Ngân sách nhà nước thất thu nhiều trong lĩnh vực thuế chuyển nhượng bất động sản. Ảnh: Quang Vinh.
Thu từ thuế chuyển nhượng đất đai tăng 96,4%
Báo cáo mới nhất của Bộ Tài chính cho thấy, lũy kế số thu thuế từ chuyển nhượng bất động sản, thừa kế, quà tặng 8 tháng đầu năm 2022 đạt hơn 26,86 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 13,2 tỷ đồng. nghìn tỷ đồng, tương ứng tăng 96,4% so với cùng kỳ năm 2021. Cùng với đó, trên phạm vi cả nước, từ đầu năm đến ngày 6/9/2022, số lượng hồ sơ kê khai giá chuyển nhượng nhiều hơn giá chuyển nhượng. của UBND chiếm 72%, bình quân 1 bộ hồ sơ kê khai giá cao hơn giá của UBND gần 3 lần.
Số thu thuế chuyển nhượng bất động sản tuy có tăng nhưng thực tế cho thấy, ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân chưa cao; nhận thức chưa đầy đủ về chính sách thuế và các luật liên quan; chưa nhận thức được hậu quả khi kê khai thuế không đúng với giá chuyển nhượng thực tế.
Trường hợp tại phòng công chứng Đỗ Thu Hà, TP.Cần Thơ là một ví dụ, giá trị giao dịch thực tế của hợp đồng là 26 tỷ đồng nhưng người khai thuế chỉ có 5 tỷ đồng và trốn kê khai thuế là 21 tỷ đồng. đồng.
Đại diện Cục Thuế TP Cần Thơ cho biết, hành vi trốn thuế của nhiều cá nhân kinh doanh bất động sản chủ yếu tập trung vào việc ghi giá trị trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá trị giao dịch thực tế. Sau đó nhà kinh doanh ký phụ lục hợp đồng với giá trị thực tế cao gấp nhiều lần.
Theo các chuyên gia, ngoài khó khăn trong việc thu thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay, thì việc quản lý chuyển nhượng bất động sản liên quan đến đất đai có nhiều cơ quan quản lý (như: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng …). Các văn bản quy phạm pháp luật của các Bộ, ngành, dữ liệu về đất đai của các cơ quan quản lý nhà nước chưa được xây dựng đồng bộ, liên thông để trao đổi phục vụ công tác quản lý thông tin liên quan đến đất đai.
Siết chặt khâu kê khai giá
PGS. GS.TS Lê Xuân Trường – Trưởng khoa Thuế – Hải quan, Học viện Tài chính, phân tích, gốc rễ của việc thất thu thuế trong lĩnh vực chuyển nhượng bất động sản là vấn đề người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng. chuyển nhượng bất động sản để tính thuế và quyền hạn của cơ quan thuế trong việc xác định giá tính thuế.
Theo quy định, người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng bất động sản để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp cơ quan thuế nghi ngờ người nộp thuế không kê khai giá chuyển nhượng thực tế thì có 3 cách xử lý: Yêu cầu người nộp thuế giải trình theo quy định của pháp luật về quản lý thuế; Việc ấn định thuế trên cơ sở dữ liệu giá thị trường của cơ quan thuế; Xác định giá tính thuế không thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Xuất phát từ lợi ích của mình, hầu hết người nộp thuế đều kê khai giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế thấp hơn giá thực tế thanh toán. Trên thực tế, các giao dịch của người nộp thuế chủ yếu được thanh toán bằng tiền mặt, cơ quan thuế không giám sát trực tiếp quá trình giao dịch, thanh toán của người nộp thuế.
Để có cơ sở yêu cầu giải trình hoặc ấn định thuế, cơ quan thuế cần có cơ sở dữ liệu về giao dịch chuyển nhượng bất động sản phù hợp với từng giao dịch bất động sản cụ thể. Trong khi đó, cơ sở dữ liệu chung về thị trường bất động sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cơ quan thuế chưa có hệ thống và chưa đầy đủ. Bên cạnh đó, bất động sản là mặt hàng có tính cá thể hóa cao, không dễ tìm được các giao dịch tương tự để làm căn cứ ấn định thuế.
Việc yêu cầu người nộp thuế giải trình theo mặt bằng giá chung trên thị trường chỉ thuyết phục được người nộp thuế kê khai lại giá chuyển nhượng có phần tăng lên chứ không phải là căn cứ để buộc người nộp thuế kê khai đúng với giá giao dịch thực tế. .
Như vậy, trong hầu hết các trường hợp, cơ quan thuế chỉ xác định được giá tính thuế theo giá do UBND tỉnh quy định, thực tế cho thấy giá do UBND tỉnh quy định thường thấp hơn rất nhiều vì giá thấp hơn. giao dịch trên thị trường.
Theo ông Trường, giải pháp chống thất thu thuế trong lĩnh vực này là thực hiện nghiêm túc tinh thần Nghị quyết số 18-NQ / TW của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương khóa XIII. Theo đó, cần bỏ khung giá đất do Chính phủ quy định và sửa đổi, bổ sung các quy định về nguyên tắc, phương pháp, quy trình và thẩm quyền xác định giá đất để bảng giá đất do các địa phương quy định có liên quan chặt chẽ hơn. với giá thị trường.
Theo thông lệ quốc tế, việc xác định giá đất làm cơ sở tính thuế bằng khoảng 70% giá thực tế trên thị trường là thành công. Giải pháp cần thiết là cơ quan thuế phối hợp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản làm cơ sở xác định giá tính thuế.
Ngoài ra, trong thời gian tới, khi nghiên cứu sửa đổi Luật Quản lý thuế, cần nghiên cứu bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế, để từ đó áp dụng các biện pháp điều tra cụ thể. gian lận và xử lý hành vi gian lận trong kê khai, xác định giá tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Mua bán bất động sản trên thị trường (trừ giao dịch mua trong nội bộ gia đình) cần có cơ quan thẩm định giá độc lập. Ngoài ra, phải có chế tài mạnh để xử lý việc kê khai giá chênh lệch quá cao. Đặc biệt, thông tin về giá bất động sản phải được công bố rộng rãi, định kỳ trên cổng thông tin điện tử của các bộ, ngành, địa phương, làm cơ sở để các cơ quan chức năng và người mua, người bán biết, kê khai. giá sát thực tế – theo TS Nguyễn Minh Phong.
Link nguồn: https://cafef.vn/chong-that-thu-thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-20221104163057591.chn
