Hôm qua, thông tin từ Vingroup cho biết, ông Phạm Nhật Vượng – Chủ tịch Hội đồng quản trị VinGroup sẽ góp 90% trong tổng số 18.000 tỷ đồng vốn điều lệ của công ty bất động sản mới (VMI) bằng cổ phiếu Vingroup.
VMI sẽ đầu tư một quỹ bất động sản nhất định của Vinhomes rồi chia nhỏ để bán cho các nhà đầu tư. Dự kiến sẽ có khoảng 50 nhà đầu tư tham gia đầu tư một phần vào quỹ bất động sản lớn này, có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và cam kết chia sẻ lợi nhuận ở mức tối thiểu. Nhà đầu tư có thể được hưởng nhiều hơn nếu giá trị của tài sản này tăng lên và kinh doanh thuận lợi.
Thay vì phải bỏ một số tiền khổng lồ, các nhà đầu tư theo hình thức này chỉ cần bỏ một số vốn nhỏ hơn rất nhiều vào VMI mà vẫn có thể thu được lợi nhuận cố định. Công ty VMI gợi nhớ đến mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản hay còn gọi là REIT (Real Estate Investment Trust) vì tuy không phải là REIT nhưng VMI có những điểm tương đồng nhất định trong cách thức hoạt động.
Ở Việt Nam hiện nay, chỉ có một quỹ REIT là TCREIT, thuộc công ty chứng khoán Ngân hàng Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), hoạt động từ năm 2017. Chứng chỉ quỹ được niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP. . HCM. Một số công ty quản lý quỹ từng có ý định thành lập REIT và hiện nay cũng có nhiều fintech theo mô hình này, nhưng vướng mắc ở Việt Nam vẫn là khung pháp lý.
Ở nước ngoài, REIT – quỹ tín thác đầu tư bất động sản không phải là sản phẩm xa lạ.
Đối với nhà đầu tư, REIT có chức năng giúp nhiều cá nhân đầu tư vào một hoặc cùng một quỹ bất động sản thông qua việc phát hành chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu.
Do đó, không cần số vốn lớn, nhà đầu tư cá nhân vẫn có thể sở hữu danh mục bất động sản cho riêng mình. Thông qua đó, nhà đầu tư sẽ nhận lại một phần lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh bất động sản của quỹ ủy thác. Bất động sản đầu tư của REIT bao gồm cao ốc văn phòng, trung tâm mua sắm, căn hộ, khách sạn hoặc nhà đang được thế chấp để vay ngân hàng.
Hoạt động của các bất động sản này càng hiệu quả thì nhà đầu tư càng có cơ hội nhận được lợi nhuận cao và ngược lại. Thay vì phát triển bất động sản truyền thống để bán lại, quỹ sẽ mua và phát triển các tòa nhà như một phần trong danh mục đầu tư của mình. Do đó, khả năng điều hành REIT của các lãnh đạo REIT là vô cùng quan trọng đối với các nhà đầu tư vào quỹ này.
REIT là một hình thức đầu tư bất động sản gián tiếp thông qua quỹ ủy thác (Hình ảnh: Tiền cho phần còn lại của chúng ta)
Có ba hình thức ủy thác đầu tư bất động sản chính trên thế giới.
Đầu tiên là vốn chủ sở hữu REIT – loại hình chiếm tỷ trọng lớn nhất – với chức năng đầu tư vào bất động sản, quản lý, cho thuê và cung cấp các dịch vụ đi kèm để tạo doanh thu.
Thứ hai là REIT thế chấp, chuyên sử dụng vốn huy động từ các nhà đầu tư để cho các nhà phát triển bất động sản khác vay.
Cuối cùng, REIT là sự kết hợp của cả hai loại đã đề cập ở trên.
Lợi ích của việc đầu tư vào các REIT này là tính thanh khoản tốt hơn so với đầu tư bất động sản truyền thống, đa dạng hóa danh mục đầu tư, thu nhập khá và ổn định nếu quản lý danh mục đầu tư hiệu quả. Tuy nhiên, mức độ sinh lời của REITs không bằng bất động sản truyền thống, và nhà đầu tư phải chịu chi phí giao dịch và quản lý danh mục đầu tư tương đối cao.
Các loại quỹ REIT phổ biến (Ảnh: Money Morning)
Để trở thành một quỹ tín thác đầu tư bất động sản, có nhiều điều kiện phải đáp ứng, bao gồm 65% tài sản ròng (NAV) phải được đầu tư vào bất động sản theo quy định. của chính phủ; tối đa 35% còn lại được đầu tư vào trái phiếu, cổ phiếu (cả niêm yết và chưa niêm yết)… Ngoài ra, 90% lợi nhuận thực hiện trong năm của quỹ cần được sử dụng để trả cổ tức. lựa chọn nhà đầu tư và nhiều quy định khác có liên quan.
Ở Mỹ, quốc gia bắt đầu ủy thác đầu tư bất động sản vào năm 1960, đây là một loại hình tương đối phổ biến khi lượng cổ phiếu nắm giữ của họ trị giá hơn 4,5 nghìn tỷ USD, trong đó REITs niêm yết nắm giữ 67% trong số này. REITs ở Hoa Kỳ có tổng giá trị thị trường là 1,5 nghìn tỷ đô la, với 30 quỹ là thành viên của S&P 500, tạo ra việc làm cho 2,9 triệu người ở Hoa Kỳ, theo dữ liệu của NaREIT. . Những con số trên đã cho thấy vai trò to lớn và quan trọng của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản tại thị trường tài chính lớn nhất thế giới.
Số lượng REIT ấn tượng ở Mỹ (Ảnh: NaREIT)