Thị trường bất động sản trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng, đất nền “sốt” khắp nơi, thu hút nhiều nhà đầu tư mới tung ra thị trường. Tuy nhiên, sau khi tín dụng được kiểm soát, thị trường này trầm lắng, thanh khoản giảm và không có giao dịch ở nhiều nơi, đặc biệt là khu vực ngoại thành các thành phố lớn. Nhiều nhà đầu tư mới chưa kịp ra hàng đã rơi vào tình cảnh “dở khóc, dở cười”, thậm chí phải đối mặt với áp lực tài chính.
Vậy để đầu tư vào đất nền vùng ven, nhà đầu tư cần chuẩn bị những gì? Tôi muốn chia sẻ một chút kinh nghiệm của bản thân đối với quá trình đầu tư này.
Đầu tư đất nền vùng ven cần lưu ý nhiều yếu tố. Minh họa: Dũng Nguyễn
Thứ nhất, nhà đầu tư cần xác định trước một số nguyên tắc và quan điểm khi bắt đầu tham gia thị trường bất động sản. Đây là hình thức đầu tư không chắc thắng 100%. Bất động sản cũng giống như một ngành kinh doanh, nên lợi nhuận 20 – 30% / năm là hợp lý. Đừng mong đợi lợi nhuận sẽ nhân với 3, với 5 trong một năm. Đó là điều không thể tưởng tượng được!
Một điểm nữa là nhà đầu tư cần chuẩn bị tâm lý và nguồn vốn trung dài hạn vì đặc thù của ngành bất động sản như vậy. Ngoài ra, nếu sử dụng vốn vay thì chỉ nên vay tối đa 50% và chỉ vay khi đủ khả năng trả lãi hàng tháng.
Thứ hai, nhà đầu tư nên trả lời những câu hỏi sau trước khi xuống tiền: Có nên đầu tư mua đất nền vào thời điểm này không; Mua đất ở đâu; Tại sao lại mua ở khu vực đó; Làm thế nào để mua đất …
Với câu hỏi đầu tiên “Có nên đầu tư mua đất nền thời điểm này không”, chúng ta cần phân tích tình hình vĩ mô để xác định thị trường bất động sản đang ở trạng thái nào, sinh lời và thanh khoản. ngôi sao? Chẳng hạn, năm 2020, khi dịch Covid-19 bắt đầu bùng phát tại Việt Nam, để “cứu” nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước đã nới lỏng chính sách tiền tệ bằng cách hạ lãi suất điều hành. Khi đó, các ngân hàng thương mại cũng đồng loạt hạ lãi suất huy động và cho vay xuống rất thấp, khiến “tiền rẻ” tràn ngập thị trường (cho vay lãi suất thấp và tiền nhàn rỗi không vào kênh gửi tiết kiệm ngân hàng). ). “Tiền rẻ” khi đó sẽ chảy vào các kênh đầu tư sinh lời cao hơn như chứng khoán, bất động sản, khiến giá và thanh khoản bất động sản tăng mạnh. Những lúc như thế này, chúng ta nên đầu tư mua bất động sản.
Trong quý 2 năm nay, Fed bắt đầu tăng lãi suất lần đầu tiên sau khi giảm xuống 0%. Kể từ đó, giai đoạn “ham rẻ” đã kết thúc. Thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại, thanh khoản giảm, giá không tăng. Sau khi các ngân hàng thương mại tăng lãi suất và Ngân hàng Nhà nước kiểm soát cho vay vào lĩnh vực bất động sản, thị trường đã trầm lắng trở lại. Nhà đầu tư nên tạm thời dừng xuống tiền.
Sau khi xác định có nên đầu tư hay không, nhà đầu tư sẽ cần tìm mua đất nền với phân khúc đầu tư xác định. Địa điểm mua hàng cần đáp ứng các điều kiện như tỉnh, thành phố có thu nhập ngân sách cao; có cơ sở hạ tầng phát triển tốt; Đồng thời, nhà đầu tư nên tìm hiểu lịch sử giao dịch giá tại khu vực đó, tránh mua – bán khi thị trường đang nóng, “sốt” ảo hoặc mua trúng đỉnh.
Trong giao dịch bất động sản, một quy tắc quan trọng là “Xem 100, thương lượng 10 và mua 1”. Điều này nhắc nhở chúng ta khi mua đất phải cân nhắc và lựa chọn kỹ càng. Khi chọn mua đất nền, nhà đầu tư cần lưu ý đất phải có pháp lý rõ ràng, đã có sổ đỏ hoặc sổ hồng, đất đã có thổ cư và không thuộc diện quy hoạch, tài sản không bị kê biên, không bị tranh chấp. Đây là điều kiện cực kỳ quan trọng để các nhà đầu tư mới và chưa có kinh nghiệm giảm thiểu rủi ro.
Nhà đầu tư cũng cần tránh mua những mảnh đất có phong thủy xấu như ngõ cụt, ngõ cuối, ngã 3, cống, cột điện trước đất, nghĩa địa, mồ mả trên đất, chùa chiền, cây xăng. , có đường điện cao thế đi qua, mặt sau, đất hình chữ L, đất hình tam giác …
Mua đất với diện tích hợp lý cũng rất quan trọng. Diện tích đất cần phù hợp với nhu cầu của người dân ở đó, tránh các trường hợp như đất dài quá khó bán, đất nhỏ quá khó bán ở nông thôn, hoặc những khu vực thích mặt tiền lớn thì không nên mua. mặt tiền hẹp….
Nếu có nhiều vốn, nhà đầu tư nên chọn những sản phẩm có số lượng ít như lô mặt tiền, lô góc, lô gần công viên, gần chợ …. vì tính thanh khoản của những lô đó sẽ luôn tốt hơn. Nếu bạn mua được đất với giá thấp hơn giá thị trường thì điều đó thật tuyệt vời. Điều này luôn xảy ra nếu chúng ta dành thời gian tìm kiếm và thương lượng.
Điều cuối cùng, chúng ta nên đặt ra các nguyên tắc, mục tiêu đầu tư cụ thể và tuân thủ nghiêm ngặt. Ví dụ như đất khi bán sẽ lãi 50-100%, giá không tăng trong 2 năm, đường hoàn thiện, dân cư đông đúc, hạ tầng khu dân cư hoàn thiện…. Điều này tạo ra kỷ luật trong đầu tư và có thể giúp các nhà đầu tư đi lâu với bất động sản.
