Tiến sĩ Khương đánh giá cao tiềm năng của phân khúc đất nền khi tâm lý người Việt ưa chuộng dòng sản phẩm này. Tuy nhiên, mặt bằng giá đất có biến động khá nhiều trong thời gian gần đây. Vì vậy, sự phục hồi trước hết sẽ chỉ rơi vào khu vực xung quanh TP.HCM; ở những nơi quá xa sẽ mất nhiều thời gian hơn.
Trong báo cáo quý 3 năm 2023, Hiệp hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) chỉ ra rằng đất đai khu vực T P. HCM và 4 tỉnh vùng lân cận là Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An đã “nóng” trở lại cả về cung và cầu. Đáng nói, giá đất thứ cấp chỉ ghi nhận mức giảm nhẹ 3-5% (nhìn chung thị trường); không giảm sâu như các quý trước. Các sản phẩm giao dịch đều đến từ các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý. Thị trường đất đai tại các khu vực này đang dần chuyển biến theo hướng tích cực với tính “thấm” của cơ chế, chính sách, lãi suất cho vay mua nhà giảm dần. Đây được dự báo là những lĩnh vực sẽ phục hồi nhanh chóng trong chu kỳ tăng trưởng mới.
Một khu vực mà Vars cũng nhận định có cơ hội bước vào con đường nhanh mới là Trung Trung Bộ. Trong quý 3, thị trường có khoảng 52 sản phẩm, 38 sản phẩm được giao dịch, tỷ lệ hấp thụ đạt 73%. Nguồn cung tập trung ở Quảng Nam và Đà Nẵng. Nếu thị trường sơ cấp tại đây vẫn yếu về thanh khoản thì đất thứ cấp có chuyển biến tích cực. Sau thời gian chạm đáy về mặt bằng giá, số lượng giao dịch đất nền đã tăng trở lại, tăng khoảng 3 lần so với quý 2/2023. Các khu vực đang hoạt động như quận Ngũ Hành Sơn – Đà Nẵng (Dự án FPT, Nam Hòa Xuân) Dự án)…
Cùng với đó, các sản phẩm đất nền diện tích nhỏ, đất thổ cư, đất đấu giá có giá bán từ 500-600 triệu/lô cũng ghi nhận thanh khoản tương đối ổn định. Bởi loại sản phẩm này phù hợp với tâm lý mua nhà đất bằng sổ, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực sự. Sản phẩm được giao dịch đến từ các dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý đầy đủ.
Nguồn: Vars
Trong khi đó, đất ở khu vực Bất động sản Tây Nam Bộ và Tây Nguyên Vẫn khá ảm đạm. Tại các khu vực Tây Nam Bộ như Kiên Giang, An Giang, Bạc Liêu, Bến Tre, Cà Mau, Long An… lượng giao dịch đất nền vẫn tương đối thấp, chỉ bằng 20% so với cùng kỳ. Trong số này, chỉ có Long An là “điểm sáng” của khu vực này, được dự báo sẽ phục hồi sớm hơn các khu vực khác.
Cụ thể, đất đã hoàn thiện pháp lý, giá bán hợp lý tại Long An, ghi nhận giao dịch khá tốt, tỷ lệ hấp thụ lên tới 50%. Nguồn cung và tiêu thụ của vùng này dẫn đầu vùng Tây Nam Bộ, lần lượt chiếm 30% và 76% tổng nguồn cung và tiêu thụ đất của toàn vùng. Giá bán đất thổ cư trong dân cư có giảm nhưng không đáng kể, khoảng 5-10% trong giao dịch từ các nhà đầu tư gặp áp lực tài chính do đòn bẩy tài chính.
Tại Tây Nguyên như Đắc Lắc, Lâm Đồng, thị trường đất nền vẫn trầm lắng. Một số nhà đầu tư lo ngại liệu có nên tiếp tục góp vốn thực hiện dự án hay không. Theo số liệu từ Vars, đất thổ cư và đất thổ cư ghi nhận giao dịch với giá bán giảm. Giá trung bình từ 400-600 triệu/lô. Sản phẩm thế chấp bất động sản tại ngân hàng bị hạ giá trị. Người vay tiền ngân hàng để thế chấp bằng bất động sản phải nộp thêm tiền và tài sản khác nếu không ngân hàng sẽ bán tài sản đảm bảo để thu hồi nợ.
Tại Lâm Đồng, mặc dù lượng giao dịch đã quay trở lại nhưng vẫn giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Chủ yếu là giao dịch cắt lỗ, khoảng 30% so với đỉnh điểm gây sốt. Sau sự cố lở đất, hàng loạt dự án có nguy cơ xảy ra lở đất đã bị đình chỉ kiểm tra và thu hồi giấy phép nếu vi phạm. Quy hoạch chung tỉnh Lâm Đồng vẫn ở mức thông tin từ 2 năm trước. Có sự điều chỉnh lại theo hướng phát triển về phía Tây. Đất nông nghiệp, đất vườn được rao bán rộng rãi với giá giảm từ 20% – 50% tùy loại, vị trí, vẫn khó bán.
Trong báo cáo bất động sản mới đây của Batdongsan.com.vn, sự quan tâm của nhà đầu tư đối với đất nền vẫn tích cực. Tuy nhiên, nó không được thể hiện đồng đều giữa các khu vực. Mới đây, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ siết chặt việc chia lô để bán, điều này cũng ảnh hưởng rõ rệt đến phân khúc này tại các tỉnh, thành phố thiếu tiềm năng phát triển.
Quy định này có thể sẽ góp phần gia tăng áp lực về nguồn cung mới ở phân khúc đất nền chia lô ra thị trường trong thời gian tới. Tuy nhiên, động thái trên cũng mang lại những lợi ích nhất định, là tiền đề giúp thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng phát triển bền vững trong dài hạn, có thể bao gồm: Giúp tăng cường kiểm soát quản lý nhà nước đối với hoạt động phân lô, mua bán . Bảo đảm sử dụng hợp lý, hiệu quả, tránh lãng phí tài nguyên đất đai quốc gia. Đảm bảo tính thẩm mỹ đồng bộ trong kiến trúc và quy hoạch đô thị (phải xây nhà trên đất trước khi bán cho người mua).
Theo đơn vị này, sự phục hồi của phân khúc đất nền giai đoạn 2024 – 2025 là có, nhưng để toàn thị trường có đà khởi sắc thì vẫn còn nhiều trở ngại cần tháo gỡ, trong đó yếu tố lãi suất và Luật Đất đai đang được áp dụng. đi qua. thông qua…
Link nguồn: https://cafef.vn/chuyen-gia-bat-ngo-chi-ra-khu-vuc-dat-nen-se-buoc-vao-chu-ki-tang-gia-som-nhat-188231216073540264.chn
