Thị trường bất động sản có sự bất thường
TS Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết, thị trường BĐS năm nay phát triển khá bất thường, có sự khác biệt so với thế giới. và diện tích.
Ông Lực cho rằng có 4 nguyên nhân chính dẫn đến sự chênh lệch này. Cụ thể, thị trường đang điều chỉnh rất mạnh sau 3 năm tăng trưởng nóng; các doanh nghiệp và nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính tương đối cao; Tình trạng đầu cơ và cuối cùng là tâm lý đám đông vẫn còn nặng nề.
Theo đó, TS Cấn Văn Lực cho rằng, hiện có 6 vấn đề tác động rất lớn đến thị trường BĐS gồm: Kinh tế vĩ mô gồm tăng trưởng, lạm phát, thu nhập, tỷ giá tác động rất mạnh; các vấn đề pháp lý và thách thức trong quản lý; các vấn đề về quy hoạch và cơ sở hạ tầng; Yếu tố tài chính: thuế, phí. Cùng với đó là các vấn đề liên quan đến vốn tín dụng, vốn từ các kênh vốn khác (huy động vốn cộng đồng…); Vấn đề thông tin dữ liệu, minh bạch thị trường và cuối cùng là vấn đề liên quan đến cung cầu và giá cả mua bán trên thị trường.
Đưa ra nhận định về thị trường BĐS thời gian tới, PGS. PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa ra 3 kịch bản và 5 rủi ro cho thị trường 2023.
![Bất ngờ gì chờ đợi nhà đầu tư bất động sản năm 2023? - Ảnh 1 . Bất ngờ gì chờ đợi nhà đầu tư bất động sản năm 2023? - Ảnh 1 .](https://diaocthoibao.com/wp-content/uploads/2022/12/Bat-ngo-gi-cho-doi-nha-dau-tu-bat-dong.jpg)
Với kịch bản thứ nhất, ông Chung dự báo thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh theo hướng hẹp hơn, thực chất hơn. Đây là lựa chọn có khả năng nhất. Trong bối cảnh nguồn tiền chưa có đột biến, đến cuối năm 2023 các chính sách mới được thông qua, nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu hướng này.
Kịch bản thứ hai có phần khả quan hơn khi thị trường có sự sôi động mới do bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS được ban hành. và ổn định ở nước ngoài và vốn nước ngoài tiếp tục hoạt động. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thụ để chờ chu kỳ tăng mới. Thị trường bất động sản đã vượt qua điểm lõm. Kịch bản này có thể xảy ra nhưng xác suất thấp bởi có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.
Ở kịch bản thứ ba, ông Chung cho rằng kinh tế thế giới khó khăn, kinh tế trong nước chịu tác động đồng thời kinh tế vĩ mô đi ngang. Thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Nếu không có tiền để đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường BĐS buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Theo ông Chung, kịch bản này khó xảy ra nhưng không phải là không thể xảy ra.
Những rủi ro mà thị trường có thể gặp phải là gì?
Vị chuyên gia này cũng chỉ ra những rủi ro mà thị trường có thể gặp phải trong năm tới. Thứ nhất là rủi ro kinh tế quốc tế. Kinh tế thế giới tiềm ẩn nhiều bất ổn. Câu hỏi đặt ra là khi khủng hoảng nổ ra, khủng hoảng lớn đến mức nào? Đó là những rủi ro đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
![Bất ngờ gì chờ đợi nhà đầu tư bất động sản năm 2023? - Ảnh 2. Bất ngờ gì chờ đợi nhà đầu tư bất động sản năm 2023? - Ảnh 2.](https://diaocthoibao.com/wp-content/uploads/2022/12/1671410421_261_Bat-ngo-gi-cho-doi-nha-dau-tu-bat-dong.jpg)
Thứ hai là rủi ro kinh tế vĩ mô. Ông Chung cho rằng lạm phát, lãi suất, tỷ giá có tiếp tục tăng hay không? Tín dụng vào thị trường BĐS có tiếp tục được kiểm soát? Liệu vốn đầu tư công có tiếp tục được giải ngân? Đầu tư nước ngoài đã thay đổi như thế nào? Vấn đề xuất nhập khẩu, đặc biệt là xăng dầu, được quản lý như thế nào? Đó là những rủi ro kinh tế vĩ mô tác động trực tiếp đến thị trường BĐS.
Thứ ba, rủi ro thị trường. Ông Chung cho rằng thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo hướng giảm. Nếu không có chính sách đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh giảm tương ứng với lượng tài chính đã bị rút khỏi hiện trường do doanh nghiệp lâm vào khó khăn.
Mặt khác, do năm 2019-2021 thị trường bùng nổ nên năm 2022-2023 sẽ cần một phần rất lớn nguồn tài chính để giải quyết các giao dịch, nhưng hiện nay nguồn tài chính này không những không được như kỳ vọng mà còn giảm. Kết quả là thị trường sẽ tiếp tục thu hẹp lại.
Thứ tư là rủi ro đối tác. Bên cạnh những rủi ro như những năm qua, hiện nay còn có rủi ro phái sinh là một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản do có liên quan đến doanh nghiệp đang vướng mắc pháp lý. Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác đang có diễn biến khó khăn về tài chính.
Thứ năm là rủi ro chính sách. Theo ông Chung, các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá… nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn sẽ tác động đến thị trường BĐS.
Đặc biệt, năm 2023 sẽ thông qua Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó, một loại thuế tài sản (hay thuế bất động sản) sẽ được đưa ra và thị trường bất động sản, một khách hàng tiềm năng của các luật này, sẽ bị ảnh hưởng. Chính sách đầu tư, đặc biệt là đầu tư tư nhân liệu có hỗ trợ mạnh mẽ cho thị trường BĐS?
Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, đến năm 2023 và giai đoạn đến 2030, nhiệm vụ rất quan trọng của các định chế tài chính là phát triển đa dạng, đầy đủ nguồn tài chính cho thị trường. thị trường bất động sản.
Link nguồn: https://cafef.vn/nhung-bat-ngo-cho-doi-nha-dau-tu-bat-dong-san-o-nam-2023-20221219013805881.chn