Trả lời Công văn số 3918 / BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc xin ý kiến góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) trên cơ sở ý kiến của các doanh nghiệp, hiệp hội có một số ý kiến.
Nhiều vướng mắc trong Luật Kinh doanh Bất động sản đang chờ được tháo gỡ
Cụ thể, khoản 2 Điều 14 Dự thảo quy định về yêu cầu đối với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, trong đó “đối với nhà ở thì không phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu của nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
Điều 25 của Dự thảo quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh, trong đó “Có giấy tờ hợp pháp về công trình; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy nghiệm thu hoàn công xây dựng hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng; nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công Trường hợp nhà chung cư, nhà ở hỗn hợp có nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu. hoàn thành việc xây dựng phần móng của công trình đó theo quy định của pháp luật về xây dựng. pháp luật về xây dựng ”.
Điều 30 của Dự thảo quy định nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất phải đáp ứng các yêu cầu sau: “Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp mua bán quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư xây dựng; xây dựng kết cấu hạ tầng, khu công nghiệp. , cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các dự án bất động sản khác ”.
Như vậy, các giao dịch mua bán nhà, công trình xây dựng trong dự án bất động sản; nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất, trong nhiều trường hợp không phải có “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Trong khi đó, thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Điều 37 Dự thảo Luật Đất đai quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận” (Khoản 1) “Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư, xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng chuyển nhượng, cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này ”(khoản 1 Điều 10 của Luật này). 2), nghĩa là các giao dịch về quyền sử dụng đất cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cần phải thống nhất các điều kiện giao dịch bất động sản (Ảnh: LV)
Văn bản góp ý của VCCI nêu rõ: Giữa hai dự thảo chưa thống nhất về điều kiện giao dịch bất động sản, đề nghị Ban soạn thảo trao đổi với Ban soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai để thống nhất các điều kiện này. .
Về các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản, văn bản của VCCI cho biết: Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thì phải thông qua sàn giao dịch bất động sản ”. Tuy nhiên, quy định này đã bị loại bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 vì “tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, cũng như tạo điều kiện thuận lợi, giảm thiểu thủ tục hành chính cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia thị trường”. Quy định này được bãi bỏ “để phù hợp với bối cảnh” trầm lắng “của thị trường bất động sản” tại thời điểm xây dựng dự thảo Luật 2014.
Hiện tại, dự thảo sửa đổi yêu cầu một số giao dịch bất động sản phải thông qua sàn môi giới bất động sản tại Điều 60. Các doanh nghiệp cho rằng việc yêu cầu giao dịch bất động sản phải thực hiện qua sàn có thể khiến vướng mắc cũ quay trở lại, tạo thêm thủ tục cho các các bên trong giao dịch, từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch bất động sản trên thị trường.
Mặc dù, giao dịch bất động sản qua sàn sẽ tạo ra sự minh bạch về thông tin, giúp nhà nước quản lý thông tin về thị trường bất động sản, nhưng quy định này đã bị đặt dấu hỏi về tính khả thi của nó. thi và buộc phải sửa đổi sau một thời gian áp dụng.
Một số doanh nghiệp đề nghị Ban soạn thảo giữ nguyên quy định hiện hành, trao quyền quyết định giao dịch bất động sản cho nhà đầu tư, điều này tạo cơ chế thông thoáng cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
Về hồ sơ đăng ký hoạt động của Sở giao dịch môi giới bất động sản. Khoản 2 Điều 62 Dự thảo quy định trong hồ sơ đăng ký hoạt động phải có “Giấy tờ chứng minh trụ sở sở giao dịch”.
Ý kiến của VCCI nêu rõ, quy định này cần phải xem xét lại ở điểm: Không thể hiện hình thức của bất kỳ điều kiện nào quy định tại Điều 61 của Dự thảo; Khoản 4 Điều 63 của Dự thảo quy định sàn giao dịch môi giới bất động sản được hoạt động dưới hình thức trực tiếp, sàn điện tử. Do đó, trụ sở chính của sàn giao dịch không phải là yếu tố bắt buộc trong hoạt động này. Đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 62 của Dự thảo.
Link nguồn: https://cafef.vn/gop-y-luat-kinh-doanh-bds-sua-doi-thong-nhat-dieu-kien-giao-dich-20221114061622145.chn
