Phân lô bán nền khó “hot” trở lại
Dự thảo “Điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội” quy định cụ thể tại 4 quận lõi (Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa,…) Hai Bà Trung), thửa đất được tách thửa phải đáp ứng điều kiện diện tích không nhỏ hơn 30m2. Trong khi đó, tại thị xã Sơn Tây và 8 quận còn lại (Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm). , Thanh Xuân, Long Biên, Hoàng Mai, Cầu Giấy, Tây Hồ) không được nhỏ hơn 40m2…
Nhiều ý kiến cho rằng, việc Hà Nội sắp cho phép phân lô, bán nền trở lại sẽ khiến thị trường phân lô bán nền diễn ra rầm rộ, cùng với việc “thổi phồng” tạo nên cơn sốt “ảo” làm nhiễu loạn thị trường.
Nhận định về vấn đề này, ông Trần Xuân Lương, Tiến sĩ Bất động sản – Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, việc tách thửa, hợp thửa là nhu cầu cấp thiết của thị trường, đồng thời là nhu cầu cấp thiết. về nhà ở.
Theo đánh giá của giới chuyên môn, việc Hà Nội sắp cho phép phân lô bán nền trở lại, phân khúc phân lô bán nền khó có cơn sốt “nóng” như trước.
Đề xuất của Hà Nội về diện tích tối thiểu tách thửa, hợp thửa thực chất là quy định lại diện tích tách thửa. Do đó, cần quy định cụ thể số lượng được phép tách thửa, hợp thửa, nhất là khu vực ngoại thành Hà Nội như Sơn Tây, Ba Vì, Thạch Thất, Hoài Đức … Nền tràn lan, rồi bơm thổi, đẩy giá cao, rồi bỏ hoang gây lãng phí. Trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng cấp thiết.
Theo TS Trần Xuân Lương, mỗi chính sách với những quy định cụ thể sẽ là công cụ điều tiết, quản lý giúp thị trường lành mạnh và ổn định hơn. “Sau đợt phân lô bán nền ồ ạt hồi đầu năm ở nhiều địa phương dừng phân lô, bán nền, trong đó có Hà Nội khiến thị trường có dấu hiệu chững lại. Việc Hà Nội chuẩn bị trở lại phân lô bán nền sẽ giúp thị trường có nguồn cung tốt hơn, nhưng sẽ khó xảy ra tình trạng sốt “nóng” như trước ”, TS Lương nói.
Bởi theo ông Lương, thời điểm này thị trường bất động sản chịu tác động của nhiều công cụ quản lý của Nhà nước như: Thắt chặt tín dụng bất động sản; siết chặt quy hoạch; Nghị quyết 18-NQ / TW yêu cầu đánh thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều bất động sản hoặc bỏ khung giá đất, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường hoặc Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). biến đổi).
Trong khi đó, nhiều chuyên gia cho rằng, sự vào cuộc của các địa phương chỉ là giải pháp tình thế còn “gốc” của vấn đề là những vướng mắc trong quy định của pháp luật vẫn chưa được giải quyết.
“Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng“ sốt ảo ”giá đất gắn với tình trạng phân lô bán nền tràn lan bắt nguồn từ những“ bất cập ”của một số quy định dưới luật. Tháng 5/2022, một số đơn vị đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị sửa đổi quy định của pháp luật về tách thửa đất ở, không để xảy ra tình trạng tách thửa đất nông nghiệp. đất công nghiệp, phi nông nghiệp phân lô bán nền tràn lan ”, ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết.
Xóa bỏ nhà “siêu mỏng, siêu méo”?
Theo nhiều chuyên gia, quy định cụ thể này sẽ góp phần giải quyết vấn đề nhà “siêu mỏng, siêu méo” phát sinh trên các tuyến đường mới mở trong thời gian tới.
“Dự thảo lần này có quy định cụ thể hơn về diện tích được phép tách thửa và phân loại chi tiết hơn đối với từng khu vực. Tôi cho rằng với quy định này sẽ góp phần hạn chế, loại bỏ dần những thửa đất không đủ điều kiện về diện tích nhưng vẫn được xây dựng nhà ở ”, TS Trần Xuân Lương nói.
Những ngôi nhà “siêu mỏng, siêu méo” xuất hiện khắp nơi trên những con đường nghìn tỷ. Trong ảnh: căn nhà siêu mỏng, trông như một “lưỡi dao” khổng lồ “mọc” lên khi giải phóng mặt bằng mở rộng đường Phạm Văn Đồng, quận Bắc Từ Liêm.
KTS Phạm Thanh Tùng – Chuyên gia kiến trúc đô thị cho rằng, việc Hà Nội quy định tách thửa tại các quận nội thành với diện tích 40m2 là phù hợp. Nhưng liệu điều này có xâm phạm đến quyền lợi của công dân, đặc biệt là diện tích đất mà người dân đã được cấp sổ đỏ ?.
“Đây chỉ là con số do chính quyền đặt ra, nhưng làm thế nào để những người có sổ đỏ và sinh sống hợp pháp trên mảnh đất của mình? Vì vậy, việc đưa ra con số này cần có sự lý giải hợp lý và khoa học. Đặc biệt, khi làm gì ảnh hưởng đến quyền lợi của công dân thì phải minh bạch, không trù dập mà cần có tuyên truyền, tạo điều kiện để người dân chuyển đi nơi khác sinh sống. Còn khu vực nằm trong quy hoạch thì phải tổ chức đấu giá ”, KTS Phạm Thanh Tùng nói.
Theo KTS Phạm Thanh Tùng, việc quy định diện tích tối thiểu để tách thửa mới chỉ giải quyết được phần “ngọn” của vấn đề nhà “siêu mỏng, siêu méo”. Bởi lẽ, hiện Hà Nội vẫn chưa có thiết kế đô thị, nhất là các tuyến đường mới mở, các công trình cao thấp xuất hiện rất lộn xộn, khó coi, kiến trúc không theo một quy định nào.
“Vấn đề thiết kế đô thị đã được đặt ra từ lâu nhưng một cách hời hợt và quan trọng là không thực hiện khi xây dựng, cải tạo đô thị. Con người đã quá mải mê với những quy hoạch chung, những quy hoạch định hướng cho mấy chục năm tới mà quên mất những quy hoạch chi tiết, những thiết kế đô thị phục vụ cho con người ngày nay. Nếu có thiết kế đô thị thì sẽ không có chuyện nhà “siêu mỏng, siêu méo” mọc lên một cách vô lối như đã và đang xảy ra ở các đô thị như Hà Nội, TP.HCM … ”, KTS Phạm Thanh Tùng thẳng thắn chia sẻ.
Vì vậy, theo KTS Phạm Thanh Tùng, trước hết làm quy hoạch phải có tầm nhìn xa. Đồng thời, cần phân cấp cho chính quyền địa phương như quận, phường quản lý cả về kiến trúc và xây dựng theo quy hoạch thành phố đã được phê duyệt. Ngoài ra, chúng ta không nên làm để chữa cháy mà cần kiểm tra lại toàn bộ nhà “siêu mỏng, siêu méo”, nếu ảnh hưởng đến mỹ quan, trật tự đô thị thì tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng. đến người dân một cách thỏa đáng.
