Nguồn cung chủ yếu là hàng cao cấp
Nhìn nhận về thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, nguồn cung có xu hướng giảm rõ rệt, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.
Cụ thể, tổng nguồn cung căn hộ mới giai đoạn 2018 – 9T/2022 là gần 300.000 sản phẩm. Năm 2017-2018, thị trường chứng kiến sự bùng nổ của phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng.
Tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 đạt gần 180.000 sản phẩm. Giữa năm 2019, Chính phủ thực hiện rà soát pháp lý, nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ khiến nguồn cung sản phẩm sụt giảm nghiêm trọng, tổng nguồn cung căn hộ mới đạt 110.000 sản phẩm.
Năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh đến nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giảm còn hơn 90.000 sản phẩm (tương đương 50% năm 2018). Việc triển khai, mở bán, ra mắt dự án… phải dừng hoặc hoãn vô thời hạn, giao dịch sụt giảm. Cuối năm 2020, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cực thấp, nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu thu hút nhà đầu tư.
Ông Đính cho biết, năm 2021 thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19, nhiều dự án phải dừng thi công cũng như những vướng mắc về cơ chế chính sách chưa được tháo gỡ triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn nhiều hơn 50.000 sản phẩm.
Tổng nguồn cung 9 tháng năm 2022 đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ là 43%. Riêng quý III, giảm mạnh so với quý I và quý II, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.
TS Nguyễn Văn Đính cho biết, 9 tháng đầu năm, nguồn cung từ các dự án BĐS chủ yếu đến từ các dự án đã triển khai và đang mở bán, rất ít dự án được cấp phép mới.
Mặc dù trong 9 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch trên thị trường tăng nhưng xu hướng này đã chậm lại kể từ quý III. Tổng lượng giao dịch của cả căn hộ và đất nền chỉ bằng hơn một nửa so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cầu về nhà ở chưa có dấu hiệu giảm sút. Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến số lượng giao dịch giảm là do thiếu nguồn cung.
Chênh lệch giá giữa hai thị trường BĐS lớn
Theo TS Nguyễn Văn Đính, sở dĩ nhu cầu nhà chung cư là rất lớn bởi đây là một trong những sản phẩm có mức giá bình dân mà người dân có thể mua được. Trước đây, giá căn hộ từ 2 – 3 tỷ đồng nay đã tăng lên 4 – 5 tỷ đồng nhưng người dân vẫn có khả năng mua. Ngay cả với những dự án căn hộ giá cao hơn vẫn có thanh khoản tốt, bởi tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang tăng nhanh. Trong khi đó, giá đất nền tăng cao, có khu vực lên đến hàng chục tỷ đồng và không đúng với giá trị thực.
Nhận định thị trường 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM. Theo ông Đính, tất cả đều có điểm chung là khan hiếm nguồn cung căn hộ mới, chưa có dự án nào được phê duyệt để đáp ứng nhu cầu trên.
Hầu hết các sản phẩm mở bán hiện nay là từ các dự án cũ rao bán thêm, nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Vì vậy, trên thị trường BĐS không còn bóng dáng của phân khúc bình dân mới.
“Trong bối cảnh cầu nhiều, cung ít thì việc tăng giá là tất yếu, mặt bằng giá căn hộ tiếp tục được neo ở mức rất cao”, ông Đính nói.
Chẳng hạn, có những dự án ở trung tâm Hà Nội, TP.HCM, mức tăng đã lên tới cả tỷ đồng/căn. Ghi nhận thời điểm hiện tại, giá chung cư tại TP.HCM tăng chóng mặt gấp đôi Hà Nội.
Đối với các dự án đang xây dựng và mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ cao hơn, do chủ đầu tư chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào. Đây cũng là phân khúc được người mua tìm đến nhiều hơn.
Các chuyên gia cho rằng, các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, phù hợp thu nhập người dân và một số dự án chung cư trung, cao cấp trong nội đô – nơi có hạ tầng và quỹ đất đồng bộ hiện nay. Càng cạn kiệt, giá vẫn không ngừng tăng trong giai đoạn vừa qua và dự báo sẽ còn kéo dài trong nhiều năm tới. Vì cầu lớn nhưng cung không đáp ứng được. Nhu cầu đó tất yếu được tạo ra từ quá trình đô thị hóa.
Bên cạnh đó, giá căn hộ tại khu vực ngoại thành được dự đoán sẽ còn tăng cao hơn so với khu vực trung tâm do giá đất nền ngoại thành tăng nhanh. Các chuyên gia nhận định, khi giá đất nền vượt khả năng chi trả thì việc chuyển sang chung cư là tất yếu.
Ông Nguyễn Chí Thành, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS trong thời gian qua cũng bộc lộ những điểm bất thường. Cụ thể, TP. TP.HCM và Hà Nội là 2 đầu tàu kinh tế của cả nước, cùng sức, cùng trọng lượng nhưng giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh có xu hướng tiếp tục tăng cao hơn nhiều so với Hà Nội.
“Điều này có thể tiềm ẩn rủi ro cho thị trường khi TP. HCM liên tục tăng giá đột biến”, anh Thanh cho hay.
Link nguồn: https://cafef.vn/chuyen-gia-chi-ra-nhung-diem-bat-thuong-cua-thi-truong-bat-dong-san-20221230151629216.chn
