Cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào chưa đáng tin cậy
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung nhiều quy định mới, trong đó, quy định bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá thị trường đang được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc xác định bảng giá đất hàng năm ở nước ta còn nhiều bất cập, thiếu khả thi.
Góp ý về quy định bảng giá đất tại Điều 130 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Dự thảo Luật Đất đai phân cấp, phân công trách nhiệm. Trách nhiệm và thẩm quyền để tỉnh ban hành “bảng giá đất, định giá đất cụ thể” và Chính phủ vẫn giữ thẩm quyền quản lý, kiểm tra, giám sát là rất hợp lý.
Theo các chuyên gia, việc xác định bảng giá đất hàng năm còn nhiều bất cập, cùng với đó là cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào chưa đảm bảo.
Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, nếu quy định ban hành bảng giá đất hàng năm và công bố công khai vào ngày 1/1 hàng năm có thể làm tăng khối lượng công việc cho các cơ quan nhà nước rất nhiều. các tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, UBND cấp huyện do chưa xây dựng được chính quyền điện tử nên hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa;
Đồng thời, cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào chưa được cập nhật đầy đủ, tin cậy và cập nhật theo thời gian thực, chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu giá đất theo “vùng giá trị đất, giá thửa đất theo tiêu chuẩn”.
Theo ông Châu, cơ chế “bảng giá đất 5 năm một lần” và được xem xét, điều chỉnh bằng “hệ số điều chỉnh giá đất” hàng năm hoặc theo đối tượng được xem xét một cách khách quan, hợp lý, sát thực tế, phù hợp với khả năng hiện nay. cấp của bộ máy hành chính nước ta và cần được kế thừa trong quá trình xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi), cho đến khi đủ điều kiện. cơ chế quản lý giá nhà ở.
Lãnh đạo HoREA cũng chỉ ra bất cập trong quy định của HĐND tỉnh thông qua hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành khi quy chế ban hành bảng giá đất hàng năm. Theo đó, khoản 1 Điều 130 của Dự thảo Luật Đất đai quy định UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp phê duyệt hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành sẽ không đảm bảo tính kịp thời và hiệu quả của dự án. Thị trường bất động sản có nhiều biến động …
Do đó, Hiệp hội nhận thấy nên bỏ quy định này vì không phù hợp với phần cuối của khoản 1 Điều 130 của Dự thảo quy định: “Trong quá trình thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường biến động, có một sự thay đổi. Trường hợp có hành vi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp “giao thẩm quyền điều chỉnh bảng giá đất cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nhưng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có thẩm quyền này, nhưng chỉ có thẩm quyền ban hành hệ số điều chỉnh biến động giá đất để điều chỉnh bảng giá đất.
Cần hình thành cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất
Đồng tình, TS Trần Xuân Lương (Chuyên ngành Bất động sản – Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng cần làm rõ khái niệm “giá đất thị trường” là gì và được tính toán, xác định bằng những phương pháp nào ?.
Đồng thời, việc xác định giá đất sát thị trường cần chính xác, hợp lý, đảm bảo công bằng, giải quyết hài hòa quyền lợi của các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người mua bất động sản. – người bán bất động sản, chiếm đoạt đất đai, lợi ích công cộng và Nhà nước.
Ngoài ra, việc xác định giá đất theo tiếp cận thị trường đòi hỏi phải có hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường đầy đủ, hoàn chỉnh.
TS Trần Xuân Lương (Chuyên ngành Bất động sản – Đại học Kinh tế Quốc dân).
Vì vậy, Nhà nước cần quan tâm một số nội dung về xây dựng cơ chế điều tra, cập nhật thông tin về giá đất, bất động sản, phân công quản lý cơ sở dữ liệu về giá đất.
Thứ nhất, đầu tư tài chính và nhân lực để xây dựng hệ thống thông tin tích hợp về đất đai và giá trị đất đai. Thứ hai, có quy định cụ thể để chính quyền địa phương và tổ chức thẩm định giá phối hợp điều tra, cập nhật thông tin giá đất.
Thứ ba, nghiên cứu ban hành cơ chế thúc đẩy mối quan hệ tác động qua lại giữa dịch vụ tư vấn giá đất và định giá đất của Nhà nước trong việc xây dựng và hoàn thiện thông tin giá đất. Đây là cơ sở để có thể cung cấp cho khách hàng những thông tin về giá đất trên thị trường một cách nhanh chóng và chính xác nhất. Ngoài ra, việc khai thác thông tin từ dịch vụ tư vấn giá đất sẽ giúp quá trình xây dựng bảng giá đất cụ thể tại địa phương sát với giá đất thực tế trên thị trường.
Thứ tư, thống nhất tổ chức và nguồn dữ liệu thu thập trong quá trình xây dựng và quản lý thông tin giá đất, bất động sản. Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường (trực tiếp là Tổng cục Quản lý đất đai) là cơ quan thực hiện việc xây dựng và quản lý thông tin đất đai. Tuy nhiên, để đảm bảo tính thống nhất có đầy đủ dữ liệu trong việc xây dựng và quản lý thông tin giá đất cần có sự phối hợp, tham gia của các Bộ, ngành như Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ. Tài chính và Bộ Tài chính. Chính phủ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng và các đơn vị tư vấn về giá đất.
“Như vậy, để có dữ liệu đầy đủ trong xây dựng và cập nhật thông tin giá đất, ngoài việc thu thập thông tin giá đất, bất động sản theo địa bàn (quản lý theo ngành dọc của ngành Tài nguyên và Môi trường), cần kết hợp và sử dụng thông tin từ các ngành liên quan, chẳng hạn như hệ thống các văn phòng công chứng, tổ chức định giá, sàn giao dịch bất động sản, điều tiết tất cả các loại bất động sản. bắt buộc phải giao dịch qua sàn, từ đó hình thành cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất, bất động sản và do cơ quan chuyên môn chịu trách nhiệm thực hiện và quản lý thực hiện ”, TS Trần Xuân Lương nhấn mạnh.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến rộng rãi để trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp tháng 10 năm 2022 và tháng 5 năm 2023; Dự kiến sẽ được thông qua tại cuộc họp vào tháng 10 năm 2023.
