liền kề: quỹ đất này cũng được đảm bảo an toàn vì được các cơ quan kiểm định rõ ràng trước khi mua. Mỗi lô đất đều được cấp giấy phép sử dụng trước khi tiến hành đưa lên thị trường bất động sản.
2. Mục đích sử dụng
Đất nền dự án: là mô hình bất động sản chuẩn và đảm bảo chất lượng tốt nhất cho người sử dụng. Hệ thống cơ sở hạ tầng đều được đồng bộ và vận hành theo một chuỗi các quy trình khép kín. Đồng thời thu hút được các nguồn vốn đầu tư sinh lợi nhuận đi kèm.
Đất thổ cư: Đất nền thổ cư thường do dân cư tư xây dựng theo bản vẽ thiết kế cá nhân. Do đó, tính đồng bộ giữa các căn hộ là ít hoặc không có. Các hệ thống tiện ích cũng bị hạn chế hơn so với các dự án được đầu tư quy hoạch.
Đất liền kề: thông thưởng sẽ được thiết kế theo quy hoạch chung của chủ đầu tư, các căn hộ được xây dựng đồng bộ theo các mẫu kiến trúc hiện đại. Chính vì thế tiện ích sử dụng trong khu vực cũng tốt hơn và chất lượng hơn rất nhiều. Trong dự án sẽ có đầy đủ trung tâm thương mại, bệnh viện, trường hợp, giao thông thông …
Những lô đất nền không nên đầu tư
Như chúng ta đã biết thị trường bất động sản là một trong những sân chơi lớn cho tất cả những ai dám đầu tư và đam mê đầu tư. Nhưng đầu tư sao cho phù hợp và có tiềm năng phát triển lớn thì hoàn toàn là một chuyện khác. Trong sân chơi ấy, không thể tránh khỏi những dự án ảo, dự án ma… được xây dựng kế hoạch bài bản từ khâu quy hoạch đến xây dựng và thậm chí cả hệ thống vận hành. Để đánh lừa thị hiếu dân đầu tư rót vốn. Nhưng khi tiền trạm thực tế các quỹ đất đối không hề tồn tại hoặc nếu có thì cũng không được quy hoạch như trên báo cao.
Chính vì vậy, chúng ta cần cẩn trọng trong các dự án đầu tư để tránh nhận về những rủi ro không đáng có. Sau đây là một số lô đất tuyệt đối không nên đầu tư:
- Đất nền cầm cố ngân hàng: nhiều nhà đầu tư đã ngã ngựa khi mua nhầm phải những lô đất bị ngân hàng cầm cố. Vừa không thể bán lại vừa không được cấp phép xây dựng. Những lô đất này khi bị ngân hàng phát mãi tài sản thì chủ đầu tư sẽ mất trắng và rơi vào tình trạng phá sản.
- Đất nền dự án ma: Thông qua hệ thống “cò đất” nở rộ thì các tay buôn bán đẩy đẩy lên thị trường bất động sản những dự án đất nền ảo không có thật. Sau đó khi chủ đầu tư rót vốn thì chiếp đoạt tài sản và bỏ trốn. Điển hình nhất ta có thể thấy dự án ma Alibaba, một dự án tưởng chừng như hoành tráng, đồ sộ ngất trời khu vực tỉnh thành phía Nam. Vậy mà chỉ sau một thời gian chúng đã lộ diện và cho thấy những thủ đoạn xảo quyệt nhất trong giới bất động sản.
- Đất nền thanh lý giá rẻ: Một cái bẫy khá lớn thường nhằm vào các chủ đầu tư mới trên thị trường khi chưa am hiểu thị trường bất động sản. Những thông tin rao bán đất rẻ tràn lan trên thị trường với những lời quảng cáo hoành tráng, có đầy đủ các tiện ích hiện hữu, tương lai sẽ có các dự án xây dựng nhà máy, khu chế xuất… làm lu mờ đi giá trị thực của mảnh đất đó. Khi chủ đầu tư rơi vào bẫy, thị thành quả nhận được là số tiền khổng lồ cho cò mồi. Chủ đẩu đầu tư chỉ còn lại mảnh đất ở vùng quê xa xôi hẻo lánh, thậm chí là đồi núi…
- Đất chưa được phép phân lô tách thửa: nhiều dự án đất chưa được tiến hành phân lô rõ ràng, nhưng đã được rao bán với giá trên trời. Đặc biệt các lô đất ở ven đô thị thành phố Hồ Chí Minh. Nên các bạn cần cẩn trọng hơn trong quá trình tìm kiếm dự án đầu tư.
