TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế
4 nền tảng tích cực
Tại hội thảo về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng do báo Tiền Phong tổ chức ngày 22/7, Tiến sĩ kinh tế Đinh Thế Hiển đã đề cập đến 4 yếu tố đang tạo nền tảng tốt cho thị trường bất động sản.
Đầu tiên, đến tháng 6, các dự báo kinh tế thế giới đều được điều chỉnh giảm so với đầu năm, nhưng Việt Nam là nước có dự báo giảm ít nhất. Cập nhật, Ngân hàng Thế giới (WB) vẫn đánh giá tốc độ tăng trưởng của Việt Nam năm nay là 6,5%, nền kinh tế ổn định, không co lại như các nước phát triển. Thực tế, trong 6 tháng đầu năm, tăng trưởng kinh tế Việt Nam gần đạt mức của năm 2019, ghi nhận sự phục hồi ấn tượng.
Thứ hai, lĩnh vực tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng là công nghiệp và xây dựng. Đáng chú ý, tăng trưởng thương mại dịch vụ, tăng 11% trong 6 tháng, là tín hiệu cho thấy nền kinh tế đang dần hồi phục.
Chuyên gia này cho rằng, CPI 6 tháng tăng 3,18% đã là cao nhưng trong tầm kiểm soát, khi lạm phát tăng do chi phí đẩy. Tỷ giá hiện đang tăng 2,5%, tăng do đồng USD trên thế giới mạnh lên, nhìn chung VND vẫn mất giá ít hơn so với các ngoại tệ khác.
Thứ ba, nền tảng FDI, xuất nhập khẩu tích cực tác động trực tiếp đến bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng. Khi vốn FDI vào kéo theo các nhà máy, khu công nghiệp, đô thị hóa, chuyên gia… tạo nền tảng lớn cho thị trường bất động sản.
Bốn và sáu tháng đầu năm, thu ngân sách đều tăng vượt kế hoạch, trong khi chi ngân sách chưa đạt, dư địa đầu tư, kể cả đầu tư cơ sở hạ tầng. Về quản lý ngân sách, Chính phủ có nguồn thu chưa sử dụng hết, thu đủ. Chính phủ đang tập trung cao nhất vào lĩnh vực sản xuất và cơ sở hạ tầng, trong đó đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông.
“Như vậy, nền kinh tế dần phục hồi ổn định sản xuất, nền tảng FDI tăng trưởng, điều hành ngân sách ổn định, chỉ số CPI ở mức đáng lo ngại nhưng trong tầm kiểm soát. Nền tảng hỗ trợ bất động sản nói chung và nghỉ dưỡng nói riêng đang tích cực”, TS Hiển đánh giá.
Vốn – Bài toán khó
Bên cạnh nền tảng tích cực nêu trên, chuyên gia Đinh Thế Hiển chỉ ra vấn đề mà thị trường bất động sản hiện nay đang gặp phải, đó là nguồn vốn.
Năm nay, nguồn vốn phục vụ thị trường gặp khó khăn khi các ngân hàng hạn chế cho vay và tình trạng này sẽ còn tiếp diễn. Theo ông, Nghị quyết 18 đang lập lại trật tự trong vấn đề đưa vốn thương mại vào thị trường bất động sản trở nên ổn định và hợp lý hơn, mà chúng ta đang gọi là “bóp”.
Ông Hiển nhắc lại, năm 2012, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhấn mạnh, khi ngân hàng suy thoái, doanh nghiệp phải dựa vào sức mình, tăng vốn thông qua cổ phiếu, trái phiếu. lá phiếu.
Tuy nhiên, các chuyên gia đánh giá thị trường chứng khoán đã có sự tăng điểm mạnh trong giai đoạn 2020-2021. Quan sát cho thấy, 2 năm trở lại đây, thị trường chứng khoán tăng mạnh, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết chỉ chú ý đến giá cổ phiếu, không tăng trưởng vốn điều lệ, tổng phát hành mới chỉ 3%.
Bước sang năm nay, phát hành cổ phiếu không ổn, trái phiếu vẫn chưa ổn định. Cụ thể, dù trái phiếu phát hành 200.000 tỷ đồng trong 2 năm nhưng hơn 90% phát hành riêng lẻ của các công ty chưa niêm yết, ẩn danh đã xảy ra mâu thuẫn. Đó là nguồn tiền rất lớn nhưng không đi vào công ty ổn định, danh tiếng gây thừa thiếu vốn, cơ cấu vốn vào thị trường bất động sản không ổn định, có trường hợp vốn đi sai mục tiêu.
“Tóm lại, vốn vào bất động sản nhiều hay ít? 800.000 tỷ đồng trái phiếu, cộng với tín dụng, vốn vào bất động sản là 1,5 triệu tỷ đồng. Nhưng thị trường vẫn đang thiếu vốn. Nguồn vốn này không nằm trong kế hoạch thiếu của vốn mà là cách sử dụng tiền đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản, nếu Nhà nước tiếp tục mở rộng và bỏ vốn vào thì sẽ tiếp tục thiếu vốn ”, TS Hiển nêu ý kiến.
Theo vị chuyên gia này, năm 2021 có 4 nguồn vốn thuận lợi, 3 nguồn vốn quay đầu giảm, chỉ có vốn FDI tiếp tục tăng so với các năm trước, tạo nền tảng cho bất động sản. Thị trường nói chung và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng còn khó khăn về vốn.
Xung nam
Đề cập cụ thể đến bất động sản nghỉ dưỡng, chuyên gia này cho rằng có những nhận định tốt và xấu. Theo TS Hiển, công bằng mà nói, đây là thị trường đi vào dịch vụ, xây dựng và khai thác, là thị trường đáng được khuyến khích, tạo ra các sản phẩm giá trị gia tăng.
Trước đợt dịch, khảo sát cho thấy giá phòng tăng bình quân 8-9%, công suất tăng trong 5 năm 2018 từ 8%, kinh doanh khu nghỉ dưỡng ngày càng phát triển. Trong khi đó, khảo sát các nhà đầu tư khi lựa chọn căn nhà thứ 2 luôn ưu tiên ở khu vực nghỉ dưỡng, hướng biển. Đó là điểm trước đại dịch khiến thị trường được định giá 30 tỷ USD vì tiềm năng tốt.
Vị chuyên gia này nhìn nhận, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu phục hồi nhưng ở mức độ nhẹ. Điều này là do ảnh hưởng của thị trường quốc tế. Quan sát, bất động sản 5 sao ở Phú Quốc, Hồ Tràm … vẫn ít khách quốc tế.
“Chừng nào thế giới còn chưa bình thường, bất động sản nghỉ dưỡng trong nước sẽ còn khó khăn. Niềm tin của nhà đầu tư chưa trở lại, họ đang chùng xuống, quan sát và chờ đợi”, TS Hiển đánh giá.
Đề cập đến triển vọng thị trường năm 2023, Tiến sĩ Hiển thị một số xung động. Trước mắt, tập trung vào bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực biển phía Nam. Với nền kinh tế ổn định, đặc biệt là sự đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông hướng biển, thị trường có thể phục hồi cục bộ.
Cụ thể, tại khu vực phía Nam, một số dự án hạ tầng sẽ được khởi công xây dựng vào năm 2023-2024 như đường Bến Lức, Long An nối Long Thành và Đồng Nai, tạo kết nối miền Tây qua Long Thành đi biển. . Đường vành đai 3, đường vành đai 4… đều kết nối hướng ra biển.
“Nguyên tắc hạ tầng bắt đầu thì khu vực đó mới có động lực phát triển bất động sản”, TS Đinh Thế Hiển nói.
