Thời gian qua, tốc độ đô thị hóa nhanh và làn sóng di chuyển ra các thành phố lớn đang tạo ra áp lực về nhà ở cho các đô thị, nhất là trong bối cảnh nguồn cung mới tại các thành phố lớn như Hà Nội. và TP HCM đang ở mức thấp nhất trong hai năm.
Thống kê của một công ty chuyên tư vấn, nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, nguồn cung bất động sản nhà ở tại Hà Nội hiện nay đang ở mức rất thấp. Nếu như năm 2018, lượng căn hộ mới tung ra thị trường đạt trên 30.000 căn và năm 2019 đạt gần 40.000 căn, thì đến năm 2020, con số này sẽ giảm đáng kể, chỉ còn khoảng 20.000 căn. Năm 2021, nó cũng ghi nhận mức cung sơ cấp thấp nhất trong 5 năm.
Tính đến quý đầu tiên của năm 2022, không có dự án mới nào được tung ra thị trường, nhưng tất cả nguồn cung sơ cấp đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án đã công bố. Điều này tương ứng với mức giảm -17% so với năm ngoái; trong đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền cũng thiếu nguồn cung mới; Các căn hộ giá dưới 20 triệu đồng / m2 tại các dự án hiện hữu đã được hút hết.
Sự lệch pha cung cầu trên đang dấy lên lo ngại, tạo sức ép chèn ép thị trường bất động sản những tháng cuối năm, đẩy giá lên cao. Tuy nhiên, theo báo cáo của Công ty Cổ phần Chứng khoán BIDV (BSC), hiện nay, ngoài sức ép chênh lệch cung cầu, thị trường BĐS còn chịu hàng loạt sức ép khác là lãi suất tăng dần; Room tín dụng thắt chặt hơn đối với bất động sản và tác động từ việc phát hành trái phiếu. Do đó, đơn vị này hạ bậc đánh giá phân khúc bất động sản thương mại từ tích cực xuống trung cấp.
Giải thích cho nhận định trên, BSC đưa ra dẫn chứng thời gian qua, phân khúc cao cấp tiếp tục thống lĩnh cả thị trường TP.HCM và Hà Nội trong bối cảnh nguồn cung vẫn hạn chế được dẫn dắt. bởi một số dự án lớn.
Theo báo cáo, nguồn cung toàn thị trường bất động sản Hà Nội và Tp.HCM trong quý II / 2022 ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ với 4.675 sản phẩm (+ 32% YoY) và 14.644 sản phẩm (+ 32% YoY) (+ 32% YoY). x2,68 lần), tuy nhiên, sản phẩm chủ yếu tập trung ở một vài dự án lớn như Vinhomes Grand Park (chiếm 88% nguồn cung tại thị trường TP. Hồ Chí Minh).
Đáng chú ý, phân khúc cao cấp tiếp tục dẫn đầu thị trường tại Hà Nội và Tp.HCM, khiến giá bán trung bình tiếp tục tăng lên lần lượt là 1.872 USD / m2 (+ 13,2% theo quý) và 2.455 USD / m2 (+). 2,7% theo quý). Tỷ lệ hấp thụ trung bình của dự án vào khoảng 70 – 80%.
Theo dự báo, lượng căn hộ để bán trong nửa cuối năm 2022 vẫn rất thấp so với nhu cầu chung, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp. Tuy nhiên, theo CBRE, nguồn cung mới tại Tp.HCM và Hà Nội sẽ cải thiện đáng kể lên 22.000 căn hộ (HCM, + 46% YoY) và 20.000 căn hộ (HN, + 25% YoY).
Lũy kế đến hết quý II / 2022, số lượng nguồn cung mới dự kiến mở bán vào nửa cuối năm 2022 tại hai thị trường TP.HCM và Hà Nội lần lượt là 6.478 căn và 11.800 căn; trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục dẫn đầu, điều này dẫn đến sự lệch pha giữa nhu cầu thực tế (phân khúc trung cấp) và phân khúc được các chủ đầu tư giới thiệu trong vài năm trở lại đây. (phân khúc cao cấp và hạng sang).
“Do các yếu tố” ngược chiều “, bao gồm: môi trường lãi suất tăng dần; room tín dụng cho nhóm bất động sản được thắt chặt hơn, có thể ảnh hưởng đến sức mua của thị trường và ảnh hưởng từ việc phát hành trái phiếu có thể tạo áp lực lên dòng tiền của doanh nghiệp”, BSC nhận định.