Nguồn cung sơ cấp và khối lượng giao dịch đang giảm
Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhận số lượng giao dịch tương đối ít hơn so với cuối năm 2021. Đồng thời, nguồn cung sơ cấp ở cả phân khúc căn hộ và nhà liền kề đều như nhau. Đến một mức độ hạn chế. Kể từ năm 2020, thị trường căn hộ bắt đầu có dấu hiệu chững lại. Lượng giao dịch và nguồn cung sơ cấp đều có xu hướng giảm. Trong khi nguồn cung giảm 12% theo quý, lượng giao dịch tiếp tục giảm ở mức -44%.
Theo báo cáo mới nhất của Savills, lượng căn hộ sơ cấp giảm 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này tiếp tục đà giảm sâu hơn của thị trường sau khi nguồn cung sơ cấp đạt mức thấp nhất trong 5 năm vào cuối năm 2021.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn, Savills Hà Nội.
Về phân khúc nhà phố, nguồn cung sơ cấp đang ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Cùng kỳ năm 2021 ghi nhận nguồn cung sơ cấp là 1.950 căn, nhưng con số này đã giảm một nửa trong quý II / 2022. Hoạt động của phân khúc này cũng không duy trì được đà tăng so với Q1. Lượng giao dịch trong quý 2 giảm 55% theo quý và giảm 72% theo năm.
Xu hướng dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm tiếp tục thể hiện ở việc nguồn cung mới trong năm sẽ phân bổ khắp thành phố, tại các huyện Gia Lâm (phía Đông), Hoài Đức và quận Hà Đông (phía Tây). ), Quận Hoàng Mai (phía Nam) và Tây Hồ, Bắc Từ Liêm, Đông Anh (phía Bắc).
Đáng chú ý, thị trường Hà Nội hiện đang thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ. Căn hộ giá dưới 20 triệu đồng / m2 tại các dự án hiện hữu đã được hấp thụ và nguồn cung mới vắng bóng. Mới đây, Tập đoàn Vingroup đã công bố kế hoạch phát triển các dự án nhà ở xã hội mang thương hiệu Happy Homes, dự kiến sẽ bổ sung thêm nguồn cung vừa túi tiền trong những năm tới.
Ngoài ra, thành phố vẫn triển khai chương trình phát triển nhà ở có mục tiêu đến năm 2025, gói tín dụng lên đến 65 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ các nhà đầu tư và người mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, chuyên gia của Savills cho rằng, nhà ở xã hội vẫn là phân khúc khó phát triển. Theo bà Hằng, chủ trương dành 20% quỹ đất ở để phát triển nhà ở xã hội đã được nhiều chủ đầu tư triển khai nhưng diện tích đó vẫn chưa thực sự được tận dụng và phát huy. Điều này có thể do thủ tục pháp lý phức tạp cũng như kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư chưa được thỏa mãn. Thực tế, nếu khai thác tốt quỹ đất nhà ở xã hội hiện nay, thị trường sẽ có thêm nguồn cung cho loại hình nhà ở này.
Giá bán ngày càng tăng ở các phân khúc
Trái ngược với sự chững lại của nguồn cung và giao dịch, giá nhà tại Hà Nội liên tục tăng so với các năm trước. Nghiên cứu của Savills cho thấy, kể từ năm 2018, giá bán ở phân khúc căn hộ chung cư không ngừng leo thang. Giá bán sơ cấp trung bình tăng 10% và giá bán thứ cấp tăng 3% theo năm. Trong đó, chênh lệch giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp tăng từ 14% năm 2018 lên 44% trong 6 tháng đầu năm 2022.
Phân khúc nhà ở thấp tầng cũng có những bước tiến mới. So với năm 2018, giá bán biệt thự đã tăng gấp đôi, liền kề cũng tăng hơn một nửa. Sáu tháng đầu năm 2022 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của giá bán thứ cấp, với giá biệt thự tăng 37%, shophouse và nhà liền kề đều tăng khoảng 20%. Nguồn cung mới hạn chế cộng với giá bán sơ cấp tăng có thể là nguyên nhân khiến thị trường thứ cấp sôi động hơn.
Tuy nhiên, chuyên gia Savills nhận định, giá biệt thự, nhà liền kề, nhà phố sau một thời gian tăng liên tục và đạt đỉnh đang có xu hướng chững lại. Hiện tượng này liên quan đến sức hấp dẫn của sản phẩm, khả năng chi trả của người dân, tính thanh khoản và khả năng cạnh tranh với sản phẩm của các địa phương lân cận.
Theo Savills, thị trường nhà ở có thể sôi động trở lại nhờ sự cân bằng giữa giá bán và sức cầu. Trước câu hỏi về những biến động sắp tới, bà Đỗ Thu Hằng chia sẻ: “Việc tăng giá xuất phát từ những nguyên nhân khó có thể giải quyết trong ngắn hạn. Các vấn đề về thủ tục, pháp lý, hay chi phí ban đầu cao là một cản trở đối với những điều chỉnh lớn trên thị trường. Một khi nguồn cung với giá cả hợp lý hơn quay trở lại thị trường, tính thanh khoản và điều kiện hoạt động sẽ được cải thiện. “