Theo báo cáo quý III / 2022 của JLL, tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ để bán chính thức đạt khoảng 6.525 căn, tăng 133,6% so với quý trước. Nguồn cung đóng góp chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án lớn, nhưng việc bán trước đã được thực hiện từ quý trước. Nhìn chung, nguồn cung trên thị trường khá hạn chế do tâm lý thị trường thấp và áp lực kiểm soát chặt chẽ việc cấp phép xây dựng và cấp tín dụng cho các dự án rủi ro cao.
Nguồn cung mới tăng vọt khiến lượng bán tăng lên, đạt 4.793 căn, tăng 36,8% so với quý trước. Tuy nhiên, tỷ lệ bán hàng lũy kế giảm 1% so với quý II, phản ánh lượng giao dịch đang chững lại do tâm lý thị trường đi xuống. Bên cạnh đó, thanh khoản cũng bị ảnh hưởng bởi việc hạn chế giao dịch trong tháng 7 âm lịch và chính sách tăng lãi suất. Do đó, nhiều nhà đầu tư trong nước tiếp tục đẩy mạnh chính sách chiết khấu, kéo dài thời gian thanh toán, kéo dài nợ gốc và lãi vay để thu hút nhu cầu.
Đáng chú ý, dù thanh khoản bị ảnh hưởng nhưng mặt bằng giá sơ cấp trên thị trường đạt gần 3.412 USD / m2, tương đương gần 85 triệu đồng / m2, tăng 7,5% so với quý trước và 27,2% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu do đóng góp. từ các dự án mới ra mắt thuộc phân khúc siêu sang. Cùng với đó, giá trên thị trường thứ cấp cũng ghi nhận 1.883 USD / m2, tương đương gần 47 triệu đồng / m2, tăng 1,1% so với quý trước. Theo JLL, chênh lệch giữa giá bán thứ cấp và sơ cấp có xu hướng thu hẹp do thiếu nguồn cung mới đẩy nhà đầu tư chuyển sang giao dịch thứ cấp.
Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đối mặt với nhiều rủi ro vĩ mô và chính sách điều tiết ngày càng thắt chặt, JLL dự báo nguồn cung mới trong năm 2022 sẽ tiếp tục giảm so với quý trước và đạt khoảng 17.700 căn. Lượng bán mới trong quý cuối năm chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán từ các quý trước, ước tính khoảng 6.800 căn.
Đơn vị này cho rằng lãi suất tăng cũng sẽ gây áp lực buộc các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao rút khỏi thị trường. Trong khi đó, những người mua có tình hình tài chính ổn định và có nhu cầu ở thực vẫn hoạt động. Giá bán dự kiến sẽ tăng nhưng với tốc độ chậm hơn do Chính phủ tiếp tục thực hiện các chính sách linh hoạt nhằm tập trung duy trì ổn định thị trường.
Tại thị trường căn hộ Hà Nội, nguồn cung mới trong quý vừa qua ghi nhận 3.505 căn hộ chính thức được mở bán, giảm 19,3%. Trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 83,3% tổng nguồn cung mới, phân khúc cao cấp chỉ chiếm 15,7%.
JLL cho biết lãi suất tăng vọt, chi phí xây dựng leo thang, nguồn vốn eo hẹp và các rào cản pháp lý chưa được giải quyết là những trở ngại chính để khởi động các dự án mới. Do đó, tương tự như quý trước, nguồn cung mới trong quý này chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu tại các khu đô thị phức hợp lớn.
Theo JLL, trong quý 3, giao dịch căn hộ đạt 3.970 căn, tăng nhẹ 2,6% so với quý trước. Các dự án từ các khu đô thị quy mô lớn tiếp tục có sức hấp thụ tốt và chiếm tỷ trọng lớn trong lượng bán trong quý vừa qua.
Trong đó, phân khúc trung cấp vẫn dẫn đầu thị trường với tỷ lệ hấp thụ lớn ở mức 78%. Trong bối cảnh tâm lý đầu tư suy yếu do lãi suất tăng, kinh tế bất ổn và giá chào bán vốn đã cao, doanh số bán hàng cao cấp theo quý của thị trường vẫn tăng 66,8%, nhờ chính phủ. những cuốn sách bán hàng hấp dẫn mà chủ đầu tư đưa ra để vượt qua giai đoạn khó khăn này.
Trong quý vừa qua, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 1.902 USD / m2, tương đương 47,3 triệu đồng / m2, tăng 3,93% so với quý trước. Trong tất cả các phân khúc, do nguồn cung khan hiếm nên căn hộ bình dân có mức tăng cao nhất 8,39% so với quý trước. Trong khi phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng nhẹ 3,6% theo quý. Ở phân khúc cao cấp, chủ đầu tư tung ra nhiều ưu đãi hấp dẫn để duy trì doanh thu trong giai đoạn đầy thách thức này. Do đó, giá bán sơ cấp của phân khúc cao cấp giảm 2,9% so với quý trước.
Nhận định về triển vọng thị trường căn hộ Hà Nội, JLL cho rằng dự báo sẽ tiếp tục biến động vì vấn đề lãi suất và thắt chặt tín dụng sẽ không được giải quyết nhanh chóng. Khó khăn đối với thị trường nhà ở nói chung sẽ vẫn còn trong ngắn hạn và trung hạn. Các rào cản pháp lý, khả năng tiếp cận vốn và những biến động của nền kinh tế sẽ làm giảm tốc độ tăng của nguồn cung mới. Trong quý cuối năm, nguồn cung dự kiến sẽ giảm so với quý 3, với khoảng 2.500 căn.
Đồng thời, nhu cầu có thể yếu đi do người mua đang chờ xem khi nào lãi suất sẽ ổn định. Do đó, trước mắt, chủ đầu tư sẽ tiếp tục đưa ra nhiều ưu đãi hấp dẫn hơn để thúc đẩy nhu cầu trên toàn thị trường.
Link nguồn: https://cafef.vn/tinh-canh-trai-chieu-giua-thi-truong-can-ho-ha-noi-va-tp-hcm-20221107083057255.chn
