“Nếu truy cập vào các trang như batdongsan.com, bạn sẽ thấy hầu như không có giao dịch mua nhà để ở. Mọi giao dịch đều diễn ra giữa một bên là chủ dự án, một bên là nhà đầu tư thứ cấp. Thị trường thực chất là sân chơi cho các nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Vì giá đã nhảy tới mức nên không ai dám nhảy vào mua nhà để ở, thậm chí mua đất nền ”, TS Lê Xuân Nghĩa – chuyên gia nhận định. Các chuyên gia kinh tế nhận định trong buổi tọa đàm Quản lý đầu tư cá nhân trong môi trường linh hoạt do báo Đầu tư Chứng khoán tổ chức.
Theo chuyên gia này, một điểm rất khác của thị trường bất động sản so với các thị trường khác là hai đường cung và cầu có thể không còn cắt nhau mà đi song song. Hiện tượng này xảy ra khi giá bất động sản cao đến mức người dân có nhà đất nhưng không bán, tiếp tục kỳ vọng giá còn cao hơn nữa. Tình trạng cung cầu diễn ra song song chỉ cần kéo dài 1 năm rưỡi là bong bóng sẽ xảy ra.
TS Lê Xuân Nghĩa
TS Lê Xuân Nghĩa đã sử dụng tiêu chí đánh giá bong bóng bất động sản của IMF để nhìn vào thị trường Việt Nam hiện nay.
Tiêu chí đầu tiên, nếu một người bình thường cần hơn 30 năm làm việc để mua một căn hộ, thì bong bóng sẽ bắt đầu. Ở Trung Quốc, người ta cần 34 năm. Ở Việt Nam, theo công thức chuẩn của IMF cách đây 4 năm, người dân cần 35 năm để mua một căn hộ. Nhưng hiện tại, con số này đã ở mức … 57 năm.
Tiêu chí thứ hai, căn hộ cho thuê trên 25 năm không hoàn vốn cũng là bong bóng. “Nếu đi mua căn hộ, nhà ở rồi cho thuê lại thì lỗ lớn. Không chỉ 20 năm, thậm chí 40 năm cũng không thu hồi được vốn”, chuyên gia này nói.
Từ cuối năm 2021, theo báo cáo của Savills, giá bán sơ cấp có xu hướng tăng và chưa dừng lại. Rất khó để tìm được những căn hộ vừa túi tiền, đáp ứng được lượng lớn nhu cầu nhà ở. Các dự án hạng C có giá bán trung bình năm 2021 với giá bán 56,5 triệu đồng / m2, tăng 27% theo năm.
Trong quý IV / 2021, ngoại trừ 1 dự án có giá bán dưới 30 triệu đồng / m2, các dự án hạng C có giá bán dao động từ 37 triệu đồng / m2 đến 60 triệu đồng / m2. Các dự án nâng cao chất lượng phát triển có nhiều tiện nghi địa phương, thiết bị và vật liệu được cung cấp từ các nhà cung cấp nổi tiếng, hoặc gần các khu dân cư hiện có và cơ sở hạ tầng công cộng.
Còn ông Phạm Anh Khôi – Chuyên gia kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường Dịch vụ Đất Xanh phát biểu tại buổi lễ Công bố Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Quý 1/2022: “Giá bán căn hộ trung bình tại TP.HCM tăng lên 64 triệu đồng. / m2, tăng 9% theo quý; tại Hà Nội ở mức 45 triệu đồng / m2, tăng 5% theo quý ”.
https://cafebiz.vn/chuyen-gia-king-te-le-xuan-nghia-4-nam-truoc-nguoi-dan-viet-nam-can-35-nam-de-mua-mot-can- ho-hien-tai-con-sola-57-nam-20220714112806864.chn
