Tốc độ tăng giá nhà đang chậm lại trên khắp Hoa Kỳ dưới tác động của lãi suất thế chấp gia tăng. Rõ ràng, điều này là cần thiết nếu các nhà hoạch định chính sách tại Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) muốn sớm giảm lạm phát và khôi phục khả năng tiếp cận thị trường nhà ở của người dân. Tuy nhiên, họ phải đối mặt với một thách thức mới: ngăn chặn sự suy yếu này biến thành một “thảm họa”.
Trên toàn quốc, giá trị nhà đã tăng khoảng 0,7% trong tháng 7 so với tháng 6 sau khi loại trừ các yếu tố theo mùa, theo dữ liệu của Chỉ số giá trị nhà Zillow. So với cùng kỳ năm 2021, giá trị nhà tăng 8,5%, một con số khá khiêm tốn so với mức tăng 25% được ghi nhận vào giữa năm 2021. Fed đã và đang có những động thái mạnh mẽ nhằm đẩy nhanh tốc độ tăng giá trị của thị trường nhà ở lên ngưỡng 5%, mức tăng thường thấy trong giai đoạn 5 năm trước khi đại dịch bùng phát, phù hợp với mục tiêu đưa lạm phát trong tầm kiểm soát.
Tốc độ tăng giá nhà ở Mỹ đang dần trở lại mức trước đại dịch. Ảnh: Bloomberg.
Tuy nhiên, tốc độ tăng giá nhà sẽ dừng ở mức 5% hay ít nhất là duy trì được tốc độ tăng trưởng? Điều đó phụ thuộc vào diễn biến của lạm phát, lộ trình tăng lãi suất của Fed và tỷ lệ thất nghiệp trong khi Fed kiểm soát áp lực giá cả. Và xác suất nền kinh tế Mỹ đạt được một kết quả tích cực đang dần tăng lên sau khi một số dữ liệu gần đây được công bố.
Giá nhà không đóng góp trực tiếp vào chỉ số giá tiêu dùng (CPI) vì nhà ở được coi là một khoản đầu tư hơn là hàng hóa tiêu dùng. Thay vào đó, các chỉ số lạm phát chính của Hoa Kỳ tính toán tiền thuê tương đương của chủ sở hữu. Lạm phát nhà ở liên quan đến thị trường bất động sản, nhưng do tính phức tạp của phương pháp tính toán nên lạm phát nhà ở thường trễ hơn giá nhà nhiều tháng.
Kinh tế Mỹ đón nhận thông tin tích cực khi lạm phát tháng 7 có dấu hiệu hạ nhiệt. Lạm phát cơ bản, không bao gồm chi phí thực phẩm và năng lượng, đã tăng 0,3% trong tháng đó và 3,8% so với cùng kỳ năm 2021. Nếu không tính độ trễ của chi phí nhà ở, thì lạm phát cơ bản sẽ chỉ tăng 0,1% so với tháng trước và 1,7% theo năm. Đây là một hiện tượng đáng lo ngại trong vài tháng tới, đặc biệt là trong trường hợp chỉ số giá nhà của Zillow cho thấy mức tăng giá giảm về ngưỡng mục tiêu 5%.
Tất nhiên, dữ liệu của một tháng không đủ lớn để thiết lập xu hướng và các nhà hoạch định của Fed cần thêm một vài báo cáo lạm phát như tháng trước để thay đổi cách tiếp cận của họ. Một cú sốc trên thị trường năng lượng khiến giá dầu và khí đốt tăng sẽ khiến mọi thứ đảo lộn. Bất kỳ hiện tượng tương tự nào cũng sẽ làm giảm xác suất thị trường nhà ở “an toàn” trong thời gian Fed thắt chặt chính sách tiền tệ.
Giá trị nhà đang có xu hướng giảm ở một số khu vực thành thị ở Mỹ. Ảnh: Bloomberg.
Trong khi đó, các nhà hoạch định chính sách cũng đang theo dõi sát sao khả năng xảy ra những hậu quả không mong muốn. Giá nhà đang có xu hướng giảm ở California. Trong tháng 3, giá nhà tại khu vực Vịnh San Francisco tiếp tục đi lên, nhưng hiện nay đà giảm giá nhà tại các thành phố San Francisco và San Jose được coi là nhanh nhất trên toàn nước Mỹ trong bối cảnh lãi suất tăng cao. Tỷ lệ hàng tồn kho đã trở lại mức trước đại dịch. Tháng trước, hiện tượng này chỉ được ghi nhận ở hầu hết các thành phố ở California, ngoài Austin (Texas), Seattle và Ogden (Utah). Nhưng bây giờ, nó đã lan rộng đến 22 trong số 100 khu vực đô thị lớn nhất ở Mỹ, bao gồm Denver, Boise (Idaho), Phoenix và Pittsburgh.
Tuy nhiên, trên toàn quốc, tồn kho vẫn ở ngưỡng thấp là động lực khiến giá nhà không giảm quá nhanh. Người Mỹ cũng có điều kiện tài chính tốt hơn so với thời kỳ khủng hoảng nhà ở. Họ có thể sẽ không phải bán bất động sản của mình trừ khi họ bị mất việc làm. Tất cả những điều đó làm dấy lên hy vọng rằng thị trường nhà ở Hoa Kỳ sẽ không sụp đổ trong thời kỳ thắt chặt tiền tệ này. Tuy nhiên, không có gì là không thể.
