Đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung
Theo báo cáo mới đây của Công ty Chứng khoán VnDirect, kể từ quý I/2022, không có thêm đề xuất thành lập khu công nghiệp mới nào ở cả hai miền Nam – Bắc. Ngoài ra, có rất ít khu công nghiệp (KCN) mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia.
“Điều này xuất phát từ việc quy hoạch phát triển KCN còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định nên việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quá trình phê duyệt, khiến giải phóng mặt bằng chậm hơn so với dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hay hạ tầng ngoài khu công nghiệp”, nhóm phân tích của VnDirect nhận định.
VnDirect cho rằng thị trường bất động sản công nghiệp sẽ khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023. Sau khi nguồn cung tăng vọt vào năm 2022, khu Nam sẽ chỉ có khoảng 700 ha đất được đưa vào sử dụng trong giai đoạn này. giai đoạn 2023-2026, chủ yếu ở Long An và Đồng Nai. Trong khi đó, dù có nhiều dự án chờ phê duyệt nhưng tình trạng khan hiếm nguồn cung mới tại thị trường phía Bắc sẽ kéo dài ít nhất đến hết năm 2023.
“Chúng tôi kỳ vọng khoảng 4.500ha sẽ được đưa vào khai thác từ 2024-2026 với nguồn cung lớn nhất đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng”, chuyên gia của VnDirect cho biết.
Gia tăng áp lực cạnh tranh thu hút FDI từ Indonesia
Vốn FDI đăng ký của Việt Nam giảm 5,4% so với cùng kỳ xuống còn 22,5 tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện vẫn tăng trưởng tốt 15,2% theo năm lên 17,5 tỷ USD trong 10 tháng năm 2022.
Việt Nam nằm trong top các quốc gia thu hút FDI trong khu vực vào năm 2022. Việt Nam có sức hút vững chắc nhờ vị trí gần Trung Quốc, giá thuê đất thấp, chi phí năng lượng cạnh tranh và lao động lành nghề. . Tuy nhiên, cạnh tranh ngày càng tăng từ các quốc gia khác và Việt Nam hiện đang tụt lại phía sau trong việc thu hút dòng vốn FDI vào ngành công nghiệp xe điện và chất bán dẫn.
Nhóm phân tích của VnDirect cho biết, việc Indonesia ban hành Luật Omnibus vào năm 2020 đã mang lại nhiều cơ hội đầu tư và hoạt động cho các công ty nước ngoài đến nước này. Kể từ đó, dòng vốn FDI vào Indonesia đã tăng trưởng tích cực 10% so với cùng kỳ năm 2021 và tăng 46% so với cùng kỳ năm ngoái lên 31 tỷ USD trong 9 tháng năm 2022. Việt Nam và Indonesia là hai quốc gia nhận FDI. FDI nhiều nhất. Nếu như Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất điện tử thì Indonesia lại hướng đến phát triển chuỗi cung ứng xe điện.
“Chúng tôi nhận thấy sự phát triển của ngành công nghiệp xe điện và chất bán dẫn sẽ định hình bối cảnh đầu tư ở ASEAN. Những thay đổi lớn trong hai lĩnh vực này bao gồm việc thu hút các loại nhà đầu tư mới, tăng cơ hội đầu tư mới và tăng cơ hội đầu tư trong khu vực. chuỗi giá trị, mở rộng công suất và tham gia sâu hơn vào mạng lưới sản xuất khu vực Trước tiềm năng thu hút FDI của hai ngành này trong những năm tới tiếp tục gia tăng, các nước trong khu vực đã tích cực đẩy mạnh thu hút vốn
FDI cho sản xuất xe điện, trong đó có sản xuất pin, đồng thời khuyến khích người tiêu dùng sử dụng xe điện. Tuy nhiên, Việt Nam đang tụt hậu so với các quốc gia khác trong xu hướng này, khiến Việt Nam kém hấp dẫn hơn trong việc thu hút FDI”, VnDirect nhận định trong báo cáo.
Nguồn cung kho, nhà xưởng xây sẵn tăng mạnh
Theo báo cáo của CBRE, cả thị trường miền Bắc và miền Nam đều ghi nhận lượng khách hàng hỏi thuê kho bãi, nhà xưởng xây sẵn tăng mạnh, chủ yếu đến từ nhu cầu thuê ngành logistics với tỷ trọng lần lượt chiếm 34%. /40%.
Theo Euro Monitor và Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam, doanh thu thương mại điện tử Việt Nam đang bùng nổ, ước đạt 39 tỷ USD với mức tăng trưởng kép 25% trong giai đoạn 2021-2026. Chúng tôi tin rằng cứ 1 tỷ USD doanh thu thương mại điện tử thì cần thêm 92.903 m2 diện tích nhà kho. Từ đó, dự kiến sẽ cần hơn 2,2 triệu m2 diện tích kho dành riêng cho thương mại điện tử cho đến năm 2026.
Ngoài ra, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về không gian nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu sự gián đoạn trong tương lai, theo CBRE Econometric Advisors. Chi phí vận chuyển tăng cao hơn nhiều so với chi phí kho bãi, chi phí vận chuyển chiếm 45%-70% tổng chi phí chuỗi cung ứng, trong khi chi phí tài sản cố định (bao gồm cả bất động sản) chỉ chiếm 45% tổng chi phí chuỗi cung ứng. 3%-6%.
“Chúng tôi cho rằng những kho hàng nằm gần các đầu mối giao thông chính như sân bay, bến cảng với kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ”, chuyên gia VnDirect nhận định.
VnDirect tin rằng một nguồn cung lớn kho bãi và nhà xưởng xây sẵn sẽ được đưa vào hoạt động trong vòng 4 năm tới ở cả miền Bắc và miền Nam.
Đối với thị trường phía Bắc, VnDirect kỳ vọng nguồn cung mới sẽ dẫn dắt tổng nguồn cung nhà kho, nhà xưởng xây sẵn đạt tốc độ tăng trưởng kép lần lượt là 15%/12,8% trong giai đoạn 2022-2026. Tổng nguồn cung kho/nhà xưởng xây sẵn lần lượt đạt 2,5/3,7 triệu m2 vào năm 2026, với các dự án đáng chú ý như Mapletree Hưng Yên giai đoạn 3, GNP Nam Đình Vũ, BW Nam Đình Vũ giai đoạn 2…
Đối với thị trường phía Nam, VnDirect ước tính tổng nguồn cung nhà kho, nhà xưởng xây sẵn năm 2026 sẽ tăng trưởng kép 13,4%/16,7% trong giai đoạn 2022-2026.
“Chúng tôi nhận thấy sự phân bổ ngược lại của nguồn cung mới nhà kho và nhà xưởng xây sẵn. Trong khi nguồn cung mới nhà kho đang có xu hướng dịch chuyển về Long An và Đồng Nai thì nguồn cung nhà xưởng xây sẵn mới có xu hướng dịch chuyển về Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu”, VnDirect cho hay.
Link nguồn: https://cafef.vn/trien-vong-bds-cong-nghiep-2023-cau-chuyen-tang-truong-dang-thieu-dan-yeu-to-dan-dat-20221206142908581.chn
