Giá BĐS bắt đầu giảm, bao giờ thị trường chạm “đáy”?

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản bao phủ thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng. Nguyên nhân là do các chính sách tiền tệ như tín dụng ngân hàng, trái phiếu được kiểm soát chặt chẽ, cùng với đó, lãi suất ngân hàng có xu hướng tăng liên tục khiến nhà đầu tư run tay.

Nhiều chủ nhà dù giảm giá đất vẫn khó tìm được người mua. Nhiều môi giới nhà đất ở nhiều khu vực cũng phải thừa nhận, thị trường nhiều người hạ giá bán nhưng rất ít người mua. Theo đó, trên thị trường thứ cấp, mức giảm giá dao động từ 20-30%.

Thực tế, không chỉ ở thị trường thứ cấp mà ngay cả hàng sơ cấp, nhiều chủ đầu tư cũng mạnh tay chiết khấu cao nhất lên đến vài chục phần trăm. Chẳng hạn, một dự án tại TP. Thủ Đức mạnh tay chiết khấu tổng cộng 40% khi người mua thanh toán trước hạn đến 98%. Tức là nếu mua căn hộ khoảng 70m2 với giá gốc hơn 4,7 tỷ đồng, người mua chỉ phải thanh toán 2,9 tỷ đồng.

Hay một dự án tại Linh Đàm (Hà Nội), tổng mức chiết khấu có thể lên tới 34-35% khi người mua thanh toán trước hạn 95% giá trị căn hộ. Hiện giá căn hộ tại dự án này đang dao động từ 33 – 47 triệu đồng. Nếu áp dụng đầy đủ các ưu đãi thì giá chỉ khoảng 2,4 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, trong quý vừa qua, nguồn cầu chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực, trong khi nhu cầu đầu tư dè dặt hơn do yếu tố giá. Theo đó, thanh khoản giảm so với trước và biến động giá BĐS trong quý III cũng có dấu hiệu chững lại. Để kích thanh khoản, chủ đầu tư đưa ra nhiều hình thức khuyến mãi, tặng quà, chiết khấu.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đang trải qua giai đoạn hết sức khó khăn khi nhiều chủ đầu tư đang phải dừng triển khai dự án do thiếu vốn. Câu chuyện dòng vốn cũng là yếu tố khiến thanh khoản thị trường giảm mạnh thời gian gần đây khi dòng tiền đổ vào bất động sản đang gặp nhiều trở ngại. Các kênh huy động trái phiếu và dòng vốn ngân hàng bị thắt chặt. Huy động vốn từ người mua cũng không còn thuận lợi khi room tín dụng cho vay BĐS hạn hẹp, lãi suất vay cao.

Khó khăn bủa vây những tháng cuối năm khiến áp lực sử dụng đòn bẩy tài chính để mua BĐS ngày càng lớn đối với các nhà đầu tư cá nhân. Nhiều khả năng, làn sóng cắt lỗ, giảm giá BĐS sẽ tiếp tục gia tăng trên thị trường thứ cấp khi nhóm đầu tư này không thể “đắp” thêm gánh lãi vay.

Đối với các doanh nghiệp địa ốc, ông Quốc Anh cho rằng giá bán niêm yết sẽ khó giảm nhưng bù lại chủ đầu tư sẽ tung ra nhiều mức chiết khấu hấp dẫn để thu hút dòng tiền từ người mua và đẩy nhanh thanh khoản dự án.

Ông Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở của CBRE Việt Nam cho biết, xu hướng giảm giá, chiết khấu của chủ đầu tư trong giai đoạn khát vốn dự báo sẽ tiếp tục gia tăng trong những tháng cuối năm. Thanh khoản năm 2023 sẽ còn khó khăn khi chính sách tiền tệ, lạm phát và diễn biến kinh tế thế giới diễn biến phức tạp.

TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, cho rằng thị trường xuất hiện tâm lý quan sát, chờ cơ hội “bắt đáy”. Tuy nhiên, rất khó để xác định đâu là đáy của thị trường bất động sản. Quan trọng nhất là nhà đầu tư phải có kỷ luật.

“Khi thị trường đi xuống, đến một điểm nào đó, nhà đầu tư sẽ mua vào, kể cả khi chưa chạm đáy. Tương tự, khi quyết định bán ra, họ cũng đặt ra một mức chốt lời nhất định, thậm chí sau đó thị trường vẫn tiếp tục đi lên”, ông Hiển nói.

Theo ông Vũ Thanh Tùng, Giám đốc một sàn giao dịch BĐS tại Hà Nội, thị trường BĐS sẽ tiếp tục khó khăn về thanh khoản nên giá sẽ tiếp tục đi xuống. Nguyên nhân xu hướng tăng lãi suất vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.

“Nhà đầu tư nào sử dụng đòn bẩy tài chính, rơi vào tình trạng ngộp thở sẽ buộc phải giảm giá để thoát hàng, trả nợ vay”, ông Tùng nói.

Link nguồn: https://cafef.vn/gia-bat-dong-san-bat-dau-giam-thi-truong-khi-nao-cham-day-2022111609452877.chn