Theo số liệu của các đơn vị phân tích thị trường, giá bán bất động sản tại Hà Nội có xu hướng giảm nhẹ so với quý trước như tại Long Biên (giảm 10% so với quý trước), Thanh Trì (giảm 9%). , Đông Anh và Quốc Oai (giảm 1%).
Các chuyên gia cũng cho rằng, giá bán đã bắt đầu hạ nhiệt, đã có hiện tượng giảm giá, cắt lỗ. Tuy nhiên, nhiều người băn khoăn, liệu giá bán bất động sản hiện nay có thực sự là “cắt lỗ” hay chỉ là “cắt lãi”?
Trả lời vấn đề này, các chuyên gia cho rằng, liên quan đến câu chuyện “cắt lỗ” hay “cắt lợi nhuận”, cần quay lại câu hỏi cốt yếu “tại sao bất động sản tăng giá?”.
Theo các chuyên gia, yếu tố cung cầu là quan trọng nhất quyết định giá, kể cả những thời điểm giao dịch giảm rất mạnh, giá vẫn không giảm.
Câu chuyện “cắt lãi” ở đây là “cắt lãi” so với kỳ vọng. Tức là nhà đầu tư sẽ tính thời gian một năm để nắm giữ bất động sản, vay lãi 8-10% tương quan với các kênh đầu tư khác như gửi ngân hàng, đầu tư trái phiếu… Trong 1 năm đầu tư nếu không còn lãi nữa, giá không thay đổi, không giảm thì họ sẽ chấp nhận bán dưới giá kỳ vọng.
Kiểu “cắt lãi” thứ hai là các chủ đầu tư thường giảm giá cho những người mua lần đầu, với mức chiết khấu khủng. Khi chuyển nhượng cho người mua tiếp theo, dù bằng giá niêm yết nhưng người bán vẫn có lãi.
Hình thức cắt giảm lãi suất thứ ba có thể xảy ra là khi so sánh với các tài sản đầu tư khác tại cùng thời điểm. Nhìn sâu hơn vào câu chuyện giá cả, trước đây Việt Nam đã trải qua một số giai đoạn khủng hoảng nhưng thị trường bất động sản vẫn có mức tăng giá rất tốt.
Chỉ một số người đang cần tiền và những nhà đầu tư đang rất thiếu vốn mới tính đến việc điều chỉnh giá. Các nhà đầu tư dài hạn chỉ bán dưới mức kỳ vọng của họ chứ không phải giá trị thực của chúng.
Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông Lê Đình Hào – Giám đốc Khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, câu chuyện cắt lỗ hay cắt lãi phản ánh bối cảnh thị trường hiện nay trong hai quý vừa qua là nổi cộm. phân khúc đất nền. Rõ ràng, trong hai quý vừa qua, thanh khoản chậm, áp lực giao dịch chậm đã dội ngược lên nhà đầu tư và giới đầu tư.
“Đúng là thị trường hiện nay đang có xu hướng bán cắt lợi nhuận nhiều hơn. Bởi rõ ràng, hầu hết những người bán đất ở thời điểm hiện tại họ đã mua cách đây khoảng 1-2 năm, tức là 2020-2021.
Hai năm trở lại đây, giá đất nền tăng khá nhiều nên giờ bán dưới giá gốc là không thể. Vì giá đã tăng lên mặt bằng giá mới, bán dựa trên mức lợi nhuận mà nhà đầu tư mong đợi.
Tuy nhiên, khi bán chúng ta cần xem lợi nhuận đó tương quan như thế nào với việc đầu tư vào các kênh khác như gửi lãi ngân hàng, trái phiếu, ngoại tệ, vàng,… thì mới biết khoản đầu tư đó “lỗ” hay “lãi”. là dựa trên lợi nhuận chứ không phải lỗ hay lãi dựa trên tiền gốc ”, ông Hào nói.
Ông cũng cho rằng, đến quý IV / 2022 hoặc đến năm 2023, thị trường sẽ có những bước hồi phục tốt hơn. Đối với những nhà đầu tư còn đang găm hàng thì họ đã xác định cuộc chơi trung dài hạn rồi chứ không phải cuộc chơi mua bán ngắn hạn.
Có thể nói, đầu tư bất động sản luôn liên quan đến vấn đề kỳ vọng, hầu hết các nhà đầu tư bất động sản trung và dài hạn đều có kỳ vọng khác với lướt sóng ngắn hạn. Điều đó giải thích tại sao trong suốt thời kỳ Covid-19, giá bất động sản không giảm mà vẫn tăng.
Về dài hạn, các chuyên gia cho rằng các vấn đề địa chính trị, lãi suất, lạm phát … sẽ kết thúc vào năm 2023, và năm 2024 sẽ là cơ hội rất lớn cho các nhà đầu tư có sự chuẩn bị kỹ lưỡng.
