Tuy vậy, không phải thương vụ lướt sóng sang cọc nào cũng thành công như ý muốn. Nếu không cảnh giác, nhiều nhà đầu tư dễ mất tiền “như chơi” từ những “mánh khoé” không thể lường trước được.
Trên diễn đàn Review BĐS từng truyền tải câu chuyện của một nhà đầu tư (gọi là nhà đầu tư B), phải đền cọc nửa tỉ đồng cho bên mua vì những “mánh khoé” trong đầu tư BĐS.
Cụ thể, nhà đầu tư B mua đất từ một chủ đất (gọi là nhà đầu tư A) rồi chuyển cọc 300 triệu đồng. Sau đó, có một nhà đầu tư khác (gọi là nhà đầu tư C) mua lại mảnh đất của nhà đầu tư B và cọc 500 triệu đồng. Nghĩ rằng, sẽ được hưởng chênh cả tỉ đồng trên mảnh đất đó, nhà đầu tư B không hề biết rằng, 2 nhà đầu tư kia đã có sự thông đồng với nhau trước đó để lừa mình.
Khi nhà đầu tư B chuẩn bị tiền để đặt mua mảnh đất từ nhà đầu tư A nhưng người này không bán nữa, và đền cọc cho nhà đầu tư B số tiền 600 triệu đồng (bao gồm 300 triệu tiền cọc và 300 triệu tiền đền cọc gấp đôi). Đồng nghĩa với việc nhà đầu tư B vì không có đất bán cho nhà đầu tư C nên cũng đền cọc cho nhà đầu tư C số tiền 1 tỉ đồng (bao gồm 500 đã nhận cọc và 500 đền cọc). Như vậy, tính ra nhà đầu tư B được 300 triệu tiền đền cọc từ nhà đầu tư A nhưng lại mất 500 tiền đền cọc cho nhà đầu tư C. Nghĩa là, nhà đầu B mất 200 triệu đồng trong thương vụ này.
Ghi nhận cho thấy, những vụ lướt sóng sang cọc trên thị trường BĐS gặp rủi ro là không hiếm. Ngay cả với những NĐT có nhiều kinh nghiệm lâu năm với BĐS cũng khó tránh khỏi khi hành vi của người có BĐS để bán và người mua cuối cùng khá “tinh vi”.
Những vụ mất tiền cọc có thể do không mua được đất ban đầu như dự tính, trong khi đã nhận cọc của bên mua, số tiền cọc nhiều hơn số tiền đã cọc cho NĐT trước đó. Nhà đầu tư đứng ở giữa thường sẽ phải tính toán kỹ càng các bước đi thì mới hạn chế được rủi ro.
Theo kinh nghiệm của anh D (ngụ Tp.Thủ Đức, Tp.HCM), cũng là người có nhiều năm tham gia câu chuyện lướt sóng “cọc hai đầu”. Anh D cho rằng, để chừa đường rủi ro cho mình (mình là bên thứ 2, đứng giữa) chỉ nên nhận cọc của đầu thứ 3 ít hơn hoặc bằng số tiền đã cọc cho người có BĐS bán. Là nhà đầu tư đứng giữa để hưởng chênh (chỉ bỏ tiền cọc) không cần bỏ vốn nên phải biết cách tính toán. Nếu rủi ro xảy ra như chủ đất không bán nữa, họ sẽ đền cọc gấp đôi cho mình. Khi mình đền cọc gấp đôi cho bên kia thì số tiền chênh vẫn được một chút, hoặc bằng, không mất đi. Trong khi, nếu tham hoặc nghĩ dễ dàng mà nhận cọc bên mua nhiều hơn tiền cọc rất dễ rủi ro.
Theo nhà đầu tư này, thực tế khi tham gia lướt sóng BĐS không phải ai cũng thắng đậm. Nhìn vào tưởng dễ kiếm tiền chênh trong khi không phải bỏ vốn ra, nhưng nếu nhà đầu đó không có kinh nghiệm và kỹ năng thì không nên tham gia vào thương vụ “cọc hai đầu”. Ngoài ra, bản thân nhà đầu tư đó phải có dòng vốn để phòng cho trường hợp bên mua không mua như dự tính ban đầu, thì còn có tiền để “xuống” cho thời gian hẹn công chứng. Hoặc, phải xem xét kỹ các yếu tố tâm lý khách mua, thanh khoản, vị trí miếng đất để nắm được xác suất thành công. Đặc biệt, theo anh D, nguyên tắc, dù BĐS đó có “ngon ăn” đến đâu thì chỉ nên nhận giá trị cọc thấp hơn so với giá trị tiền cọc đã đặt cho bên bán.
Trên thị trường BĐS, các thương vụ lướt sóng kiểu “cọc hai đầu” diễn ra âm thầm. Nhờ có kinh nghiệm, mối quan hệ, khá nhiều NĐT mua bán trên cọc bằng cách tìm bên mua thứ 3 để xuống tiền. Trong khi họ chỉ xuống tiền cọc và hưởng chênh trên số tiền thương lượng bán lại cho bên thứ 3. Cũng có khá nhiều NĐT “kiếm ăn” được từ mánh khoé này. Tuy nhiên, mảnh đất có thể lướt sóng được kiểu này phải có vị trí đẹp, tiềm năng, giá mềm.
Ghi nhận cho thấy, việc lướt cọc hai đầu thường diễn ra ở các khu vực ấm nóng về BĐS. Trong đó, có nhiều NĐT tham gia thị trường cùng lúc.
Mới đây, nhóm đầu tư của anh V (ngụ Q.7) cũng mới thành công vụ lướt cọc hai đầu và kiếm chênh 200 triệu đồng, nhờ mua mảnh đất nông nghiệp của một NĐT. Sau khi cọc cho chủ đất 200 triệu đồng, mảnh đất giá 1.2 tỉ đồng cũng đồng thời anh V có khách mua ngay với giá chênh lên 1.4 tỉ đồng. Nhóm anh V nhận cọc của NĐT thứ 3 số tiền 100 triệu đồng và cũng hẹn thời điểm công chứng trùng với ngày hẹn chủ đất. Như vậy, đứng ở giữa, anh V nhận chênh trên mảnh đất đó tiền trăm trong khoảng thời gian ngắn.
Theo những người trong cuộc, để làm được điều này, bản thân các nhà đầu tư phải khá sành sỏi trong đầu tư; cộng với nguồn sản phẩm phải tiềm năng, có chọn lọc.
https://cafef.vn/manh-khoe-dau-tu-luot-song-bds-den-coc-nua-ti-neu-khong-biet-dieu-nay-20220521094104238.chn
