Theo quy định tại Điều 103 Luật Nhà ở 2014, đối với nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên thì phải thành lập Ban quản trị (BQT) nhà chung cư. Ban quản lý chung cư là người được đa số cư dân bầu ra, ngoài việc đảm bảo an ninh trật tự, đảm bảo hiệu quả công tác quản lý còn là cầu nối để cư dân giải quyết các vấn đề phát sinh cho cộng đồng. chung cư, tạo môi trường sống ổn định, chuyên nghiệp cho cư dân.
Đã có thời, ban quản lý chung cư được mặc định là công việc chỉ dành cho người về hưu, còn trẻ thì cũng phải tự do, chấp nhận bỏ công sức, sức lực cho những công việc chung của công ty với chế độ phụ cấp. một vài. Nhưng đến thời điểm hiện tại, khi Ban quản trị được phép đại diện hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng tiền quỹ bảo trì thì câu chuyện lại trở nên rất khác. Và có không ít cư dân lợi dụng quyền hạn từ BQT coi đó như một hình thức “kinh doanh” kiếm lời.
Điều này dẫn đến, thời gian qua, tại các chung cư xảy ra nhiều tranh chấp liên quan đến BQT do cách làm việc kém hiệu quả, thiếu năng lực, minh bạch, thậm chí nhiều BQT lạm quyền… gây bức xúc cho cư dân. nhiều khu dân cư căng băng rôn đòi minh bạch tài chính, thay BQT.
Mới đây nhất, tại một chung cư ở quận Bình Thạnh, TP.HCM, xảy ra mâu thuẫn giữa đông đảo cư dân với BQT khiến cư dân phải gửi đơn lên phường kêu cứu. Cụ thể, BQT tự ý lựa chọn đơn vị quản lý mới mà không thông báo, lấy ý kiến cư dân hoặc phát phiếu khảo sát lựa chọn đến từng căn hộ. Tại đây, HĐQT cũng giữ nguyên phí vận hành nhưng không giao cho đơn vị quản lý khiến đơn vị quản lý vận hành sau phải ra đi. Nhiều cư dân không tin vào đơn vị quản lý mới liệu có tốt hơn đơn vị cũ hay có những hành vi “đi đêm”, “tư lợi” khi một bản hợp đồng chỉ “vỏn vẹn” 3-4 trang. ký nhanh chóng ngay khi hết hạn hợp đồng với đơn vị quản lý cũ.
“Từ ngày có BQT, dịch vụ, tiện ích của cư dân ngày càng xuống cấp, rồi có mấy BQT giữ quỹ, không chi, không duyệt gì, đùn đẩy trách nhiệm. .. Thực tế, cư dân đã đóng phí quản lý thì không cần ai giữ tiền, chỉ cần dịch vụ, tiện ích tốt sẽ thay đổi dần khi hết thời hạn ở hoặc sẽ chuyển đi nơi khác, không có trách nhiệm lâu dài, nó Dễ đùn đẩy trách nhiệm cho người dân trước”, chị Hồng A., cư dân chia sẻ.
Hay cũng vào đầu tháng 2/2023, tại một khu đô thị trên Đại lộ Thăng Long, Hà Nội, một nhóm cư dân đã giương cao băng rôn phản đối việc ban quản lý thiếu minh bạch trong việc lựa chọn đơn vị bảo trì thang máy. , ảnh hưởng đến an toàn và chất lượng cuộc sống. “Cư dân mua nhà để ở nhưng BQT lại khiến họ mất ăn mất ngủ, lo lắng cho sự an toàn của gia đình và tính mạng của người dân. Bức xúc và tức giận trước cách làm việc thờ ơ, không coi người của BQT”, bà H. nói. T, một người dân.
Văn Phú Victoria là một trong những chung cư xảy ra tranh chấp giữa cư dân và ban quản lý.
Trước đó, vào năm 2019, tại Hà Nội tại khu chung cư Văn Phú Victoria (Hà Đông-Hà Nội) sau khi chủ đầu tư bàn giao quyền quản lý chung cư cho Ban quản trị đã xảy ra mâu thuẫn giữa cư dân và cư dân. Bảng. Khi căng thẳng lên cao, cư dân sinh sống tại đây đã phải căng băng rôn yêu cầu thay Ban quản trị.
Cư dân khu nhà Văn Phú Victoria cho biết, chi phí vận hành khu nhà khoảng 13 tỷ đồng/năm. Tuy nhiên, toàn bộ việc thu phí dịch vụ của 1.300 căn hộ, việc trả tiền cho đơn vị dịch vụ như thế nào theo ý kiến cư dân, cũng như kinh phí sửa chữa định kỳ tòa nhà đều do Ban quản trị quyết định. mà không được tiết lộ cho cư dân. Cư dân bầu ra ban giám sát để giám sát hoạt động của BQT nhưng không hiệu quả. Vì vậy, hơn 700 hộ dân đã ký đơn đề nghị tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để thay thế BQT.
Tại TP.HCM, cư dân chung cư An Lạc, phường An Lạc, quận Bình Tân, TP.HCM cũng có đơn tố cáo HĐQT nhiệm kỳ 2011 – 2013 và 2014 – 2016 có dấu hiệu tham ô tài sản bảo đảm. quỹ. bảo trì tòa nhà với số tiền gần 1,1 tỷ đồng. Trước những bức xúc của cư dân, Thanh tra Xây dựng TP.HCM đã tiến hành thanh tra việc thu chi và quản lý, sử dụng quỹ bảo trì 2% phần sở hữu chung tại chung cư An Lạc. Sau thời gian thanh tra, ngày 28/7/2017, Sở Xây dựng ban hành Kết luận thanh tra.
Kết luận thanh tra xác định, từ tháng 1-2011 đến 31-3-2016, BQL không lưu trữ đầy đủ hồ sơ quản lý, sổ thu chi tài chính, sổ kỹ thuật, lưu trữ chứng từ thu chi. BQT chưa làm tròn trách nhiệm trong vai trò đại diện cho nhân dân quản lý nhà chung cư như: BQT ký hợp đồng với các đơn vị thực hiện bảo trì nhà chung cư nhưng không thông qua Hội nghị nhà chung cư; Ban quản trị chưa làm đầy đủ trách nhiệm của mình trong công tác quản lý nhà chung cư khi ký hợp đồng ủy thác quản lý vận hành với doanh nghiệp quản lý không đảm bảo năng lực hoạt động theo quy định.
Thực tế, sau khi quyền quản lý tòa nhà được trao cho BQT và mời đơn vị về vận hành, giữa cư dân và BQT đã xảy ra nhiều mâu thuẫn. Thậm chí, có những chung cư cao cấp sau khi BQT chủ đầu tư rút khỏi tòa nhà, chất lượng phục vụ của các đơn vị quản lý mới liên tục kém khiến cư dân liên tục phải tổ chức hội nghị nhà chung cư. bất thường, liên tục thay đổi ban điều hành… thậm chí có tình trạng trong nội bộ Hội đồng quản trị bất hòa, tố cáo lẫn nhau.
Theo Điều 17.4 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, pháp luật quy định Ban quản trị phải chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng quy định. Ngoài ra, các quyết định vượt quá thẩm quyền của hội đồng quản trị sẽ không có giá trị pháp lý; trường hợp làm thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân thì thành viên Ban quản lý phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật. Tùy từng tình huống tranh chấp thực tế mà cư dân có thể áp dụng các biện pháp phù hợp để bảo vệ quyền lợi của mình. Thông thường có thể yêu cầu quản trị viên sửa chữa các vi phạm đã xảy ra.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cả nước hiện có hơn 3.000 chung cư. Riêng TP.HCM có khoảng 1.440 chung cư. Một tòa nhà trên 20 tầng thường tốn trên 20 tỷ đồng cho việc bảo trì. Ở chung cư lớn, phí bảo trì lên đến hơn 500 tỷ đồng Trước đây, không ai muốn làm công việc BQT vì “ăn của ngồi tù, hàng tổng” nhưng nay mới thấy BQT nắm quyền quỹ bảo trì và nhiều khoản phí, nhiều khoản không tên khác. doanh thu, tạo thêm khá nhiều thu nhập… nên bây giờ là “nghề” làm Hội đồng quản trị.
Được biết, theo Điều 44 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Thông tư 02/2016) do Bộ Xây dựng ban hành, các thành viên ban quản trị nhà chung cư nếu vi phạm thì tùy theo quy định. mức độ vi phạm của họ. bị miễn nhiệm, bị thay thế, bị xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Link nguồn: https://cafef.vn/ban-quan-tri-vi-pham-quy-che-su-dung-nha-chung-cu-co-the-bi-bai-nhiem-xu-ly-phat-hanh-chinh-hoac-truy-cuu-trach-nhiem-hinh-su-20230211123214274.chn
