Theo chia sẻ của anh Lê Minh T. (một nhà đầu tư có kinh nghiệm hơn 10 năm ở thị trường Tp.HCM), đầu tư bất động sản là phương thức đầu tư được cho là mang lại hiệu quả cao nhất, ít rủi ro nhất trong các kênh đầu tư.
Tuy nhiên, trên thực tế không phải ai cũng thành công khi tham gia lĩnh vực này. Trong đó, có 1 số bí quyết “nằm lòng” mà người đầu tư bất động sản cần ghi nhớ để làm sao với số vốn nhỏ nhưng vẫn đầu tư được nhiều nơi, mua được nhiều sản phẩm và thu lãi cao, hạn chế thấp nhất bị lỗ vốn.
“Ép giá” dựa trên cơ sở thuyết phục chủ nhà
Theo anh T., điều quan trọng nhất của một người “đi buôn” bất động sản đó là phải tính toán được dòng tiền, hạn chế đi vay tối đa. Còn nếu đi vay thì người mua phải ước lượng được khả năng chi trả, có nguồn tiền dự phòng nếu thị trường có biến cố hoặc khi rủi ro xảy ra.
Thông thường, số nhà đầu tư có vốn lớn rất ít. Đa phần là nhà đầu tư có vốn nhỏ, dưới 2-3 tỷ đồng là rất nhiều. Trong thời điểm thị trường tăng giá mạnh như hiện nay, số tiền trên rất khó để đầu tư nếu không biết cách cân đối dòng tiền.
Tuy nhiên, theo anh T. vẫn có một cách có thể đầu tư thu lãi tốt đó là áp dụng phương thức “trả giá” thấp nhất có thể. Tuy nhiên, để “ép giá” người bán thì cũng phải có nhiều thời gian nghiên cứu, tìm hiểu về bất động sản mà mình đang muốn mua. Theo đó, ngoài việc tìm hiểu diễn biến thị trường, so sánh với giá xung quanh khu vực để xem mức giá mà người bán đưa ra là cao hay thấp, thì người mua cũng cần tìm hiểu xem người bán mua bất động sản này từ bao giờ, và mức giá lúc mua vào ra sao.
“Phải biết được người bán lúc mua là bao nhiêu, thì chúng ta mới biết để trả giá phù hợp. Ví dụ tài sản hiện đang rao bán là 2 tỷ, nhưng lúc mua người mua chỉ mua với 1 tỷ thôi, thì tức là họ đã lời gấp đôi sau 2-3 năm. Khi đó, mình có thể áp dụng trả xuống 1,5 tỷ. Có thể ban đầu người bán mong muốn chốt lời 1 tỷ, nhưng sau thời gian rao bán khó khăn thì họ có thể chấp nhận ‘thôi thì lãi 500 cũng được rồi’”, anh T. chia sẻ kinh nghiệm.
Anh T. tiết lộ, bằng cách này có những thời điểm anh T. có thể mua được căn nhà rao bán giá 2,6 tỷ đồng, nhưng chốt giá bán chỉ 1,8 tỷ đồng. Ngoài ra, chuyên gia này cũng khuyên, để có thể “ép giá” thì người mua cũng cần tìm hiểu xung quanh khu vực đó hiện mức độ phát triển của hạ tầng ra sao.
Một bất động sản nằm trong hẻm có giá trị gia tăng thấp hơn so với vị trí càng gần đường lớn, hẻm đi vào là lớn hay nhỏ và có phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng hay không. Ngoài ra có thể xem lô đất có góc cạnh hay không, có bị méo mó hay không, có vướng gì phía trước hay không. Tất cả những cơ sở này đều có thể sử dụng để đàm phán với chủ nhà nhằm hạ giá bán xuống mức thấp nhất có thể.
Áp dụng phương thức “lựa 100, xem 10 và chỉ chọn 1”
Cũng theo anh T., đi mua bất động sản không được nóng vội mà phải tìm hiểu thật kỹ rồi mới xuống tay. Bởi bất động sản là tài sản tích lũy lớn, đòi hỏi người mua phải tính toán làm sao mang lại mức lợi nhuận cao nhất.
Trên thực tế, việc mua để ở và mua đầu tư là hai cách làm khác nhau. Nếu để ở thì cần chọn vị trí thuận tiện, nơi đông dân cư và nhiều tiện ích để sinh sống, cho nên đôi khi người mua chấp nhận giá cao hơn so với thị trường, vì mua để ở là mua theo sở thích. Còn nếu mua để đầu tư kinh doanh chốt lời, thì nhất định phải tính toán chi li từng chút một để làm sao có lời nhanh, tránh lỗ vốn và quan trọng nhất là mua được giá rẻ hơn so với thị trường.
Theo đó, khi muốn mua 1 bất động sản thì người mua cần tìm hiểu cùng phân khúc có bao nhiêu sản phẩm đang bán. Cách tốt nhất là lựa chọn ra 100 sản phẩm, so sánh, nghiên cứu, chọn lọc ra 30 sản phẩm, rồi sau đó giảm xuống 10. Trong 10 sản phẩm này sẽ đi xem từng nơi để so sánh về giá, vị trí, mức độ gia tăng và khả năng đàm phán với chủ nhà, cuối cùng là đưa ra quyết định cho 1 sản phẩm ưng ý nhất.
Chú trọng tài sản có tính thanh khoản cao
Cũng theo anh T., một yếu tố không thể bỏ qua trong bất động sản đó là tính thanh khoản của chính bất động sản đó. Trên thị trường, thanh khoản bất động sản có thể hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của bất động sản đó. Để đánh giá tính thanh khoản của một dự án, bạn chỉ cần trả lời câu hỏi “Nếu cần tiền và bán gấp thì liệu có ai mua bất động sản đó không”, nói cách khác là bất động sản này có khả năng chuyển đổi thành tiền mặt ngay được hay không.
Tính thanh khoản là tiêu chí cần đặc biệt lưu ý nếu nhà đầu tư “rót tiền” vào bất động sản với phần lớn nguồn vốn là đi vay. Nếu không có thanh khoản tốt, bất động sản đó có thể sẽ rất lâu mới phát sinh doanh thu, khiến nhà đầu tư “sốt ruột”, thậm chí nợ chồng nợ vì tài sản không tăng giá mà vẫn phải chi trả lãi suất hàng tháng.
Theo anh T., một trong những yếu tố chính tác động đến tính thanh khoản của một dự án đó là cán cân cung – cầu. Trên thực tế, không ít những trường hợp dự án được đầu tư hàng ngàn tỷ đồng nhưng do không đáp ứng được nhu cầu, xu hướng của người mua nên không có thanh khoản tốt. Hệ quả là không chỉ thiệt hại đến nhà đầu tư, khách hàng mà còn đến doanh nghiệp và cả thị trường bất động sản.
Do đó, khi đi mua bất động sản, ngoài việc mua được sát giá nhất, thì cũng cần quan tâm vị trí đẹp, khả năng kết nối thuận tiện với các khu vực xung quanh. Nếu là đất dự án thì phải quan tâm đến yếu tố đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng; Hệ thống tiện ích phong phú và có những điểm nổi bật so với các dự án khác hay không? Thương hiệu chủ đầu tư (tiềm lực tài chính, uy tín, kinh nghiệm trên thị trường…). Còn đối với đất của dân, thì phải chọn khu vực còn có thể gia tăng sức bật, hạn chế mua ở khu vực bị chững giá vì sẽ khó bán ra khi cần hồi vốn nhanh.
