Đó là lời khuyên của ông Lê Quốc Kiên – Cố vấn, nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu tại TP.HCM.
Theo ông Kiên, khi tìm mua bất động sản cần trải qua 4 bước định giá.
Thứ nhất, tTìm kiếm thông tin rao bán của bất động sản này và các bất động sản tương tự trong khu vực, bao gồm cả lịch sử rao bán trước đó (nếu có). Ưu điểm của cách này là dễ dàng, nhanh chóng và miễn phí. Nhược điểm là có nhiều thông tin không chính xác, thông tin ảo tạo phễu, không có cảm nhận chính xác về khu vực về chính bất động sản đó. Với bước này, cần có kiến thức kinh nghiệm để lọc bỏ những thông tin “rác”.
Thứ hạng hai Ntrong khu vực” và Làm việc với các đại lý bất động sản địa phương để xem các tài sản tương tự trong khu vực. Thông thường, sau khi làm việc với 3-5 môi giới, xem qua thực tế trên 10 BĐS trong khu vực sẽ có “trực giác giá” tương đối chính xác trên 75%. Càng nhìn thấy nhiều bất động sản trên thực tế, “trực giác về giá” sẽ càng chính xác. Đang xem hơn 30 nền đất giá thị trường gần 95%.
Như vậy, nằm vùng và kết nối được với nhiều môi giới, theo ông Kiên, là cách nhà đầu tư săn BĐS mà không bị ép giá. Ưu điểm của việc này là bạn sẽ có cảm nhận chính xác về ưu nhược điểm và giá cả của bất động sản. Tuy nhiên, nhược điểm của việc này là sẽ tốn nhiều thời gian, chi phí đi lại ăn uống, cần tạo dựng mối quan hệ tốt với môi giới địa phương và cũng sẵn sàng “ăn vạ” vì điều này. “Hỏi nhiều mà không mua”.
Thứ hạng ba, tđịnh giá bất động sản bằng cách tách rời: giá trị đất đai, giá trị tòa nhà, giá trị hoàn thiện, giá trị nội thất, giá trị dòng tiền trên chính tài sản đó, giá trị tiềm năng tăng giá trong tương lai, tính an toàn của pháp luật.
Ưu điểm của việc này là sẽ đánh giá được giá trị bất động sản một cách chính xác nhất. Nhược điểm là mất nhiều thời gian đi xem thực tế, đặc biệt cần phải có đủ kinh nghiệm về bất động sản, xây dựng, vật liệu hoàn thiện, pháp lý, quy hoạch để có thể tự phân tích và tính toán.
Thứ hạng riêng, định giá từ các đơn vị độc lập . Theo ông Kiên, sau khi sàng lọc ra 3 bất động sản ưng ý nhất, muốn có giá chính xác nhất sẽ thuê định giá từ các đơn vị độc lập (ngân hàng, đơn vị thẩm định). Tùy vào mục đích định giá mà đơn vị thẩm định sẽ có hệ số dao động khác nhau, với nhà phố, thông thường giá thẩm định của bên thứ ba sẽ thấp hơn thị trường từ 10%-15%.
Ưu điểm là hạn chế được nhiều rủi ro về pháp lý, quy hoạch do bên thứ 3 sẽ kiểm tra khi thẩm định; có được một con số định giá tham chiếu trung lập; Kết quả định giá này cũng sẽ đưa ra một con số tham khảo để sử dụng đòn bẩy của bất động sản này (mức có thể vay từ 30%-90% tùy theo ngân hàng, loại bất động sản, mục đích vay, khả năng của bất động sản). người vay).
Tất nhiên, theo ông Kiên, cách định giá này sẽ khiến bên thứ ba phải trả phí (khoảng vài triệu đồng cho một bất động sản); phải có đủ giấy tờ pháp lý của bất động sản để bên thứ ba làm việc; Mất thời gian chờ bên thứ 3 định giá nên sẽ bất tiện khi cần quyết định nhanh.
Với sản phẩm dự án, do tính chất tương đồng và đã có giá công khai nên giá giao dịch thứ cấp sẽ theo cung – cầu thực tế của dự án. Thông thường giá giao dịch thứ cấp thì các bạn môi giới tại dự án sẽ nắm rõ nhất.
Link nguồn: https://cafef.vn/day-la-cach-nha-dau-tu-san-bat-dong-san-khong-bi-ho-gia-20221219143424109.chn
