Tại “Diễn đàn Bất động sản: Mảnh đất tiềm năng” vừa được tổ chức, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, thị trường bất động sản đang được điều chỉnh giảm và đây cũng là thời điểm. Vàng để chấn chỉnh thị trường Bởi trước đó, có hiện tượng mạnh ai nấy bỏ tiền vào bất động sản, rất nguy hiểm cho nền kinh tế.
Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến ngày 30/6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm ngoái. Năm ngoái, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng 9,35% của toàn hệ thống, dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm tỷ trọng 19,9%). Trong đó, cho vay nhà ở chiếm 67% (khoảng 1,58 triệu tỷ đồng), còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 33% (0,78 triệu tỷ đồng).
Về vốn tư nhân, đến hết tháng 7 năm 2022, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 6.000 doanh nghiệp, tăng 23,7%, vốn đăng ký 298.000 tỷ đồng và 1.570 doanh nghiệp hoạt động trở lại.
Về vốn FDI, tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm vào lĩnh vực bất động sản đạt 2,06 tỷ USD, chiếm 16%. Đăng ký góp vốn, mua cổ phần đạt 1,15 tỷ USD (chiếm 44,7%). Vốn FDI giải ngân vào bất động sản đạt 1 tỷ USD, chiếm 8,7%.
TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia. Ảnh của TheLeader.
Tính đến hết tháng 7/2022, toàn thị trường phát hành hơn 200.000 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản phát hành 45.000 tỷ đồng, chiếm 22,4%, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021.
“Theo thống kê của chúng tôi, tổng lượng vốn tung ra thị trường bất động sản 7 tháng đầu năm 2022 ước đạt khoảng 420.000 tỷ đồng và nếu thuận lợi từ nay đến cuối năm thì con số cả năm sẽ rơi vào khoảng 800.000. Tỷ. Đây là con số không nhỏ so với toàn bộ số vốn đầu tư cho nền kinh tế ”, vị chuyên gia này nhận định.
TS Cấn Văn Lực cho biết thêm, trong tháng 8 này, Chính phủ sẽ ban hành Nghị định sửa đổi 153. Qua đó, kênh trái phiếu doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ sôi động trở lại, dù không bùng nổ như hai năm trở lại đây, tốc độ tăng trưởng có thể đạt 30 -35%.
Theo vị chuyên gia này, việc tồn đọng vốn trên thị trường bất động sản tương đối lớn, tức là các doanh nghiệp đang nợ nhau. Cụ thể, khoảng 30 – 40% doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, xây lắp đang nợ nhau. Trước đây họ gia hạn cho nhau 45 ngày nhưng giờ đã lên đến 90 ngày. Do đó, dòng tiền chậm lại và đây là khó khăn đối với các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Ông Nguyễn Quang Thuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc FiinGroup cho biết, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có dư nợ cho vay khoảng 435.000 tỷ đồng. Con số này rất lớn, tương đương khoảng 50% tổng dư nợ tín dụng vào bất động sản. Ngoài ra, còn có nguồn vốn tín dụng quốc tế với số dư tiền gửi khoảng 4 tỷ USD.
“Điều này cho thấy, trong bối cảnh thị trường bất động sản Trung Quốc đứng trước nguy cơ đổ vỡ, rủi ro trên thị trường bất động sản Việt Nam gia tăng thì vẫn có những nhà đầu tư quốc tế sẵn sàng rót vốn. Tuy nhiên, cần phải có cái nhìn bao quát hơn. Thực tế, nguồn vốn tín dụng ngân hàng hỗ trợ cho các doanh nghiệp bất động sản không lớn, chỉ chiếm 14%, phần còn lại là của khách hàng và đối tác. Để đánh giá đúng về tín dụng bất động sản, chúng ta cần có góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, không chỉ trái phiếu doanh nghiệp, mà toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này ”, ông Định khẳng định.
Ông Nguyễn Quang Thuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc Tập đoàn Fiin.
Về phát hành trái phiếu bất động sản của Việt Nam, có sự sụt giảm mạnh trong nửa đầu năm nay nhưng không đóng băng. Chất lượng tín dụng của các doanh nghiệp bất động sản trong nước vẫn rất tốt, với mức đòn bẩy tổng thể dưới 1,5 lần. Nếu tính cả đòn bẩy từ các đối tác kinh doanh, con số này vẫn thấp hơn khoảng 1 lần, thấp hơn nhiều so với thị trường Trung Quốc. Mặt khác, lợi nhuận gộp của các nhà đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, là tiền đề quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam “co giãn” khi có biến động. thử.
Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản vẫn duy trì ở mức cao. Hiện tại, vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng tồn trên thị trường hiện nay, phải mất 4 năm mới có thể hút hết. Con số này có thể so sánh với thị trường Trung Quốc, cho thấy một rủi ro đáng lo ngại.
Điểm tích cực là nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.
“Theo quan điểm mà tôi đã nhiều lần xin ý kiến Chính phủ, chúng ta có thể chấp nhận khẩu vị rủi ro nhất định, tức là sẵn sàng chấp nhận vỡ nợ. Tỷ lệ nợ xấu bất động sản tính đến cuối tháng 6 là 1,5%. Vì vậy, nếu trái phiếu doanh nghiệp có tỷ lệ nợ xấu từ 1-3% cũng là bình thường. Với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu trái phiếu khoảng 15.000 – 30.000 tỷ đồng tôi cho là có thể chấp nhận được. Điều quan trọng là làm thế nào để rủi ro này không ảnh hưởng xấu đến con người, xã hội và nền kinh tế ”, vị chuyên gia nói.