Trong quá trình tư vấn cho các nhà đầu tư nước ngoài và người lao động nước ngoài, tôi nhận thấy nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam một cách ổn định và lâu dài ngày càng tăng, nhưng nhu cầu đó không hề dễ dàng.
Tỷ lệ người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam rất thấp.
Sự mâu thuẫn giữa Luật và Nghị định
Một trong những vướng mắc đối với quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam nước ngoài là vướng mắc về pháp lý, trước hết là về Luật Nhà ở.
Cụ thể, theo Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm hai đối tượng: (1) Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và (2) Cá nhân nước ngoài được được phép nhập cảnh vào Việt Nam được quy định riêng ở hai điểm khác nhau của luật.
Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở thuộc dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở xây dựng trong dự án thì mới được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Việt Nam, chưa kể đến vấn đề hộ chiếu và tem xuất nhập cảnh.
Tuy nhiên, phải đến Nghị định 99/2015, khi quy định về giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đưa ra yêu cầu chung đối với cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nam, không phân biệt đối tượng (1) hay (2) phải có hộ chiếu hợp lệ có đóng dấu xác nhận nhập cảnh của Cục Quản lý xuất nhập cảnh Việt Nam và không được hưởng ưu đãi miễn trừ ngoại giao.
Chính sự không thống nhất giữa Luật và Nghị định đã khiến người nước ngoài thuộc đối tượng (1) khi muốn sở hữu nhà tại Việt Nam đặt ra câu hỏi “Tôi có cần chuẩn bị hộ chiếu hợp lệ có đóng dấu xác nhận xuất nhập cảnh hay không?” và gặp khó khăn gì trong quá trình thực hiện thủ tục ”?
Sửa đổi đồng bộ Luật
Sự tham gia tích cực của khối ngoại giúp thị trường sôi động hơn, góp phần tăng cường thanh khoản cho thị trường. Bên cạnh đó, việc bán bất động sản cho nhà đầu tư nước ngoài cũng là một hình thức xuất khẩu bất động sản của địa phương.
Đề xuất cho phép người nước ngoài mua nhà của công dân Việt Nam
Thứ nhất, rà soát lại các điều kiện để xác định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, quy định riêng về điều kiện “hộ chiếu còn giá trị, có đóng dấu xác nhận nhập cảnh” chỉ dành cho cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Đối với cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở thì không cần điều kiện này.
Thứ hai, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho các sản phẩm nhà ở mới bằng cách đưa các định nghĩa hệ quả của các sản phẩm này vào Luật Nhà ở, đưa nó trở thành đối tượng của luật. Luật Nhà ở để người nước ngoài dễ dàng tiếp cận.
Thứ ba, mở rộng hình thức sở hữu nhà ở (bao gồm cả các loại hình nhà ở mới), cho phép người nước ngoài mua nhà ở của công dân Việt Nam. Khuyến nghị người nước ngoài được nhận chuyển nhượng nhà ở của công dân Việt Nam với điều kiện số lượng nhà ở được mua không thuộc khu vực liên quan đến an ninh, quốc phòng.
Nguyễn Đức Tính – Luật sư điều hành Công ty Luật TTP Bengoshi
