Giá nhà sẽ tăng khiến người nghèo khó mua nhà hơn
Mới đây, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, trong đó có nội dung bỏ khung giá đất và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Trao đổi về điều này, một số chuyên gia cho rằng, việc xác định giá đất đền bù theo nguyên tắc thị trường tuy giúp tăng nguồn thu cho ngân sách, mang lại nhiều lợi ích hơn cho người bị thu hồi đất, nhưng nếu làm vội vàng, thiếu cẩn trọng. sự cân nhắc cũng sẽ gây ra những tác động đáng kể đến thị trường.
Rõ ràng nhất là giá đền bù quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình thị trường bất động sản. Việc áp giá thị trường trong đền bù giải phóng mặt bằng tuy đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất nhưng sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản.
“Chi phí tạo quỹ đất của doanh nghiệp đắt hơn sẽ kéo theo giá nhà tăng vì giá đất là một trong những yếu tố quan trọng cấu thành giá nhà, khiến ước mơ sở hữu nhà của người dân ngày càng xa vời. Tuyệt” chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong nhận định.
Các chuyên gia và doanh nghiệp cũng cho rằng kỳ vọng giá thị trường giúp đẩy nhanh giải phóng mặt bằng có thể chỉ đúng với các dự án Nhà nước thu hồi vốn. Ngược lại, quy định mới sẽ khiến các chủ đầu tư xây dựng nhà ở vào thế khó khi phải thương lượng với từng hộ dân để thống nhất mức đền bù, trong khi chưa có thước đo chính xác giá thị trường là bao nhiêu. . Chưa kể, chỉ cần một số hộ dân không đồng tình, dự án có thể bị đình trệ, không triển khai được.
“Thời gian dài hơn, chi phí tăng sẽ làm tăng chi phí cho chủ đầu tư, cuối cùng người mua nhà phải chịu thiệt hại vì phải trả giá cao hơn”. Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc và Dịch vụ Đất Xanh Miền Bắc, phân tích.
Theo các chuyên gia, hiện nay, những vướng mắc về pháp lý đang khiến dự án không thể muốn nhanh chóng. Nếu “bù” thêm những nút thắt ở khâu đền bù, giải quyết mặt bằng thì quy trình cho một dự án chậm hơn một bước. Thủ tục phức tạp, thời gian thực hiện và thời gian thu hồi vốn lâu sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Hệ quả là giá nhà sẽ còn tăng cao hơn nữa do cung và cầu không phù hợp.
“Chưa kể, khi đất nền tăng giá, nhiều doanh nghiệp có thể phải thu hẹp hoạt động, thậm chí rời bỏ thị trường, dẫn đến thị trường bất động sản có nguy cơ chững lại. Trong khi, đây là động lực quan trọng của nền kinh tế, ảnh hưởng trực tiếp đến hàng chục lĩnh vực khác ”. chuyên gia Nguyễn Minh Phong cảnh báo.
Khó xác định giá thị trường ở đâu
Các chuyên gia cho rằng, không chỉ các chủ đầu tư nhà ở và người mua nhà, việc áp dụng mức đền bù theo giá thị trường cũng có khả năng tác động tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế. Cụ thể, chi phí hạ tầng lớn sẽ khiến doanh nghiệp và nhà đầu tư chùn bước vì vốn đầu tư ban đầu tăng trong khi lợi nhuận giảm.
Đối tượng bị ảnh hưởng nhiều nhất là các cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ như nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại,… Trong khi đây là lĩnh vực đóng góp tới gần 50% GDP của cả nước hiện nay.
“Khi giá đất tăng, sức hút đầu tư sẽ giảm, kéo theo đà tăng trưởng cũng ít hơn”. TS Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh.
Theo dự thảo Luật Đất đai, đối với các dự án phục vụ mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì mục đích quốc gia, công cộng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường, giải phóng mặt bằng. Chuyên gia Nguyễn Minh Phong cho rằng, áp giá thị trường sẽ là thách thức, thậm chí là gánh nặng cho ngân sách.
“Nếu giá cao theo thị trường thì tổng kinh phí đền bù sẽ rất lớn, trong khi kinh phí hạn hẹp. Vậy tiền bồi thường ở đâu ra? Không có mặt bằng sạch thì ngay cả những dự án công cộng cấp bách như đường giao thông cũng khó thực hiện được ”. Anh Phong đặt câu hỏi.
Không chỉ vậy, các chuyên gia cũng chỉ ra rằng, giá đất và cơ sở hạ tầng cao sẽ làm giảm sức hấp dẫn và khả năng cạnh tranh của Việt Nam so với các nước trong thu hút đầu tư nước ngoài. Nếu đi ngược lại xu thế chung đó, Việt Nam không chỉ thu hẹp cánh cửa đối với dòng vốn ngoại, giảm việc làm cho người lao động mà còn mất cơ hội thu hút công nghệ tiên tiến từ thế giới. phát triển đột phá thành nền kinh tế sản xuất hiện đại.
Số lượng nhà đầu tư, dự án giảm mạnh cũng làm giảm hiệu quả sử dụng đất, lãng phí tài nguyên và giảm nguồn thu cho địa phương cũng như ngân sách Nhà nước. Đó là chưa kể tình trạng các dự án treo, đất bỏ hoang sẽ ngày càng gia tăng do thời gian thực hiện kéo dài ”. một chuyên gia bổ sung.
Một trở ngại lớn gây khó khăn cho việc áp dụng bù trừ thị trường là việc xác định giá thị trường là bao nhiêu. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, theo thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường luôn biến động từng ngày, chưa kể tình trạng cố tình thổi giá. Nếu Nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động của giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì bảng giá đất sẽ phải điều chỉnh liên tục. Đặc biệt, không thể vì mức giá cao bất thường của một số giao dịch mà khẳng định đó là giá thị trường của đất thổ cư trên địa bàn. Điều này sẽ thiếu tính ổn định và gây ra nhiều luồng ý kiến tranh cãi.
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, cả nước hiện có khoảng 70 triệu thửa đất nên không thể xác định giá thị trường cho từng thửa đất theo quan hệ thị trường theo tháng hay năm. Chưa kể, Việt Nam vẫn chưa có cơ sở dữ liệu đất đai qua nhiều thời kỳ, chưa có thống kê đầy đủ dữ liệu giao dịch của từng khu vực cũng như từng loại đất để đảm bảo tính chính xác cũng như cơ sở xác định. xác định tương đối giá đất thị trường. Do đó, các chuyên gia nhấn mạnh, cần đặc biệt thận trọng, cân đối bài toán kinh tế vĩ mô, có tính đến lợi ích chung và nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội của cả nước. Nếu quyết định vội vàng, nó sẽ đánh đổi những lợi ích to lớn chỉ để giải quyết nhu cầu của nhóm nhỏ.
Link nguồn: https://cafef.vn/than-trong-khi-ap-gia-den-bu-dat-theo-thi-truong-se-khien-bat-dong-san-tang-gia-20221105105335397.chn
