Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hiện nay, hệ thống vốn vay của doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: tiền ứng trước của khách hàng, phát hành trái phiếu. Trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, dòng tiền từ các kênh này đang “có vấn đề”.
Thị trường trái phiếu đã có dấu hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa giải quyết được mối lo ngại về áp lực đáo hạn đến năm 2026. Đó là hệ quả của sự bùng nổ thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến. thay đổi trong giai đoạn 2019 – 2021.
Nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin vẫn chờ đợi, không bỏ tiền ra mua nhà. Trong khi đó, điều kiện tín dụng ngân hàng có xu hướng ngày càng được “thắt chặt” nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng và ổn định kinh tế vĩ mô.
Khó khăn trong việc tiếp cận dòng tiền khiến mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch… trên thị trường gần như dừng lại. Ảnh hưởng trực tiếp đến các cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Đồng thời, gián tiếp gây ra những hậu quả kinh tế. lâu dài cho nền kinh tế.
Áp lực lên kỳ hạn trái phiếu doanh nghiệp vẫn rất lớn…
Kể từ quý 2/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản ghi nhận hàng loạt thông tin tiêu cực. Huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng bị “ngăn chặn”. Cùng với đó là sự kiểm soát, cảnh báo từ cơ quan chức năng, văn bản yêu cầu của cơ quan chức năng. liên quan đến chấn chỉnh, ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả, lành mạnh và minh bạch.
Hình minh họa.
Đáp lại những lo ngại của cơ quan quản lý nhà nước về tình trạng bất cân xứng thông tin giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư. Doanh nghiệp phát hành sử dụng vốn không đúng mục đích, kinh doanh thua lỗ, dẫn đến rủi ro cho người nắm giữ trái phiếu. Đặc biệt là hiện tượng ngân hàng bán trái phiếu doanh nghiệp cho nhà đầu tư cá nhân thiếu kiến thức, kinh nghiệm,…
Giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục giảm kể từ tháng 6/2022 và chỉ ghi nhận sự cải thiện kể từ tháng 3 năm nay nhờ Nghị định số 08/ND-CP và một số động thái từ Ngân hàng. hàng nhà nước. Nhóm ngành bất động sản đứng thứ 2 trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp ghi nhận 7 tháng đầu năm 2023 với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Nhiều doanh nghiệp đã đàm phán thành công với chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ.
Tuy nhiên, khó khăn vẫn còn ở phía trước, việc kéo dài thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định sản xuất kinh doanh và cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để thu hồi. Về cơ bản, nó chỉ là chuyển từ nợ này sang nợ khác.
Tháng 9 vẫn được xem là tháng đáo hạn “cao điểm”, một trong những tháng có giá trị đáo hạn trái phiếu lớn nhất cả năm 2023, với khoảng 41.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn – theo HNX.
Danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán vẫn ngày càng dài ra. Tính đến ngày 24/8/2023, có khoảng 67 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm trả lãi, gốc trái phiếu doanh nghiệp.
Doanh nghiệp, ngân hàng vẫn “khó gặp”
Trong bối cảnh thị trường trái phiếu vẫn chưa có nhiều tín hiệu tích cực, doanh nghiệp vẫn phải “quản lý” doanh số, nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, hầu hết doanh nghiệp bất động sản vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn tín dụng từ ngân hàng để duy trì hoạt động.
Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi,… doanh nghiệp, ngân hàng vẫn khó đáp ứng. Bởi các doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng được điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn suy yếu từ lâu cùng với khó khăn của thị trường.
Một nhóm doanh nghiệp có đủ điều kiện tiếp cận vốn và khả năng hấp thụ vốn đang gặp vướng mắc pháp lý. Một nhóm doanh nghiệp sẵn sàng tiếp cận nguồn vốn đang gặp khó khăn trong việc hấp thụ bởi lãi suất vẫn ở mức cao so với khả năng chịu đựng của doanh nghiệp. Nhóm doanh nghiệp còn lại thậm chí không đủ điều kiện vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn vì vẫn còn nhiều khoản nợ tồn đọng, gây rủi ro cho ngân hàng.
Để các doanh nghiệp bất động sản có thể hấp thụ các nguồn vốn mới, vấn đề thị trường phải được giải quyết triệt để. Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp), cần có cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút và đảm bảo khai thác hiệu quả nguồn vốn từ sản phẩm công nghiệp. các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản – REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…), hoặc các kênh khác (đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài).
Đồng thời, cơ quan chức năng ngoài việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính đầy rủi ro, cần có chính sách bảo vệ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chân chính. Vốn cần được thông thoáng cho mọi lĩnh vực trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản.
Link nguồn: https://cafef.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-va-ngan-hang-van-kho-gap-nhau-188230903183517502.chn
