Đã qua rồi cái thời căn hộ được coi là “chi tiêu”
Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 1 năm 2024 của Savills cho thấy nguồn cung căn hộ ghi nhận trong quý 1 năm 2024 tăng 41% theo quý và 99% theo năm với 4.062 căn. Nguồn cung sơ cấp trong quý đạt 12.928 căn, tăng 9% theo quý nhưng giảm 34% theo năm.
Sự mất cân đối cung cầu ở phân khúc căn hộ tiếp tục tồn tại. Thị trường tiếp tục ghi nhận tình trạng thiếu hụt sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2 (loại C), các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã bán hết. Từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp hạng C giảm 47% mỗi năm.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Phòng Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận xét: “Nguồn cung chủ yếu tập trung vào căn hộ hạng B, chiếm gần 90%. Phân khúc căn hộ hạng C trên là thị trường sơ cấp và căn hộ hạng A chỉ chiếm Hơn nữa, từ nay đến cuối năm, dù các luật lớn đã được thông qua nhưng nguồn cung mới vẫn chưa được cải thiện”. .
Trong khi đó, ở cả hai thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, nhu cầu nhà ở tự nhiên hàng năm vào khoảng 50.000 căn nhà. Đây là kết quả của việc nhập cư, người lớn chuyển ra ở riêng và số người trung bình mỗi nhà giảm… Con số nhu cầu này đã không được đáp ứng bởi nguồn cung hạn chế trong một thời gian, khiến nhu cầu về nhà ở bị dồn nén. Ngoài ra, các yếu tố vĩ mô như thị trường vàng biến động, lãi suất thấp khiến nhà đầu tư tìm kiếm kênh đầu tư hợp lý, lâu dài, vô hình chung làm tăng nhu cầu tìm kiếm căn hộ. hộ gia đình tại thị trường Hà Nội còn tăng cao hơn.
Khi so sánh giữa các dòng sản phẩm, người mua có nhu cầu ở thực có thể nhận thấy giá căn hộ vẫn hợp lý hơn so với các sản phẩm đất nền tại dự án như biệt thự, nhà phố. Từ đó dẫn đến câu chuyện ghi nhận sự gia tăng về nhu cầu và giá sơ cấp của phân khúc căn hộ trong quý 1/2024. Báo cáo trong quý của Savills cho thấy, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội lên tới 59 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm.
Hơn nữa, trong điều kiện giá sơ cấp được neo ở mức cao, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận sự tăng trưởng về lượng giao dịch và giá cũng tăng so với mức giá trước đó. Thị trường thứ cấp trước đây cũng có mặt bằng giá hợp lý hơn so với giá sơ cấp, tuy nhiên, với nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, giá thứ cấp những tháng đầu năm 2024 cũng ghi nhận mức tăng.
Cũng theo bà Hằng, tâm lý người mua đã thay đổi. Quan điểm căn hộ là “nợ” tưởng chừng đã là câu chuyện xưa nhưng nay quan điểm này đã thay đổi, người mua dần nhận ra dòng sản phẩm căn hộ ở các thành phố lớn cũng là tài sản. Thậm chí, nếu trước đây việc quyết định mua căn hộ cần phải cân nhắc rất lâu vì đây được coi là giá trị lớn thì thời gian gần đây người mua nhà không phải chờ đợi quá lâu để đưa ra quyết định mua. Quyết định mua hàng bây giờ được thực hiện nhanh hơn và tiền gửi cũng được thực hiện nhanh hơn.
Tuy nhiên, bà cũng lý giải đây không phải là câu chuyện của toàn thị trường: “Đối với những dự án chung cư mà giá cả không đi đôi với chất lượng sản phẩm thì khó có khả năng người mua sẽ đưa ra quyết định nhanh chóng”. Các dự án trong quý I/2024 thu hút sự quan tâm của thị trường đều là dự án đến từ chủ đầu tư uy tín với sản phẩm khi ra mắt đều có sự đảm bảo nhất định về chất lượng cũng như dịch vụ. Các yếu tố pháp lý khác. Đồng thời, các chủ đầu tư này thường sử dụng những thương hiệu, đơn vị tư vấn hàng đầu, từ đơn vị thiết kế, đơn vị thiết kế cảnh quan, thậm chí cả nhà thiết kế sản phẩm. Nhiều dự án được chủ đầu tư đến từ các đơn vị tên tuổi nước ngoài lựa chọn nhằm tăng uy tín cho chính dự án. Dự án tốt, chủ đầu tư uy tín, pháp lý đảm bảo là dự án được công nhận chất lượng giao dịch tích cực”.
Chuyển dịch nhu cầu sang các khu vực có giá cả hợp lý
Trước diễn biến giá leo thang, một số dự án bị đẩy giá vượt quá giá trị thực tế, bà Hằng lưu ý người mua cần cân nhắc kỹ, xem xét giá trị sử dụng và tính hợp lý của dự án. sự phán xét.
“Nhìn chung, nếu giá tiếp tục tăng, người mua sẽ cân nhắc khả năng tài chính của mình. Trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn chiếm tỷ trọng chủ yếu, nếu giá tiếp tục tăng, người mua có thể cân nhắc và lựa chọn phương án thuê căn hộ trong nội thành, hoặc chấp nhận chuyển dịch cầu sang cung ở các tỉnh lân cận Hà Nội với giá cả hợp lý”, bà Hằng nói.
Người mua nhà có nhu cầu nhà ở thực sự có thể lựa chọn nguồn cung tại các địa phương lân cận như Hưng Yên hay Bắc Ninh, vành đai 4 hoặc vành đai 3.5 nhờ phát triển cơ sở hạ tầng. Cơ sở hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cơ cấu giá trị của thị trường nhà đất. Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ kéo các khu vực ngoại thành “gần” hơn với trung tâm thành phố, giảm thời gian di chuyển. Hơn hết, tại các tỉnh lân cận hoặc khu vực ngoại thành, nhà đầu tư có thể tiếp cận đất đai với chi phí thấp hơn, tạo ra nguồn cung nhà ở giá phải chăng hơn.
Được biết, sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến năm 2026. Luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển và mang lại những cải thiện nhất định cho nguồn cung. Từ năm 2025 trở đi, thị trường sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án mở bán.
Link nguồn: https://cafef.vn/gia-lien-tuc-xac-lap-ky-luc-moi-chung-cu-da-duoc-xem-la-mot-tai-san-thay-vi-quan-diem-tieu-san-nhu-truoc-kia-188240419105013161.chn