Kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào dòng vốn ngân hàng
Vốn được ví như “nhựa sống” đối với thị trường bất động sản. Ngoài dòng tiền từ người dân, nguồn vốn vay ngân hàng để mua bán nhà đất là rất lớn. Nhưng trên thực tế, những tháng gần đây, việc tiếp cận vốn ngân hàng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không hề dễ dàng.
Chia sẻ tại một diễn đàn mới đây tại Hà Nội, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản kể lại rằng: “Chúng tôi từng triển khai các dự án, dù đã được ngân hàng ký hợp đồng mua bán nhưng ngân hàng bất ngờ thông báo tạm dừng tất toán do” hết room. “đối với tín dụng, đang ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của thị trường và khả năng thanh toán của nhà đầu tư.
Việc thiếu room tín dụng là một trong những nguyên nhân khiến các ngân hàng hạn chế giải ngân cho vay bất động sản. Theo TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, trên thực tế, một số ngân hàng có khách hàng tốt đã sử dụng hết trần tín dụng nên đã xin tăng trần tín dụng dù đến tháng 7/2022, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.
Ảnh hưởng của việc hết room tín dụng tại một số ngân hàng trên thị trường bất động sản là bức tranh về sự chững lại về thanh khoản. Nhiều chuyên gia cho rằng, tín dụng đang là điểm nghẽn lớn đối với bất động sản và cần được tháo gỡ nếu không để thị trường rơi vào khủng hoảng.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, một kênh huy động vốn quan trọng khác của doanh nghiệp là từ khách hàng, nhưng nguồn vốn này cần phải có vốn tín dụng. Bởi hiện nay, các ngân hàng thương mại không cho vay mua đất mà chỉ cho vay phát triển dự án sau khi có quỹ đất. Vì vậy, nguồn vốn tín dụng là vô cùng quan trọng để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ vốn hoạt động.
Do vốn ngân hàng ảnh hưởng đến việc dự án đình trệ, dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản và bức tranh giao dịch trên thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng cần nới room tín dụng. Theo TS Vũ Đình Ánh, phải điều chỉnh hạn mức tín dụng khác nhau đối với ngân hàng, đối với ngân hàng thì phải chọn dự án, chọn chủ đầu tư.
Lý giải điều này, ông Ánh phân tích, bản thân trần tín dụng cũng phải lựa chọn ngân hàng hoạt động tốt, ngân hàng yếu kém để điều chỉnh hạn mức phù hợp. Trong trường hợp ngân hàng chưa hết room tín dụng, nếu cố sử dụng hết hạn mức tín dụng được cấp, rất có thể họ sẽ liều lĩnh đổ vào lĩnh vực gây rủi ro lớn sau này. Và có thể buộc phải tái cấu trúc một lần nữa.
Thị trường bất động sản hiện nay có những biểu hiện tiêu cực ở một số phân khúc, một số địa phương, một số thời điểm, nhưng không có nghĩa là thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp khủng hoảng.
“Nếu đồng loạt cắt tín dụng mà không có sự phân biệt sẽ đẩy thị trường vào trạng thái đóng băng, thậm chí khủng hoảng, nhất là khủng hoảng thanh khoản. Nói cách khác, cần có sự phân biệt đối xử và không áp dụng đồng loạt các biện pháp siết chặt tín dụng. một cách dễ dãi hay không hợp lý ”, TS Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.
Tín hiệu tích cực từ ngân hàng
Mới đây, NHNN đã điều chỉnh phần còn lại của room tín dụng 14% mà NHNN đã định hướng từ đầu năm, để tạo điều kiện cho việc triển khai gói hỗ trợ lãi suất 2%.
Theo dự báo từ Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI, việc Ngân hàng Nhà nước bố trí room tín dụng còn lại vào năm 2022 tương đương khoảng 457.000 tỷ đồng sẽ dành cho các ngân hàng, với mức đã được dự báo trước. Hạn mức khoảng 3-5% tùy theo tình hình sức khỏe của từng ngân hàng.
Các chuyên gia cho rằng việc nới room tín dụng sẽ tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản. Tín hiệu này cũng góp phần gia tăng dư địa để thị trường phục hồi và phát triển trở lại khi thị trường được kỳ vọng sẽ ấm trở lại trong những tháng cuối năm khi dòng vốn tín dụng mở ra.
Ở góc độ khác, TS Đinh Thế Hiển cho rằng nguy cơ lạm phát đã rõ và biện pháp quan trọng là kiểm soát cung tiền. Tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2022 là 14% so với mức tăng trưởng GDP dự kiến từ 3% đến 6%. Con số này đã cao hơn so với giai đoạn 2015 – 2019. Nếu nới room tín dụng, nền kinh tế Việt Nam có thể quay lại con đường cũ của năm 2007 – 2011, tăng trưởng kinh tế dựa vào thâm dụng vốn, gây nguy hiểm cho thị trường. .
Ông Hiển đưa ra các kịch bản, nếu nới room tín dụng và cứu thị trường bất động sản, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Và điều này cũng có nghĩa là, ở Việt Nam, chỉ nên bỏ tiền vào đất là tốt nhất. Và cứ thế, vốn liên tục đổ vào đất. Những doanh nhân tài năng sẽ tiếp tục kinh doanh bất động sản và đây là kênh hiệu quả nhất. Hậu quả là điều hiển nhiên trong tương lai nếu mọi nguồn lực đều đổ vào đất.
Chuyên gia này cũng khuyến nghị, các doanh nghiệp bất động sản nên xây dựng chiến lược theo từng giai đoạn phát triển cụ thể, có sự phân kỳ đầu tư hợp lý. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên sử dụng hình thức thuê ngoài, liên kết, hợp tác hoặc lựa chọn mô hình công ty cổ phần và thuê tư vấn chuyên nghiệp để mời đối tác đầu tư tài chính. Quỹ đầu tư kết nối cộng đồng và mô hình Fintech gọi vốn… là những nguồn tài chính phù hợp với những doanh nghiệp có quản trị minh bạch và không nên quá phụ thuộc vào nguồn vốn vay từ ngân hàng.
