Hiệp hội nhận định thị trường bất động sản bất ổn, đáng lo ngại – Ảnh Huyền Châm
Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) nêu ý kiến trong một báo cáo gửi Chính phủ mới đây.
Về thị trường bất động sản hiện nay, hiệp hội chỉ ra 5 dấu hiệu bất ổn và đáng lo ngại của thị trường do có dấu hiệu chững lại, chững lại, thanh khoản giảm.
Một là tình trạng cung – cầu lệch pha, nguồn cung dự án khan hiếm dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở.
Thứ hai là tình trạng phân khúc thị trường lệch pha, lệch lạc ở phân khúc nhà ở cao cấp, đặc biệt là rất thiếu nguồn cung nhà ở bình dân giá dưới 2 tỷ đồng / căn và nhà ở xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến mục tiêu đảm bảo xã hội. an ninh về nhà ở cho phần lớn các đối tượng yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị.
Cụ thể, nhà ở giá rẻ dưới 30 triệu đồng / m2 tại TP.HCM, năm 2020 chỉ chiếm 1%; Năm 2021 và bây giờ không còn nhà ở giá rẻ; trong khi nhà ở cao cấp chiếm 74%, còn lại 26% là nhà ở trung cấp.
Thứ ba, tình trạng khan hiếm sản phẩm nhà ở, đặc biệt là thiếu nhà ở giá rẻ đã khiến giá nhà liên tục tăng trong 5 năm qua. Hiện trên địa bàn thành phố có những căn nhà giá lên tới 500 tỷ đồng, hay những căn hộ chung cư cao cấp có giá trên 100 tỷ đồng.
Thứ tư, hàng nghìn căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (gọi chung là condotel) bị thu hồi sổ hồng do công nhận “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” trái pháp luật. Thời hạn sử dụng đất có thể được cấp đổi, cấp lại nhưng thời hạn sử dụng đất có thể bị trừ ngày được cấp, đổi, cấp lại gây bất an cho hàng nghìn khách hàng.
Năm là giao dịch bất động sản trầm lắng, người mua nhà và chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở cũng khó tiếp cận vốn tín dụng; Giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản giảm 79% trong quý II / 2022.
HOREA cho rằng, để đạt được các mục tiêu phát triển thị trường bền vững, cần tạo ra những thay đổi thực chất ở cả 3 cấp độ: một là cấp độ văn bản quy phạm pháp luật, trọng tâm là xây dựng Luật Đất đai và các luật liên quan; thứ hai là mức độ của văn bản dưới luật; Thứ ba là khâu thực thi pháp luật tại các bộ ngành, địa phương nhằm tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, bình đẳng, lành mạnh, nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực thi pháp luật. phục vụ người dân và doanh nghiệp.
Theo đó, Hiệp hội đã gửi tới Chính phủ một số kiến nghị:
Mộtkhuyến nghị, nỗ lực thực hiện mục tiêu đến năm 2023 phải hoàn thành việc sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.
Haibảo đảm quyền tiếp cận tài nguyên đất của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, kể cả quyền được công nhận là chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp có quyền sử dụng đất không phải là đất ở theo quy định của pháp luật. phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.
số bađề xuất phổ biến phương thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.
Bốnkhuyến nghị bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án bất động sản nhà ở thương mại.
Nămđề xuất xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
HOREA đánh giá, nguồn vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng, là “bà đỡ” để triển khai dự án. Nhưng, do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản, và đặc biệt hiện nay, các ngân hàng thương mại đang có xu hướng “siết” tín dụng đối với khách hàng. Với bất động sản, các doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng sẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bù đắp khoản thiếu hụt tín dụng ngân hàng.
Ngoài ra, ở nước ta, thị trường vốn vẫn chưa phát triển hoàn thiện, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ REIT còn quá nhỏ nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải trông chờ vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển hết. chiếm khoảng 38% GDP.
Theo HOREA, nếu Nhà nước “siết” cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp sẽ làm gián đoạn dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp đứng trước nguy cơ “ngộp thở”, nhất là trong khi thanh khoản giảm. Nếu thị trường bất động sản đình trệ hoặc suy giảm có thể dẫn đến suy thoái của nền kinh tế vì bất động sản liên quan mật thiết đến hơn 35 ngành nghề, lĩnh vực tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động. đồng thời có thể ảnh hưởng tiêu cực đến việc đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho các đối tượng yếu thế trong xã hội.
Theo đó, Hiệp hội đề nghị, không nên vì một số ít doanh nghiệp làm sai, vi phạm pháp luật mà chặt quá, chặt quá, thậm chí có những doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật chiếm đa số trong ngành. nền kinh tế.
Sáuđề xuất cho phép các tập đoàn kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh đa ngành nghề được hạch toán sử dụng lợi nhuận kinh doanh bất động sản để bù đắp lỗ kinh doanh trong các lĩnh vực khác.
Bảyđề nghị thời điểm hiện tại chưa nên quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm) để phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của người dân có nhu cầu sở hữu nhà chung cư. đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài vì đây là tài sản quý giá mà chúng ta muốn để lại cho con cháu, không gây biến động thị trường bất động sản và xã hội.
Tuy nhiên, hiệp hội cho rằng cũng cần khuyến khích các doanh nghiệp triển khai dự án chung cư có thời hạn tương tự như dự án căn hộ dịch vụ hiện nay với thời hạn sở hữu căn hộ dịch vụ theo thời hạn của dự án. thời hạn, 50 năm là phổ biến. Loại hình căn hộ này có giá bán chỉ bằng 70 – 80% giá bán căn hộ vĩnh viễn để khách hàng lựa chọn và làm quen với loại hình sản phẩm căn hộ có thời hạn.
Tám, đề nghị bổ sung Luật Nhà ở, có cơ chế khuyến khích một phần đối với việc phát triển nhà ở giá rẻ phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân nên không thuộc diện được hưởng. được hưởng chính sách nhà ở xã hội đi đôi với đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ; di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch để tái thiết và tái phát triển đô thị bền vững.
Chín muồi, kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét, kết luận dứt điểm các dự án tạm dừng do thực hiện rà soát, kiểm tra, thanh tra về mặt pháp lý. điều tra, truy xét theo hướng thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực; Doanh nghiệp có liên quan phải nộp các nghĩa vụ tài chính, kể cả các khoản bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để dự án tiếp tục được triển khai. góp phần phát triển kinh tế và ổn định xã hội.
MườiĐề nghị các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sớm quy định tiêu chí tách thành các dự án độc lập đối với diện tích đất công cộng nằm xen kẽ trong các dự án nhà ở thương mại theo quy định tại Nghị định 148/2020 / NĐ – CP.
Mười mộtkiến nghị Bộ Xây dựng và Chính phủ xem xét bổ sung thêm đối tượng được áp dụng gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 15.000 tỷ đồng cho 2 đối tượng.
Cụ thể, đề nghị bổ sung đối tượng là chủ nhà trọ, phòng trọ cho công nhân được xét vay với lãi suất ưu đãi 4,8% / năm để cải tạo, nâng cấp nhà trọ, phòng trọ. hiện hữu.
Cuối cùngHOREA đề nghị Chính phủ xem xét sớm ban hành Nghị định sửa đổi một số điều của Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, trong đó có quy định về thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với các công trình xây dựng không phải là nhà ở đưa vào kinh doanh như căn hộ văn phòng, dịch vụ. chung cư, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch.
Hiệp hội kiến nghị Chính phủ xem xét xử lý dứt điểm đối với các trường hợp chủ sở hữu căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền. với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở” (trái pháp luật) thì được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch, nhà phố du lịch gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn. theo thời hạn của dự án đến 50 năm nhưng không được trừ thời gian kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất đến ngày được cấp, đổi quyền sử dụng đất. chứng nhận.