Thị trường Hòa Bình sôi động, giá đất nông nghiệp vẫn “siêu mềm”
Liên tục thu hút các nhà đầu tư lớn, hiện tại thị trường bất động sản Hòa Bình đang diễn ra khá sôi động. Chỉ trong một thời gian ngắn, nhiều doanh nghiệp đầu tư tên tuổi đã có mặt ở vùng đất giáp ranh với phía Tây Hà Nội này.
Cuối năm 2020, nhiều nhà đầu cơ tính toán tranh thủ tìm những vị trí đất nền đẹp, gần trung tâm thành phố Hòa Bình để xuống tiền chờ cơ hội tăng giá.
Theo khảo sát, mức giá đất nền tại các dự án được cho là đẹp khu vực trung tâm TP Hòa Bình được giao dịch với mức từ trên 11 – 30 triệu đồng/m2. Đối với đất nền ngoài dự án quanh thành phố, thuộc các khu dân cư cũ, xa trung tâm, hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật kém hơn được rao bán với mức giá từ vài triệu đến trên 10 triệu đồng/m2.
Theo một số chuyên gia bất động sản, thực tế nhu cầu mua đất nền để xây nhà ở thực trên địa bàn thành phố hiện không nhiều so với nguồn cung các dự án đất nền.
Do đó, sự sôi động vẫn chỉ tập trung ở những dự án có tính trọng điểm, giao dịch chủ yếu ở giới đầu cơ với sự “đẩy giá” của giới trung gian là chính.
Về giá đất nông nghiệp tại Hòa Bình, thời gian qua không có nhiều biến động, giá vẫn khá “mềm” chỉ từ vài chục nghìn đồng/m2.
Trên một vài trang rao vặt, một mảnh đất nông nghiệp có diện tích 50.000 m2 thuộc xã Sào Báy, huyện Kim Bôi được rao với giá 2 tỷ đồng, tương đương 40.000 đồng/m2. Mảnh đất được quảng cáo là “có đường bê tông 8m vào tận đất; View núi đá cực phẩm thuộc Nuông Răm – Sào Báy – Kim Bôi; Cách đường Ql 4km, cách Hà Nội 70km, phù hợp đầu tư, làm nghỉ dưỡng sinh thái, nhà vườn, trồng dược liệu…”.
Hay trên trang muaban.net, mảnh đất nông nghiệp nằm ở xã Trường Sơn, huyện Lương Sơn rộng 17ha. Mảnh đất được giới thiệu là đã có sổ đỏ, cảnh cực đẹp và “không có cái thứ 2 ở Lương Sơn”. Trên đất có suối to chảy trong đất có thể tạo thành hồ lớn, đã có ao to, bể bơi. “Thế đất trên cao, nửa bằng phẳng, nửa thoai thoải. Làm sinh thái, phân lô hay trang trại đều rất phù hợp. Giao thông vô cùng thuận tiện, đường bê tông to đi vào tận đất, xe 45 chỗ vào đến nơi. Cách đường quốc lộ chỉ vài trăm mét. Cách Hà Nội tầm hơn 45km”. Mảnh đất này được rao chỉ 20.000 đồng/m2.
Cảnh giác với lô đất nông nghiệp chỉ 100-200 triệu đồng
Không ít nhà đầu tư khi đọc biết các thông tin về các dự án đang được triển khai ở Hòa Bình đã xuống tiền mua đất nông nghiệp để “lướt sóng”.
Tuy nhiên, việc mua đất nông nghiệp, đặc biệt là đất rừng tại Hòa Bình tiềm ẩn rất nhiều rủi ro nếu không tìm hiểu kỹ. Bởi một số công ty thay vì tạo ra các sản phẩm sạch, pháp lý đầy đủ đã tự ý phân lô bán nền trái phép đất rừng, đất nông nghiệp để bán. Với giá trị chỉ từ 100-200 triệu đồng/lô đất, nhiều người ham rẻ, muốn chốt lời nhanh đang ngậm ngùi chôn vốn một chỗ.
Thực chất, đa số nhà đầu tư xuống tiền với đất nông nghiệp, lâm nghiệp giá rẻ là vì tin vào cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà các công ty môi giới vẽ ra. Một lô đất rừng chỉ vài chục ngàn một m2 nếu được chuyển đổi thành đất thổ cư thì giá trị sẽ tăng lên nhiều lần.
Tuy nhiên, đây chỉ là một chiêu bài dụ dỗ người mua, bởi để được chuyển đổi sang đất ở đòi hỏi rất nhiều điều kiện, nhiều thủ tục pháp lý.
Trên báo chí, Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way nhận định, đất nông nghiệp ở càng vùng ven đô đang trở thành “miếng đất vàng” được không ít các nhà đầu tư quan tâm, rót vốn nhưng rất rủi ro.
Luật sư Hồi phân tích, thứ nhất, đất nông nghiệp chưa được cấp sổ đỏ không đảm bảo điều kiện để tiến hành chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Điều này dẫn đến tình trạng bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng không thể ký kết Hợp đồng chuyển nhượng công chứng hoặc chứng thực và việc chuyển nhượng đất chỉ có thể thực hiện thông qua ký kết Hợp đồng viết tay. Vì thế sẽ phát sinh rất nhiều rủi ro đối với bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
Cụ thể, nếu xảy ra tranh chấp, Hợp đồng chuyển nhượng viết tay sẽ không được chấp nhận làm căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, dẫn đến trường hợp bên nhận chuyển nhượng có thể mất trắng số tiền đã bỏ ra.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư không thể hoặc gặp nhiều khó khăn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bởi hiện nay theo quy định pháp luật đất nông nghiệp chưa được cấp sổ đỏ không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Do đó, về mặt pháp lý nhà đầu tư sẽ không thể tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp chưa được cấp sổ sang đất phi nông nghiệp hoặc đất khác.
Luật sư Hồi cũng nhấn mạnh: “Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất thổ cư còn gặp nhiều khó khăn bởi không phù hợp với quy hoạch. Thế nên, dù thuộc trường hợp đất nông nghiệp đã được cấp sổ đỏ, bên nhận chuyển nhượng cũng vẫn gặp nhiều khó khăn khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước”.
