“Nhà đầu cơ” gặp khó khăn
Trong báo cáo thị trường BĐS căn hộ năm 2022 mới công bố, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết, nếu như ở giai đoạn trước, các phân khúc BĐS đều nở rộ và phát triển. Trong bối cảnh mới hiện tại sẽ chỉ có chỗ cho nhu cầu thực.
Theo ông Trung, khi xảy ra tình trạng thiếu thanh khoản thì dòng tiền (của nhà đầu tư) cũng bị chôn vùi theo đó. Thị trường có dấu hiệu khó khăn – từ tháng 6 trở đi khi NHNN hạn room tín dụng – lập tức phân khúc chịu tác động đầu tiên là đất nền.
Đất nền, đại diện cho sản phẩm đầu tư với lợi nhuận tăng nhanh và yếu tố đầu cơ lớn, sẽ là đối tượng chịu tác động đầu tiên, ảnh hưởng lớn. Phân khúc này cũng khó tỏa sáng trong thời gian tới.
Phân khúc thứ hai là các sản phẩm có giá trị cao. Đó là những căn hộ thấp tầng tại các dự án đã bàn giao, không còn yếu tố được hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc từ ngân hàng. Các sản phẩm này từ tháng 8/2022 bắt đầu có dấu hiệu sụt giảm về nhu cầu và giá cả.
“Đất nền, nhà thổ cư, nhà liền kề hoàn thiện, sản phẩm thấp tầng trong khu đô thị, căn hộ hoàn thiện nhưng không được hỗ trợ lãi suất – tất cả đều gặp khó khăn về thanh khoản. Hết năm sau, ai vay nhiều nhưng hết thời gian ân hạn sẽ phải trả gốc và lãi. Đó có thể là cơn ác mộng đối với nhiều nhà đầu tư”, ông Trung nói.
Ông Nguyễn Thọ Tuyển – Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Bất động sản BHS cũng cho biết, năm 2023 cũng là năm chính sách ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất 2 năm đầu bằng 0% được áp dụng. được chủ đầu tư áp dụng gần đây. giảm giá. Từ năm 2023 trở đi, các nhà đầu tư nhỏ sẽ phải trả gốc và lãi cho các khoản vay của chính họ theo tỷ giá thị trường thả nổi. Khi đó, tâm lý mới sẽ bắt đầu trái chiều hơn và thị trường cũng sẽ đón nhận nhiều thông tin xấu hơn từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Ông Tuyển cho rằng, khi nhà đầu tư nhỏ lẻ bị tác động và bằng mọi cách bán ra khỏi thị trường thì sẽ thấy tín hiệu chạm “đáy” của thị trường.
Có 4 nhóm nhà đầu tư trên thị trường
Theo ông Trần Quang Trung, hiện nay trên thị trường BĐS có 4 nhóm nhà đầu tư.
Nhóm thứ nhất là nhóm nhà đầu tư đang kẹt tiền. Giai đoạn 2021-2022 họ đầu tư nhiều đất, đi khắp các tỉnh thành trên cả nước mua rất nhiều. Nhóm này thậm chí sẵn sàng “đu dây” tăng giá vì sợ vuột mất cơ hội trong hai năm qua. Họ đang đứng trước nguy cơ mất thanh khoản hoàn toàn cho đến khi thị trường bất động sản nóng trở lại, chắc chắn không phải trong tương lai gần.
Nhóm thứ hai là đầu tư vào sản phẩm thấp tầng. Họ mua với giá cao, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Trong bối cảnh hiện nay, nhóm này chịu áp lực lớn nhất và có khả năng phải bán phá giá, cắt lỗ.
Nhóm thứ ba chuyên đầu tư các sản phẩm nhà ở. Nhóm này rất khó tiếp cận vốn, vì khó vay. Họ thường đầu tư bằng “tiền thịt”, tức là vốn tự có, và do đó cũng cực kỳ nhạy cảm với những thăng trầm của thị trường.
Nhóm cuối cùng, là những nhà đầu tư chưa chôn sâu thị trường trong hai năm qua. Họ sẽ là những người quyết định mặt bằng giá của thị trường trong thời gian tới. Tâm lý người có tiền chia làm 2 hướng:
Hướng đầu tiên, thích giữ tiền mặt hơn, không chấp nhận thêm rủi ro. Họ chấp nhận tài sản của mình không tăng trưởng, bởi lãi suất ngân hàng chỉ đủ bù đắp mức độ lạm phát.
Hướng thứ hai, vẫn có những nhà đầu tư tìm kiếm tài sản tốt để chọn thời cơ. Họ sẽ chọn loại tài sản nào?
Theo ông Trung, trước những dấu hiệu suy thoái kinh tế, nhà đầu tư sẽ tìm sản phẩm có thể neo giữ dòng tiền, nhưng phải đảm bảo yếu tố cho thuê. Thanh khoản phải cao nhất. Sản phẩm phục vụ nhu cầu nhà ở và tầng lớp trung lưu mới sẽ an toàn.
Link nguồn: https://cafef.vn/chuyen-gia-cuoi-nam-2023-se-xuat-hien-mot-con-ac-mong-voi-nhieu-nha-dau-tu-dia-oc-20221229074553622.chn
