Lãi suất ngân hàng tăng, thanh khoản bị “tụt dốc”
Thị trường bất động sản đang bị ảnh hưởng “kép” khi tín dụng bị thắt chặt, lãi suất và lạm phát gia tăng. Điều này khiến giới đầu tư bất động sản “đau đầu”, áp lực tài chính ngày càng lớn.
Cụ thể, lãi suất tăng đã và đang gây áp lực lớn lên thị trường bất động sản khi lãi suất cho vay mua bất động sản từ 7,5% một năm trước lên 10-12%. Thanh khoản nhiều phân khúc sụt giảm khiến thị trường ngày càng trầm lắng. Nhiều chủ đầu tư chấp nhận “cắt lỗ” bất động sản khi bị người mua “ép giá”.
Theo một chuyên gia trong ngành, việc tăng lãi suất làm tăng chi phí của các doanh nghiệp bất động sản, dẫn đến thanh khoản thấp, thị trường sẽ rơi vào tình trạng trì trệ kéo dài.
Quan sát thị trường cho thấy, kể từ tháng 5/2022, khi Ngân hàng Nhà nước thông báo siết room tín dụng cho bất động sản, thị trường ngay lập tức gặp khó khăn về thanh khoản.
Trong quý 2 và quý 3 năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến sự sụt giảm cả về giao dịch và nhu cầu. Việc ngân hàng thắt chặt tín dụng đã “bóp nghẹt” dòng tiền của giới đầu cơ, và những người có tiền cũng đang trong tâm trạng thận trọng, bởi đến thời điểm này, xu hướng thị trường vẫn chưa rõ ràng và khó nắm bắt.
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phân khúc đất nền chịu ảnh hưởng nặng nề nhất kể từ thời điểm siết tín dụng, dự báo thanh khoản sẽ tiếp tục “dốc” trong thời gian tới. Cụ thể, đất nền khu vực ngoại thành Hà Nội chuyển về phía Tây như Hoài Đức, Quốc Oai mức lãi giảm từ 17-39%; phía Bắc như Sóc Sơn, Đông Anh với mức lãi suất giảm từ 8-30%; hay phía đông là Long Biên, Gia Lâm lãi suất giảm từ 21-28%; còn phía Nam là Thanh Trì giảm 24%.
Tại TP.HCM và các tỉnh lân cận, có 9 dự án mở bán với nguồn cung 1.057 nền, giảm 65,6%; lượng tiêu thụ chỉ đạt 22%, giảm 77,8% so với quý trước.
Với thị trường Tây Nguyên, hiện nay tại Lâm Đồng, việc phân lô, bán nền, chuyển nhượng trên địa bàn tỉnh đã cơ bản được kiểm soát. Do đó, hoạt động mua bán đất nền giảm mạnh với hơn 6.000 nền đất được giao dịch thành công trong quý III / 2022, giảm 13.000 nền so với quý II / 2022, giá giảm nhẹ, một số chủ đầu tư phải chấp nhận cắt lỗ. .
Tình hình tương tự ở Bắc Trung Bộ khi tỷ lệ hấp thụ của đất thấp. Nhu cầu mua bán ký gửi giảm mạnh. Trong đó, Thanh Hóa với 18 dự án được chào bán, nhu cầu thực tăng mạnh trong quý III nhưng đến cuối quý III, đầu quý IV chững lại do khó khăn về tài chính. Khách hàng chuyển sang xu hướng đầu tư đất nền ở những khu vực có vốn đầu tư công lớn. Bên cạnh đó, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Bình, Quảng Trị ghi nhận tình trạng đầu cơ giảm hẳn so với 6 tháng đầu năm nay, hiện tượng nhà đầu tư xuống tiền đặt cọc… đất nền, dự án nhộn nhịp trước đó. Người mua, người bán giờ vắng vẻ, lác đác hỏi giá chứ hỏi mua hay đặt cọc.
Theo báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn, nhu cầu đất nền tại nhiều quận, huyện vùng ven giảm mạnh nhất 25% trong quý II / 2022.
Theo các chuyên gia, phân khúc đất nền bị ảnh hưởng nhiều nhất khi thanh khoản của thị trường giảm và lãi suất tăng. Đất đai là sản phẩm có giá trị lớn, hầu hết cần được ngân hàng cho vay vốn. Do đó, khi dòng tiền bị thu hẹp thì ngay lập tức thanh khoản sẽ giảm xuống.
Ngoài ra, phân khúc nhà thấp tầng và bất động sản nghỉ dưỡng cũng chứng kiến sự sụt giảm thanh khoản. Ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu cho thấy mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước đã giảm đáng kể kể từ tháng 3 năm nay. Nhiều tỉnh, thành có nhu cầu mua bất động sản quý III giảm so với quý trước như Hải Phòng ước giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%. Ngoài ra, tại một số tỉnh thành khác như Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, nhu cầu bất động sản thấp tầng (bao gồm đất nền, đất nền dự án và nhà riêng) cũng giảm 19-33%. Ở phân khúc nghỉ dưỡng, condotel gần như đứng giá trong giao dịch, trong khi các loại hình nhà phố, biệt thự, shophouse … giao dịch khá chậm trong những tháng gần đây.
Theo các chuyên gia, so với đất nền, chung cư cũng bị ảnh hưởng nhưng không nghiêm trọng bằng. Bởi lẽ, phần lớn căn hộ xuất phát từ nhu cầu nhà ở thực tế, còn đất nền chủ yếu xuất phát từ nhu cầu đầu tư, không thể tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê nếu đất trống.
Thực tế cho thấy, sau một thời gian “hốt” lãi, thị trường bất động sản quý III đã bắt đầu xuất hiện hiện tượng cắt lỗ hoặc bán ngang giá vốn. Khi lãi suất tăng, đối với bất động sản xa trung tâm, vùng ven, ngoại thành, bất động sản không khai thác được… thì giá sẽ giảm dần. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để mua loại bất động sản không khai thác được, không có tiền trả lãi hoặc tiềm ẩn nguy cơ tăng giá bất động sản thấp hơn lãi suất vay sẽ buộc phải cắt lỗ.
Nhà đầu tư “sợ lãi suất”
“Mất ngủ” “tiến thoái lưỡng nan” hay “như ngồi trên đống lửa” được coi là những cụm từ nói về tâm lý của giới đầu tư bất động sản thời điểm này. “Đổ mồ hôi hột” nhất có lẽ là nhóm khách hàng sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính, đứng trước áp lực lãi suất cho vay ngày càng tăng, họ phải tìm cách “thoát” hàng, nhưng không hề đơn giản. Có thể nói, nhà đầu tư nào ra được sản phẩm vào thời điểm này thì cứ gọi là “may mắn”, thở phào nhẹ nhõm.
“Giai đoạn này, hiện tượng cắt lỗ không nhiều nhưng thời gian tới sẽ lộ rõ khi nhiều nhà đầu tư không chịu nổi áp lực”, một chuyên gia trong ngành bày tỏ quan điểm.
Từ cuối năm, thị trường bất động sản vẫn sẽ phụ thuộc vào điều hành kinh tế vĩ mô, nhất là lạm phát, room tín dụng, thay đổi pháp luật liên quan đến bất động sản … Thậm chí, phải mất cả năm 2023, thị trường bất động sản mới đã phục hồi.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam cho rằng, việc lãi suất tăng mạnh và leo thang từng ngày như hiện nay khiến thị trường bất động sản vốn đã khó lại càng khó hơn. Nếu tình trạng này tiếp tục diễn ra, đây có thể là một sản phẩm “đánh bật” thị trường sau đại dịch.
Giới đầu tư bất động sản “đau đầu” nhìn lãi suất tăng từng ngày.
Theo ông Thắng, có 3 tác động rõ ràng nhất của việc lãi suất tăng lên thị trường bất động sản. Thứ nhất, nhu cầu thị trường giảm mạnh. Với lãi suất vay mua bất động sản trên 12% / năm như hiện nay, các nhà đầu tư càng thận trọng và cẩn trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào bất động sản. Mặc dù nhiều nhà đầu tư có nguồn thu nhập tốt muốn vay vốn ngân hàng để đầu tư nhưng việc tiếp cận vốn vay hiện đang vô cùng khó khăn khi “room” tín dụng có hạn.
Thứ hai, việc cắt lỗ xảy ra trên diện rộng. Những năm gần đây, khi thị trường bất động sản sôi động và lãi suất còn hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không có khả năng trả nợ và chấp nhận cắt lỗ. Tuy nhiên, hiện tại thị trường đang chững lại, thanh khoản thị trường thứ cấp giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư vẫn kẹt hàng dù giá đã giảm sâu.
Cuối cùng, người bán kẹt vốn, cắt lỗ để bán thu hồi vốn. Người mua sợ lãi suất cao, nếu có nhà đầu tư chấp nhận vay lại lãi suất cao sẽ khó tiếp cận vốn vì hết “room”.
“Với vòng luẩn quẩn như hiện nay, việc thị trường rơi tự do trong thời gian tới là hoàn toàn có thể xảy ra nếu không có biện pháp xử lý kịp thời”, ông Thắng nhấn mạnh.
Mới đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cũng nhấn mạnh, hiện có hơn 50% nhà đầu tư đang vướng mắc trong việc vay vốn đầu tư bất động sản. vốn tăng rất cao, muốn bán nhưng không bán được. Chủ đầu tư có phương án cuối cùng là trả lại sản phẩm cho nhà đầu tư, nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí mà họ tiếp tục chịu để tiếp tục vay. Đây là một nút thắt cổ chai, và kết quả là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua, khi đó thị trường sẽ hạ giá.
Tuy nhiên, một số chuyên gia khác cho rằng, việc hệ thống ngân hàng tăng lãi suất cho vay chỉ hạn chế chứ không thể xóa bỏ tình trạng đầu cơ bất động sản, bởi hiện giá nhà đất vẫn đang tăng mạnh qua từng năm. quí. Dự báo trong thời gian tới, khi Quốc hội thông qua việc bỏ quy định về khung giá đất thì tiền sử dụng đất sẽ tăng theo thực tế, thị trường không còn áp giá trần nên lãi suất sẽ được áp dụng cho giá đất. các khoản vay sẽ giảm do giá đất cao.
Link nguồn: https://cafef.vn/nha-dau-tu-bat-dong-san-toat-mo-hoi-nhin-lai-suat-ngan-hang-leo-thang-tung-ngay-20221101093833504.chn