Những đề xuất về thời hạn sở hữu nhà chung cư mà Bộ Xây dựng đưa ra còn nhiều hạn chế, bất cập, nếu thay đổi theo hướng xác định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng công trình thì sẽ phải sửa hàng loạt quy định. quy định pháp luật và thị trường nhà ở chung cư sẽ bị xáo trộn mạnh theo chiều hướng tiêu cực.
GIỮ NHỮNG QUY ĐỊNH CŨ VÀ BỔ SUNG CÁC ĐIỀU KIỆN CẢI TẠO, XÂY DỰNG MỚI
Theo quy định tại Điều 123, Luật Nhà ở 2014: “Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có công chứng, các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở đó. với ngôi nhà đó trong một thời hạn nhất định cho người mua”.
Tại Khoản 1, Điều 98, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Nhà chung cư được phân thành các hạng để xác định giá trị của nhà chung cư khi quản lý, giao dịch trên thị trường”.
Về cấp hạng, căn cứ Thông tư số 31/2016 của Bộ Xây dựng, mỗi tòa nhà chung cư được phân thành 3 hạng A, B, C tùy theo mật độ xây dựng, khả năng tiếp cận phương tiện giao thông. giao thông công cộng đô thị, diện tích sử dụng bình quân căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu.
Việc phân hạng chung cư được cơ quan quản lý công nhận sẽ tránh được các tranh chấp, kiện cáo liên quan đến giá dịch vụ, quản lý chung cư; Đây là cơ sở để áp dụng giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo khung giá do UBND tỉnh ban hành.
Vì vậy, đề nghị giữ quy định hiện hành về sở hữu nhà chung cư và bổ sung một số quy định về điều kiện cải tạo, xây dựng mới, di dời, tái định cư khi công trình xuống cấp vào Luật Nhà ở, Luật Nhà ở và Luật Nhà ở . Hoạt động kinh doanh BĐS và một số văn bản dưới luật đã giải quyết được yêu cầu thực tiễn, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân, bảo đảm an sinh xã hội nói chung. .
QUY ĐỊNH VỀ THỜI HẠN SỬ DỤNG CĂN HỘ
Tại Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời gian sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở. cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”. Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng căn cứ vào phụ lục phân loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013 ngày 25/7/2013 của Bộ Bộ Xây dựng.
Như vậy, trước đó chúng ta cũng đã có quy định về thời hạn sử dụng căn hộ, lần này Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản chúng ta nên bổ sung theo hướng cụ thể hóa các điều kiện để hoàn thiện hơn. Cải tạo, nâng cấp, di dời, tái định cư các khu chung cư xuống cấp, mất an toàn.
Nên tách bạch vấn đề sở hữu và vấn đề thời hạn sử dụng, không nên đồng nhất, đồng nhất hóa sẽ dẫn đến mất thời gian, kém hiệu quả, gây bức xúc dư luận, thậm chí có lợi cho một bên mà không được giải quyết. giải quyết vấn đề theo hướng có lợi cho tất cả các bên.
Mặt khác, theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà chung cư là tài sản và chủ sở hữu có tất cả các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản đó theo quy định tại Điều 158 Bộ Tài chính. Luật Dân sự 2015.
Nếu thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời gian sử dụng công trình sẽ không phù hợp với quy định pháp luật về tài sản được quy định tại Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Xây dựng.
Mọi định hướng, đề xuất thay đổi phải phù hợp với hệ thống pháp luật Việt Nam, phù hợp với thực tiễn. Việc gắn thời hạn sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng công trình là chưa hợp lý, khi đó người mua sẽ quay lưng với loại hình nhà ở này, vô tình sẽ tác động tiêu cực đến thị trường nhà chung cư, hậu quả về lâu dài sẽ ảnh hưởng đến thị trường chung cư. chính sách và quy hoạch phát triển của khu vực đó.
MỘT SỐ ĐỀ XUẤT CẦN LÀM VỆ SINH
Thứ nhất, mục đích của quy định về thời hạn sở hữu căn hộ là gì? Mục đích là gì? Nếu chỉ để tạo cơ sở pháp lý cho việc cải tạo chung cư cũ dễ dàng hơn thì không cần quy định thời hạn sở hữu, bởi Luật Nhà ở 2014 đã đề cập đến vấn đề thời hạn sử dụng nhà ở. Muốn cải tạo chung cư cũ nhưng chúng ta vẫn chưa làm được thì giải pháp cho vấn đề này là phải cụ thể hóa, bổ sung triệt để các quy định cũ.
Cần đưa ra bộ tiêu chí cụ thể để cải tạo chung cư cũ, thay vì áp tuổi chung cư để giải bài toán này
Thứ hai, nếu trùng thời hạn sở hữu và thời hạn sử dụng công trình thì vô tình chúng ta đang xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của các chủ sở hữu nhà chung cư, cụ thể là nhóm người có thu nhập – mức sống. thấp đến trung bình, gây bất bình đẳng xã hội.
Thứ ba, không nhất thiết phải áp dụng thời hạn sở hữu chung cư mà nên đưa ra “bộ tiêu chí cải tạo chung cư cũ cụ thể”, quy định về thời hạn sở hữu là chúng ta đang đặt ra thách thức mới cho chính phủ. chúng tôi, điều này là không khả thi trong thực tế.
Thứ tư, cần khảo sát, lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư, tìm hiểu tâm tư, nguyện vọng của người sử dụng nhà chung cư khi sửa luật, để việc sửa đổi, bổ sung luật thiết thực hơn. Bởi lẽ, mục đích cuối cùng là “cải tạo chung cư cũ”, pháp luật muốn thực hiện được cũng cần ghi nhận nguyện vọng của chủ sở hữu nhà chung cư, hài hòa lợi ích ba bên: người dân – chủ đầu tư và Nhà nước.
Thứ năm, để làm tốt chính sách bồi thường, tái định cư khi cải tạo, phá dỡ chung cư cũ, người dân phải xem mình được lợi gì khi ra khỏi chung cư cũ. Cải tạo dự án này sẽ ít thách thức hơn, khả thi hơn.
Thứ sáu, các quy định quốc tế không thể áp đặt vào Việt Nam một cách máy móc, bởi điều kiện thu nhập – mức sống của người dân, nhận thức của người dân về quyền sở hữu và tài sản; Pháp luật của mỗi quốc gia về tài sản và tài sản rất khác nhau.
Văn Phòng Luật Pháp Chính Pháp
Link nguồn: https://cafef.vn/giu-nguyen-quy-dinh-so-huu-nha-chung-cu-20221126075109458.chn
