Tổng Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, VCCI chỉ ra một số quy định chưa đảm bảo tính thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
VCCI đề nghị rà soát các quy định liên quan đến giao đất, cho thuê đất trong trường hợp chủ đầu tư chấp thuận.
Cụ thể, theo quy định tại Điều 6 của Dự thảo thì “cá nhân nước ngoài” không được coi là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. . sử dụng đất đai; cho thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Tuy nhiên, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014 thì người nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo Dự thảo thì không được công nhận quyền sử dụng đất. Điều này dường như chưa phù hợp với quy định tại Khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải gắn liền với quyền sử dụng đất”.
Ngoài ra, quy định về thời điểm quyền của người sử dụng đất được thực hiện (Điều 191) cũng đang “vênh” với hai điều luật trên. Vì Dự thảo quy định “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận…”.
Nhưng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ trong trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản theo hình thức mua bán sẵn thì phải có Giấy chứng nhận. Trong trường hợp xây dựng hình thành trong tương lai, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc trường hợp không phải có Giấy chứng nhận (Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, khoản 2 Điều 118 của Luật về Nhà ở). .
VCCI cũng đề xuất Dự thảo sửa đổi các quy định liên quan đến điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng tại khu đô thị, khu dân cư; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê (Điều 216) và các quy định trên để đảm bảo tính thống nhất của pháp luật.
Thứ hai, VCCI cho rằng Dự thảo “chưa phù hợp” với một số quy định của Luật Đầu tư.
Đặc biệt, về điều kiện năng lực của đơn vị thực hiện điều tra, đánh giá đất đai (Điều 34), Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định “điều kiện về năng lực của đơn vị thực hiện điều tra, đánh giá đất đai”. điều tra, đánh giá đất đai ”.
Tuy nhiên, tại Luật Đầu tư 2020, “kinh doanh dịch vụ tư vấn khảo sát, đánh giá đất đai” là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 7 Luật Đầu tư 2020, Bộ không có thẩm quyền quy định về điều kiện kinh doanh nên đề xuất bỏ quy định này.
Về quy định giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 63). Các quy định chưa phù hợp có thể dẫn đến khi đi thực tế, chủ đầu tư các dự án di dời nêu trên không biết phải thực hiện các thủ tục gì (thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư có phải thực hiện không?).
Để tránh những khoảng trống pháp lý và sự nhầm lẫn trong quá trình thực hiện, đề nghị có sự điều chỉnh trong luật đầu tư để xử lý trường hợp quy định tại điểm g, I, Điều 63 của Dự thảo.
Quy định về thủ tục đầu tư dự án bất động sản trong Dự thảo vẫn “xoắn” với Luật Đầu tư
VCCI cũng chỉ ra quy định về việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Điều 128) đối với các đối tượng được ưu đãi đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều 15 Luật Đầu tư 2020 và Khoản 3 Điều 128 có một Sự khác biệt. Đề xuất xem xét để đảm bảo tính nhất quán.
VCCI cũng khuyến nghị rà soát các quy định liên quan đến giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp chủ đầu tư chấp thuận; Thời hạn sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất của dự án (Điều 144).
Thứ ba, theo VCCI, Luật Đất đai và Luật Quy hoạch 2017 có nhiều bất cập. Cụ thể, Luật Quy hoạch 2017 quy định quy hoạch tổng thể quốc gia là cơ sở để lập quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Tuy nhiên, về căn cứ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại Điều 40 của Dự thảo thì không có căn cứ là “quy hoạch tổng thể cấp quốc gia”.
Đề nghị bổ sung “quy hoạch tổng thể quốc gia” vào quy định tại khoản 2 Điều 40 của Dự thảo để đảm bảo thống nhất với Luật Quy hoạch 2017
Mặt khác, các Điều 40, 44, 45, 46 của Dự thảo quy định về trình tự, thủ tục lập và nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, trong đó một số quy định chưa thực sự phù hợp với pháp luật về quy định. kế hoạch.
