Chị Trần Khánh An (Hà Nam) chia sẻ, cuối năm 2021, sau nhiều lần tìm kiếm, chị ưng ý mảnh đất 40m2 trên phố Đồng Thiện (phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai, Hà Nội). Lô đất có mặt tiền 5m2, trước nhà, ngõ ô tô rộng hơn 4m, được chính chủ rao bán với giá 2,3 tỷ, tương đương gần 60 triệu / m2. So với các lô đất cùng vị trí có giá khoảng 80 triệu đồng / 2 nền thì lô đất này rẻ hơn gần 1 tỷ đồng. Nhưng điều đáng nói là nó nằm trong kế hoạch mở đường 100%.
“Mọi người thường sợ đất có quy hoạch, tôi lại nghĩ khác. Những lô đất nằm ở những khu vực mặt đường lớn thì nguy cơ vướng đất rất cao. Nhưng với những lô đất nằm sâu trong hẻm và quy hoạch đã được vạch ra gần chục năm mà không triển khai thì đã trở thành quy hoạch treo và có khả năng phải dỡ bỏ. Khi đó, lô đất của tôi sẽ sinh lời rất cao. Hiện quy hoạch 1/2000 người dân vẫn có thể xây nhà bình thường ”, bà An nói.
Bà An dẫn chứng thêm, bố mẹ bà hiện ở căn nhà chưa có sổ đỏ tại ngõ 34 Thanh Đàm (phường Thanh Trì, quận Hoàng Mai, Hà Nội) đã 30 năm, nhà cũng tham gia làm đường, nhưng dự án. hàng chục năm nay chưa thực hiện nên không ảnh hưởng đến nơi ở.
“Mua hay không mua nhà có quy hoạch là tùy quan điểm của mỗi người. Giá nhà đất hiện nay quá cao, chỉ những lô đất có quy hoạch mới rẻ và phù hợp với thu nhập của đại đa số người mua”, Ann nhận xét.
Hiện nhiều người tìm mua bất động sản vướng quy hoạch do giá quá “mềm”. (Hình minh họa)
Thông tin với PV, nhiều môi giới bất động sản cho biết, thời gian gần đây, nhiều nhà đầu tư liều lĩnh mua đất đón đầu quy hoạch, mua đất quy hoạch chờ đền bù, mua đất chờ quy hoạch giải tỏa. .
Anh Trần Tiến Hùng, một nhà đầu tư chuyên săn đất vướng quy hoạch cho biết, nếu không có người mua thì không khó bán đất có quy hoạch. Nếu tuân thủ 100% quy hoạch, đất nằm trên mặt đường lớn hoặc nằm trong khu dân cư lâu năm vẫn có thể mua để ở hoặc xây dựng phân lô bán nền. Nếu đất tuân theo quy hoạch 1/2000 thì vẫn có thể xây nhà nên không có vấn đề gì. Còn đất nằm trong quy hoạch 1/500 thì tuyệt đối tránh xa.
Anh cho biết, năm 2021, những người bạn của anh vẫn kiếm tiền tỷ nhờ kinh doanh bất động sản có kế hoạch. Cụ thể, anh bạn mua 3 căn hộ đầu phố Thanh Đàm (quận Hoàng Mai, Hà Nội), mỗi căn diện tích 35m2, xây mới 5 tầng nhưng giá chỉ 4,6 tỷ đồng / căn do quy hoạch 100%. Trong khi đất nền cùng vị trí có giá khoảng 150 triệu đồng / m2, tương đương khoảng 5,3 tỷ đồng / căn.
Dự án mở rộng đường Thanh Đàm tồn tại nhiều năm nhưng chưa hề triển khai. Hơn nữa, phân khúc khách hàng mua nhà mặt phố chủ yếu thường là những người nhận nhà có quy hoạch. Bởi hầu hết các tuyến phố ở Hà Nội đều có quy hoạch mở rộng đường, chỉ biết dự án có được triển khai hay không và khi nào triển khai thì không ai có thể nói chắc được.
Thực tế, nhà mặt phố có giá trị lớn vì có thể kinh doanh, buôn bán, cho thuê với giá cao nên dù có dính quy hoạch thì khách hàng cũng quan tâm.
“Bạn tôi tìm được khách bán mỗi người khoảng 5 tỷ, lãi hơn 1 tỷ”, anh Hùng cho biết.
Anh Hùng vừa mua mảnh đất vườn rộng 500m2 tại quận Long Biên, theo quy hoạch khu đất này sẽ trở thành công viên cây xanh. Vị này cho biết, khu vực này được phê duyệt quy hoạch cách đây gần 15 năm, hiện tại đây đã có nhiều nhà xây dựng nên khả năng khu đất này được điều chỉnh thành đất ở là rất cao.
“Nếu xóa được quy hoạch, chuyển từ đất công viên sang đất ở thì sau khi nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tôi có thể lãi lớn”, anh Hùng chia sẻ.
Anh Phạm Văn Hổ – một nhân viên môi giới bất động sản chuyên về bất động sản thổ cư tại quận Hoàng Mai thông tin, xu hướng săn nhà, đất có quy hoạch từ lâu đã phù hợp với nhiều nhà đầu tư, nhưng thời gian gần đây, đặc biệt là từ đầu năm 2021, đang có xu hướng sốt rõ ràng.
Chỉ trong tháng 8/2022 vừa qua, nhóm kinh doanh bất động sản nhà ở của ông đã chốt thành công 1 căn nhà và 2 lô đất vướng quy hoạch.
“Ở Hà Nội có quá nhiều quy hoạch treo nên nhiều khách hàng ít tiền cũng sẵn sàng tìm đến phân khúc này để mua hàng giá rẻ. Trên thực tế, có những quy hoạch 50 năm vẫn chưa thực hiện được, trong khi ở cùng vị trí, đất quy hoạch có thể rẻ bằng một nửa lô đất không nằm trong quy hoạch. Nếu may mắn, kế hoạch được xóa, và khách thắng lớn ”, ông Hổ nói.
Ngoài ra, theo ông Hổ, thời gian gần đây, nhà, đất nền có một phần quy hoạch được nhiều nhà đầu tư săn lùng. Họ vừa ở, vừa chờ quy hoạch vì giá đất tăng chóng mặt.
Ông dẫn chứng, căn nhà 52m2 trên đường Nguyễn Khoái, nằm trong quy hoạch mở rộng đường 21 m2. Dù diện tích quy hoạch khá lớn nhưng giá bán chỉ thấp hơn vài triệu đồng / m2 so với khu vực xung quanh, bởi người mua hy vọng sau khi đường thông xe, giá đất sẽ tăng gấp đôi, gấp ba hiện nay. Vì vậy dù mất gần 1/2 căn nhà nhưng diện tích còn lại tăng giá vẫn sinh lời rất cao.
Thực tế, những lô đất có một phần quy hoạch này khá tiềm năng nên không chỉ người dân mà giới đầu tư cũng săn lùng.
Rủi ro
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc tìm mua những lô đất có quy hoạch tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng.
Về cơ bản, quy hoạch “treo” là cách nói về việc không thực hiện hoặc chậm triển khai các quy hoạch có nội dung sử dụng đất. Theo đó, tất cả bất động sản trên địa bàn mà cơ quan Nhà nước có thông báo thu hồi để phục vụ mục đích nào đó nhưng không tuân thủ quy hoạch đều là sản phẩm bất động sản quy hoạch “treo”.
Thời hạn xác định dự án thuộc diện quy hoạch “treo”, “treo” được quy định cụ thể tại Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung năm 2019. Cụ thể là sau khi có thông báo thu hồi dự án. . cho đến 3 năm, nếu không có quyết định chính thức về việc giải tỏa, chuyển đổi mục đích sử dụng thì cơ quan phê duyệt sẽ phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch.
Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình này không xảy ra chỉ trong vài ngày hoặc vài tuần. Người mua có thể thấp thỏm trong nhiều năm để biết số phận của dự án. Nếu chọn bất động sản quy hoạch treo làm kênh đầu tư, đồng nghĩa với tình trạng chôn vốn.
Ngoài ra, nếu người mua nhà quy hoạch “treo” với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp quận, huyện thì người mua sẽ bị hạn chế về khai thác, xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở.
Ngoài ra, trong trường hợp “xuống tiền” đối với các sản phẩm BĐS thuộc quy hoạch “treo” và muốn thoái vốn, người mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm đối tượng chuyển nhượng, giao dịch. Bởi vì, xét về tâm lý chung, đa số khách hàng đều e ngại khi quy hoạch bất động sản.
