Luật dân sự là luật tự nhiên vì nó xuất phát từ thực tiễn cuộc sống, kế thừa những triết lý, quan niệm và thực tiễn xã hội đã được thừa nhận rộng rãi trong cộng đồng và phù hợp với mục đích quản lý của Nhà nước. quốc gia. Luật Dân sự điều chỉnh hai nhóm quan hệ chính: quan hệ nhân thân và quan hệ tài sản.
Giả sử thời hạn sở hữu căn hộ đề xuất được thông qua, liệu các tác nhân trong ngành xây dựng có còn động lực để chung tay xây dựng những công trình kiên cố và bền vững? (Ảnh: LV)
“Của bền tại người”
Ở hầu hết các quốc gia, các quan hệ xã hội liên quan đến tài sản được Bộ luật dân sự điều chỉnh về nguyên tắc, đóng vai trò là “thông luật”. Đối với từng tài sản cụ thể, tùy theo mức độ quan trọng mà có “luật chuyên môn” điều chỉnh loại tài sản đó (ví dụ Luật Nhà ở điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến nhà ở). Nguyên tắc áp dụng pháp luật được nêu rõ trong Bộ luật Dân sự, theo đó các quy định của pháp luật chuyên ngành về tài sản không được trái với quy định của Bộ luật Dân sự.
Trước Nhà nước và pháp luật, con người đã hành động theo “quy luật tự nhiên”, “quy luật của cuộc sống”. Vậy quy luật tự nhiên trong quan hệ tài sản là gì? “Của bền”, “Của ai thì người nấy giữ”… Tuy rất ngắn gọn, súc tích nhưng những câu thành ngữ này lại thể hiện quan điểm của người Việt về tài sản: Người có tài, có lộc. Toàn bộ giá trị tài sản mang lại, đồng thời chịu rủi ro nếu tài sản của bạn chẳng may gây ra.
Nguyên tắc đó được mọi người thừa nhận, trở thành “quy luật tự nhiên” trong các quan hệ dân sự. Bộ luật Dân sự hiện hành cũng ghi nhận quyền của chủ sở hữu tài sản: “Chủ sở hữu có thể thực hiện mọi hành vi theo ý mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của pháp luật, gây thiệt hại hoặc ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia quốc gia, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác ”(Điều 160); “Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý muốn của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác” (Điều 12). 190).
Như vậy, quyền của chủ sở hữu tài sản được pháp luật thừa nhận, được mọi người tôn trọng, nhưng không phải là quyền tuyệt đối. Việc khai thác, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được xâm phạm quyền và lợi ích của chủ thể khác. Mặt khác, Bộ luật Dân sự cũng quy định nghĩa vụ chịu rủi ro về tài sản của chủ sở hữu: “Chủ sở hữu phải chịu rủi ro về tài sản thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc Bộ luật này và luật khác có liên quan có quy định khác” (Điều 162). Chẳng hạn cây trong vườn đổ, đổ nhà hàng xóm thì chủ cây phải bồi thường thiệt hại.
Với tài sản là căn hộ, sau khi mua từ chủ đầu tư, chủ sở hữu phải chấp nhận chuyển rủi ro trong hợp đồng mua bán tài sản theo quy định tại Điều 441 Bộ luật Dân sự. Theo đó, do nhà ở là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu nên trừ trường hợp có thỏa thuận khác, bên bán chịu rủi ro cho đến khi hoàn thành việc đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành việc đăng ký. , tức là sau khi được cấp “sổ hồng”, rủi ro thuộc về khách hàng mua căn hộ.
Các quy định thành văn của Bộ luật Dân sự cũng như các quy định bất thành văn của “luật tự nhiên”, “luật đời sống” đều chứa đựng một ý nghĩa vô cùng sâu sắc: Vì chủ sở hữu được hưởng toàn bộ giá trị tài sản. Tài sản mang lại, đồng thời chịu mọi rủi ro do tài sản gây ra nên chủ sở hữu sẽ biết quý trọng giá trị của tài sản, tự giác, có trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn, bổ sung tài sản của mình. ngược lại, những tài sản “không của riêng ai” thường được coi là “cha chung không ai khóc”). Đó là giá trị của Bộ luật Dân sự cũng như của “quy luật tự nhiên” – nhắc nhở mọi người tự giác với tài sản của mình.
Tuy nhiên, thực tế cuộc sống của mỗi người lại khác nhau: người cẩn thận, người cẩu thả, nên mới có câu “Của cải của bền tại người”. Nhưng người cẩn thận, giữ gìn đồ đạc sẽ dùng được lâu mà không phải tốn tiền trang bị lại; ngược lại, những người bất cẩn sẽ phải tốn nhiều tiền hơn.
Bây giờ, nếu lật ngược vấn đề, giả sử Nhà nước can thiệp vào quy luật tự nhiên bằng cách sửa đổi các quy định của Bộ luật Dân sự, theo đó, ấn định thời hạn sở hữu đối với mọi tài sản dưới dạng “vật” (Bộ luật Dân sự quy định tài sản đó bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản). Hãy tự hỏi bản thân, điều gì sẽ xảy ra?
Một bài học không bao giờ cũ của tổ tiên chúng ta: Đừng làm điều gì trái với tự nhiên.
Hơn nữa, cần nhấn mạnh rằng, BLDS 2015 không có khái niệm “thời hạn sở hữu tài sản” mà chỉ quy định về xác lập quyền sở hữu và chấm dứt quyền sở hữu (thời hạn sở hữu mặc định là từ thời điểm xác lập đến thời điểm chấm dứt quyền sở hữu. ).
Ngoài ra, quyền sở hữu nhà chung cư cũng như các tài sản khác là khái niệm pháp lý, không đồng nhất với việc khai thác, sử dụng tài sản trên thực tế. Việc cấp “sổ hồng” với thời hạn không có nghĩa là căn hộ sẽ là công trình lâu dài.
Nếu theo nguyên tắc tài sản sử dụng thực tế có thời hạn dẫn đến quyền sở hữu có thời hạn (áp dụng đối với nhà chung cư) thì đối với nhà ở khác cũng phải áp dụng nguyên tắc tương tự. ở tầng thấp. Và nói rộng ra, để đảm bảo công bằng, nguyên tắc đó phải áp dụng cho mọi loại tài sản trong xã hội, ít nhất là đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu (bao gồm xe cơ giới, máy bay, tàu thủy…)
“Của bền tại người” dưới góc nhìn của kỹ sư xây dựng
Như đã nói, giá trị của Bộ luật Dân sự cũng như của “quy luật tự nhiên” là nhắc nhở mọi người phải có ý thức tự trọng và giữ gìn tài sản của mình. Việc can thiệp vào “quy luật tự nhiên” rất nguy hiểm vì nó làm đảo lộn các giá trị xã hội đã được hình thành ổn định từ bao đời nay. Mọi người sẽ mất đi thái độ quý trọng của cải.
Điều nguy hiểm là thái độ như vậy sẽ gây ra “hiệu ứng domino”. Vị tướng của nhà sản xuất ô tô nghĩ: “Nếu tôi biết anh A sẽ không nâng niu chiếc xe của mình, tại sao tôi phải có tinh thần trách nhiệm cao khi sản xuất ô tô để bán cho anh ấy?”
Suy nghĩ chung của các nhà đầu tư bất động sản: “Tôi đang định xây chung cư hạng II, thời hạn sở hữu cố định là 50 năm, tôi được biết doanh nghiệp B cũng đã xây chung cư hạng II, họ chọn vật liệu rẻ, vậy thì sao. chọn vật liệu cao cấp để kéo dài tuổi thọ công trình khi sau 50 năm, những người mua nhà của tôi cũng như khách hàng của B đều mất quyền sở hữu? “
Vấn đề cần giải quyết trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) nằm ở quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, không nằm trong quy định về sở hữu nhà chung cư.
Nói rộng ra, việc pháp luật ấn định thời hạn sở hữu đối với các loại tài sản không chỉ dẫn đến thái độ tiêu cực trong khai thác, sử dụng tài sản của mỗi người mà còn gây ra tình trạng thiếu trách nhiệm trong việc xử lý tài sản. tài sản của người khác.
Giả sử thời hạn sở hữu căn hộ đề xuất được thông qua, liệu các tác nhân trong ngành xây dựng bao gồm chủ đầu tư, tư vấn thiết kế, nhà thầu xây dựng, nhà sản xuất vật liệu… có còn động lực để chia sẻ? xây dựng những công trình kiên cố, bền vững?
Chúng ta cần thẳng thắn rằng nếu luật quy định căn hộ có thời hạn sở hữu thay vì sở hữu lâu dài như hiện nay, các kỹ sư sẽ mất động lực cải tiến công nghệ để tạo ra những công trình bền vững. Khoa học công nghệ xây dựng sẽ tụt hậu.
Việc công nhận quyền sở hữu nhà chung cư ổn định lâu dài như hiện nay không chỉ giúp hình thành thói quen sinh hoạt tại chung cư mà còn tạo động lực (cũng như áp lực) cho chủ sở hữu trong hoạt động xây dựng. cải tiến công nghệ, từ đó thúc đẩy sự phát triển của ngành xây dựng.
Về nguyên tắc chung, để thiết lập một trật tự ổn định cho xã hội, các nhà lập pháp không được ấn định thời hạn, cũng như không cho phép các chủ thể thỏa thuận về thời hạn của những đồ vật chứa đựng những giá trị thiêng liêng cần thiết. được bảo vệ.
Trong mọi quy định của pháp luật, quyền sở hữu tài sản là quyền thiêng liêng, bất khả xâm phạm. Do đó, đặt vấn đề về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư là đi ngược lại nguyên tắc chung của xây dựng chính sách và pháp luật.
Cải tạo, xây dựng lại chung cư như thế nào?
Yêu cầu đặt ra trong xây dựng luật là xác định chính xác vấn đề cần giải quyết. Vấn đề cần giải quyết trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) nằm ở quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, không nằm trong quy định về sở hữu nhà chung cư.
Để giải quyết vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, cần quay trở lại cái gốc của chân lý trong “quy luật tự nhiên”: Chủ sở hữu được hưởng toàn bộ giá trị tài sản mang lại, đồng thời phải chịu nhiệm vụ. toàn bộ rủi ro do tài sản gây ra.
Để người dân tâm phục, khẩu phục, cơ quan nhà nước phải giúp người dân hiểu rằng: Nhà nước công nhận và tôn trọng quyền sở hữu căn hộ của bạn nên không quy định thời hạn sở hữu; bạn có toàn quyền khai thác và sử dụng, quyền tài sản của bạn được mọi người tôn trọng, nếu ai xâm phạm thì Nhà nước sẽ giúp bạn bảo vệ. Nhưng quyền sở hữu của anh ta không phải là tuyệt đối. Việc khai thác, sử dụng của bạn không được xâm phạm đến quyền và lợi ích của các chủ thể khác.
Do đó, nếu nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, đe dọa đến tính mạng của người khác thì anh và các chủ sở hữu khác có nghĩa vụ liên đới phá dỡ, xây dựng lại; Nếu các chủ sở hữu không làm được, Nhà nước sẽ can thiệp và cưỡng chế. Khi đó, quyền sở hữu của anh ta sẽ bị giới hạn hoặc bị tước bỏ để bảo vệ sự an toàn cho cộng đồng.
Lưu ý, Luật Đất đai cũng quy định việc thu hồi đất do nguy hiểm đến tính mạng con người, đây là cách tiếp cận được đề xuất trong xây dựng chính sách trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi): Khi nhà chung cư bị hư hỏng đến mức nguy hiểm thì các đồng sở hữu có nghĩa vụ đồng ý tự phá dỡ và xây dựng lại trong một khoảng thời gian cố định (Nhà nước đứng ra làm trung gian); Sau thời hạn đó, Nhà nước có quyền cưỡng chế thu hồi đất, quyền sử dụng đất và tài sản trên đất sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật về đất đai.
Việc luật hóa theo hướng này không chỉ tạo hành lang pháp lý để phá dỡ, xây dựng lại chung cư cũ mà còn nhắc nhở cư dân, đồng sở hữu chung cư về việc duy tu, sửa chữa thường xuyên. thường xuyên và có trách nhiệm để kéo dài tuổi thọ của công trình, từ đó kéo dài thời gian sở hữu tài sản.
Thực tiễn cho thấy ở Mỹ, Pháp có những chung cư đã hơn 100 năm tuổi nhưng vẫn bền vững, sử dụng tốt.
ThS NGUYỄN VĂN DANH – Chuyên gia pháp lý đầu tư và bất động sản
