Trái ngược với diễn biến cuối năm 2021, thị trường BĐS hiện tại ghi nhận một màu trầm lắng. Thậm chí, một số khu vực gần như rơi vào trạng thái “ngủ đông”.
Bán không được là tình trạng phổ biến trên thị trường bất động sản hiện nay. Cả chủ đầu tư và môi giới bất động sản đều lao đao. Báo cáo thị trường bất động sản tháng 10 của DKRA Việt Nam cho thấy, tất cả các phân khúc bất động sản hiện đang sụt giảm sức tiêu thụ nghiêm trọng và đang phải giảm giá, cắt lỗ, chiết khấu mạnh.
Cụ thể, ở phân khúc đất nền, nhu cầu thị trường sụt giảm mạnh, tỷ lệ tiêu thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 27% (giảm 84,1% so với cùng kỳ). Các dự án mở bán trong tháng 10 có mức giá sơ cấp tăng khoảng 0,25 – 8% so với đợt mở bán trước (thời gian mở bán theo đợt 2 tháng – 6 tháng – 12 tháng).
Riêng trên thị trường thứ cấp, giá các dự án đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ 2% so với tháng trước. Bên cạnh đó, thị trường cũng xuất hiện các giao dịch cắt lỗ khi khách hàng gặp khó khăn về dòng tiền và áp lực lãi suất gia tăng.
Về phân khúc căn hộ, thanh khoản thị trường sơ cấp tiếp tục ở mức thấp với tỷ lệ hấp thụ tại các dự án đạt từ 20% đến 60% số lượng sản phẩm mở bán. Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 4% – 10% so với đầu năm nhưng nhiều chính sách ưu đãi thanh toán nhanh được chủ đầu tư áp dụng với chiết khấu lên đến 40% – 50% giá trị tài sản. để kích cầu thị trường.
Thanh khoản thứ cấp tiếp tục sụt giảm với giá bán ghi nhận giảm cục bộ ở những nhà đầu tư có nhu cầu bán gấp để phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân cũng như giảm áp lực lãi suất trong bối cảnh lãi suất đang ở mức cao.
Theo đại diện DKRA Việt Nam, mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục có xu hướng đi ngang so với tháng trước, đồng thời xuất hiện giao dịch chốt lỗ (200-500 triệu đồng/căn) ở những khách hàng gặp khó khăn về tiền bạc. dòng tiền vào nhưng thanh khoản vẫn rất trầm lắng. Riêng với sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng, sức cầu cũng giảm đáng kể, mức tiêu thụ thấp nhất kể từ đầu năm, khoảng 33% số lượng dự án mới không có giao dịch. Nhiều dự án được chủ đầu tư chiết khấu 30% – 40%, cam kết chính sách cho thuê, mua lại để kích cầu.
Như vậy, rủi ro thị trường cắt lỗ hoàn toàn có thể xảy ra. Theo một số chuyên gia, suy thoái và đóng băng là hiện tượng có thể xảy ra trên thị trường bất động sản.
Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhấn mạnh, thị trường BĐS đang rất khó khăn và đứng trước khả năng rơi vào suy thoái, đã có doanh nghiệp cắt giảm nhân sự, bán bớt tài sản, giảm giá mạnh. Thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại, trầm lắng, giao dịch nhà đất giảm trên 50% tùy dự án và tùy khu vực nhưng giá nhà đất vẫn neo ở mức giá cao do các doanh nghiệp, doanh nghiệp đầu cơ. Các nhà đầu tư đều kỳ vọng thị trường sẽ cải thiện trong những tháng cuối năm (trước Tết Nguyên đán). Tuy nhiên, sức chịu đựng cũng có hạn, đến một thời điểm chịu không nổi, doanh nghiệp sẽ phải xả hàng, thậm chí chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ nhằm bảo toàn số vốn còn lại.
Nguyên nhân chủ yếu do thiếu vốn tín dụng, vốn trái phiếu, vốn huy động từ khách hàng,
Theo TS Đinh Thế Hiển, về khó khăn tài chính, việc doanh nghiệp BĐS thiếu vốn tín dụng là do “siết tín dụng” là chưa chính xác. Bởi từ “thắt chặt tín dụng” hiểu đúng sẽ có nghĩa là tăng trưởng tín dụng và dòng vốn vào thị trường BĐS giảm so với các năm trước. Nhưng thực tế, năm 2022, NHNN vẫn công bố giữ nguyên tăng trưởng tín dụng 14% như các năm trước; chưa kể khoảng 276.000 tỷ đồng được doanh nghiệp huy động qua kênh trái phiếu (tạm tính đến tháng 7/2022), trong đó khoảng 36% là trái phiếu lĩnh vực bất động sản. Vì vậy, tín dụng vào bất động sản vẫn tăng, thậm chí giai đoạn 2016-2017 tín dụng chỉ tăng 12%. Thị trường bất động sản cũng không thiếu vốn. Vấn đề ở đây phải chăng là do doanh nghiệp BĐS không bán được hàng, không có dòng tiền quay vòng?
Ông cho rằng giải pháp cho thị trường bất động sản đang suy thoái hiện nay là cơ cấu lại hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Nếu bây giờ doanh nghiệp BĐS vay thêm vốn từ tín dụng, từ trái phiếu mà vẫn không bán được thì tỷ lệ nợ sẽ tăng lên, áp lực tài chính lớn hơn rất nhiều. Doanh nghiệp cần lựa chọn tái cơ cấu bằng cách “hy sinh” các dự án, lĩnh vực không cốt lõi để giảm tài chính, giảm vay nợ, chỉ tập trung vào một số dự án trọng điểm để phát triển. Đầu tư BĐS vẫn là ngành hấp dẫn nhưng cần tập trung vào BĐS có nhu cầu kinh doanh và ở thực. Đây cũng là hướng đi cho các DN BĐS trong giai đoạn tới.
Link nguồn: https://cafef.vn/den-giai-doan-thi-truong-bat-dong-san-cat-lo-toan-dien-2022111908410193.chn
