Theo đó, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định “Trường hợp quyền sử dụng đất chung của các hộ gia đình có nhu cầu thì cấp cho người đại diện ghi rõ họ tên thành viên trên Giấy chứng nhận. Để tìm hiểu thêm về vấn đề này, Phóng viên Báo Công Thương đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Trần Trọng Phương – Trưởng Khoa Tài nguyên và Môi trường, Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Thưa ông, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định “trường hợp hộ gia đình có cùng quyền sử dụng đất thì phải cấp giấy chứng nhận có ghi rõ họ tên thành viên trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”. mặt “. Vậy theo ông, quy định này có những thuận lợi hay khó khăn gì đối với cả cơ quan nhà nước và người dân?
Về việc ghi họ tên các thành viên trong gia đình khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại Thông tư 33 năm 2017 hướng dẫn Luật Đất đai 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Thực ra, quy định này không mới, mới chuyển từ Thông tư sang luật. Quy định như vậy nhằm đảm bảo quyền lợi của mọi thành viên trong gia đình.
Và theo tôi là có lợi cho người dân, không phức tạp về sau cũng như lúc đầu khi làm thủ tục, kê khai thông tin như một số ý kiến còn băn khoăn.
Điều 120 của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi nêu rõ: “Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp Giấy chứng nhận có ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và cấp cho đại diện hộ gia đình. . . Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp Giấy chứng nhận có ghi rõ họ tên thành viên trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Việc xác định các thành viên có cùng quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên vào Giấy chứng nhận do các thành viên này thỏa thuận bằng văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Đây là quy định mới trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này.
Điều 98 của pháp luật hiện hành cũng quy định đối với thửa đất có nhiều người cùng sử dụng đất thì Giấy chứng nhận phải có họ, tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người một bản, trừ trường hợp Trường hợp người dùng có yêu cầu chung để cấp chứng chỉ và trao chứng chỉ đó cho người đại diện.
PGS. PGS.TS Trần Trọng Phương
Trên thực tế, vấn đề sử dụng đất hộ gia đình là trường hợp nhiều người có chung quyền sử dụng đất (là thành viên của hộ gia đình).
Cũng cần nói rõ rằng quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt và một loại tài sản. Các quan hệ tài sản được quy định về nguyên tắc trong Bộ luật dân sự.
Tại thời điểm ban hành Luật đất đai năm 2013, Bộ luật dân sự năm 2005 đã có hiệu lực. Theo đó, Điều 106 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng góp công sức làm kinh tế chung để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất. , kinh doanh khác theo quy định của pháp luật là chủ thể khi tham gia vào các quan hệ dân sự trong các lĩnh vực này. ”
Theo bạn, trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của một gia đình (vợ, chồng, con) nhưng do sổ hộ khẩu chung cho cha, mẹ, anh, chị, em thì việc cấp sổ đỏ sẽ khó khăn như thế nào?
Như tôi đã nói ở trên, việc đăng ký tên từng thành viên trong hộ gia đình đã được thực hiện theo Thông tư 33 năm 2017 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, một số địa phương khi triển khai chưa hiểu hết dẫn đến tình trạng vướng mắc giữa hộ theo quan niệm sổ hộ khẩu với hộ trên “sổ đỏ” (kể cả những hộ cùng họ). gia đình có quyền tài sản đối với thửa đất).
Trên thực tế, khi ghi trên sổ đỏ tên vợ, chồng có quyền đối với thửa đất đó, có địa phương ghi tất cả các thành viên trong hộ vào sổ hộ khẩu. Từ thực tế đó, vô hình trung nảy sinh những phức tạp, rắc rối.
Vì vậy, cơ quan có thẩm quyền cần có hướng dẫn rõ ràng, cụ thể để làm rõ thế nào là quyền tài sản, quyền tài sản chung và cách ghi trên “sổ đỏ cấp giấy chứng nhận” như thế nào cho đúng.
Quy định ghi đầy đủ tên các thành viên trong gia đình vào “sổ đỏ”, nếu không đơn giản hóa thủ tục sẽ chỉ làm tăng thêm sự phức tạp của thủ tục hành chính mà không giảm được tranh chấp.
Trên thực tế, một gia đình làm “sổ đỏ” trước khi sinh con sau, theo quy định này thì những người con sau cũng phải được bổ sung vào sổ đỏ để có quyền đồng sở hữu như những người con đã có. sang tên trên sổ đỏ (và trên sổ đỏ phải có đủ chỗ trống để ghi rõ họ tên). Điều này cũng làm phức tạp các vấn đề hành chính.
Do đó, quyền tài sản của người có liên quan đến thửa đất sẽ chính xác như tên trên “sổ đỏ”. Mặc dù ở trên tôi cũng nói là có lợi cho người dân nhưng cũng sẽ có vấn đề khó khăn là sẽ có thêm thủ tục hành chính vì phải chứng minh quyền tài sản thuộc về ai.
Theo ông, để minh bạch, tránh mâu thuẫn trong các gia đình khi cấp sổ đỏ, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có quy định cụ thể như thế nào để tạo sự minh bạch, đảm bảo quyền lợi của người dân, tránh nảy sinh những vấn đề gây nhũng nhiễu chính quyền. các cơ quan khi cấp sổ đỏ cho người dân và tránh mâu thuẫn giữa các thành viên trong gia đình?
Để minh bạch và tránh mâu thuẫn trong các gia đình khi cấp sổ đỏ, Bộ Tài nguyên và Môi trường cần có quy định cụ thể hoặc hướng dẫn cụ thể để làm rõ thế nào là quyền tài sản, quyền tài sản chung và khi ghi vào “sổ đỏ” như thế nào. ghi đúng, tránh để tránh làm phát sinh thêm thủ tục hành chính vì phải chứng minh quyền tài sản của ai trong gia đình khi có mâu thuẫn.
Điều 101 Bộ luật dân sự 2015 quy định rõ: “Khi hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên trong hộ là chủ thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người khác tham gia quan hệ dân sự. đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc uỷ quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện phải thông báo cho các bên tham gia quan hệ dân sự.
Ngoài ra, Bộ luật Dân sự cũng quy định trường hợp thành viên của hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự không được thành viên khác ủy quyền làm đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự. được xác lập và thực hiện (được coi là tham gia độc lập vào các quan hệ dân sự). Trường hợp thành viên không có quyền đại diện mà nhân danh thành viên khác thực hiện giao dịch dân sự thì được hiểu là giao dịch không hợp lệ.
Quy định về việc cấp “sổ đỏ” ghi rõ họ tên các thành viên trong gia đình và xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực là phù hợp để minh bạch quyền sử dụng đất chung, bảo vệ lợi ích của các thành viên, không có tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Và trên thực tế, quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa, là tài sản có giá trị lớn đối với hộ gia đình nên phải yêu cầu công chứng, chứng thực thì mới phù hợp với thực tiễn.
Một số ý kiến băn khoăn về việc ghi đầy đủ tên các thành viên trong hộ gia đình trên sổ đỏ, dẫn đến tình trạng không đủ chỗ trên sổ để ghi tên họ vẫn xảy ra đối với các gia đình Việt Nam (ba đồng). Tuy nhiên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định việc đăng ký đất đai phải thực hiện dưới hình thức đăng ký giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. Vì vậy, việc ứng dụng công nghệ số hay chúng ta gọi là “Sổ đỏ điện tử” sẽ giải quyết được vấn đề này.
Cảm ơn ngài!
