Tuy nhiên, ông Đỗ Duy Thành, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Đầu tư, Savills Hà Nội cho rằng, “sức khỏe” của nền kinh tế Việt Nam hiện nay khá lành mạnh, khác xa so với giai đoạn 2011-2012. Kịch bản 10 năm trước khó tái hiện.
Khó xảy ra “bong bóng” bất động sản
Trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản diễn biến khá phức tạp với nhiều thăng trầm. Hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản (BĐS) đang chững lại. Bạn có đồng ý không?
Ông Đỗ Duy Thành: Trong nửa đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước đã có những động thái mạnh mẽ nhằm kiểm soát chặt chẽ thị trường bất động sản trước nguy cơ “bong bóng”, trong đó kiểm soát cả kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu. xí nghiệp. Không chỉ vậy, việc rà soát thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch bất động sản cũng là một trong những nguyên nhân ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch bất động sản. Ngoài ra, thanh khoản giảm cùng với nguồn cung khan hiếm cũng khiến thị trường kém sôi động, đặc biệt là phân khúc người dùng tầm trung và trung bình, giới trẻ dưới 30 – 35 tuổi đang có nhu cầu. rất lớn. Do đó, có thể thấy, diễn biến thị trường bất động sản gần đây khá phức tạp.
Từ số liệu thực tế, tình trạng suy thoái sẽ còn kéo dài ít nhất đến cuối năm 2022. Các nhà đầu tư sẽ có xu hướng cơ cấu lại các khoản đầu tư và sản phẩm theo hướng thanh khoản. , thay vì đợi thị trường hồi phục để thu lãi lớn. Đặc biệt, những nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ gặp áp lực lãi suất và buộc phải cắt lỗ. Ngoài ra, các vấn đề pháp lý để bổ sung nguồn cung cho thị trường sẽ không thể giải quyết trong một sớm một chiều.
Có thể nói, đối với thị trường bất động sản, giai đoạn này là thời điểm để dòng tiền săn đón cơ hội đầu tư vững chắc. Vẫn còn quá sớm để kết luận rằng tình hình bất động sản sẽ tiếp tục xấu đi hay cải thiện sau năm 2022, nhưng chắc chắn những hành động của Chính phủ sẽ góp phần tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh, có tiềm năng phát triển bền vững. vững chắc.
Ông Đỗ Duy Thanh, Giám đốc Khối Đầu tư và Tư vấn, Savills Hà Nội.
Có một nghịch lý đang diễn ra là thị trường bất động sản trì trệ, thanh khoản thấp nhưng giá vẫn tăng. Xin ông giải thích hiện tượng trên và nguyên nhân vì sao giá vẫn không giảm?
Ông Đỗ Duy Thanh: Hiện tượng giá vẫn tăng là do một số nhóm nhà đầu tư / môi giới vẫn chưa chấp nhận thực tế thị trường không còn tăng trưởng như năm 2021 và vẫn là “hàng” trong cơ cấu đầu tư của họ, nhưng từ chối bán lỗ. Mức giá mà các nhà đầu tư đưa ra thường sẽ khá cao để bù đắp cả chi phí lãi vay, đảm bảo lợi nhuận và vốn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy hầu như không có hoặc rất ít giao dịch được thực hiện với giá chào bán như vậy. Điều này dẫn đến người có nhu cầu ở thực và muốn mua sẽ khó thương lượng giá, người muốn bán sẽ đua nhau trả giá cao nên khó bán, dẫn đến sức hấp thụ kém.
Hiện tượng giá này sẽ còn đeo bám thị trường trong một thời gian, cho đến khi nhà đầu tư nhận thức được tình hình, hoặc không chịu được áp lực của đòn bẩy tài chính, .. thì giá sẽ tự động được điều chỉnh thông qua các giao dịch có giá trị hợp lý hơn.
Thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm xuất hiện những dấu hiệu lạ, cần lưu ý. Thậm chí, nhiều người lo ngại thị trường sắp xuất hiện “bong bóng”, giống như kịch bản cách đây 10 năm – giai đoạn 2011-2012. Kịch bản này có lặp lại không, thưa ông?
Ông Đỗ Duy Thành: “Sức khỏe” nền kinh tế Việt Nam hiện nay khá lành mạnh, khác xa giai đoạn 2011-2012 nên kịch bản 10 năm trước khó tái hiện. Hiện tượng tăng giá nhưng thanh khoản thấp chủ yếu xảy ra từ các công ty môi giới nhỏ lẻ, cò đất và các nhà đầu tư nghiệp dư, hơn nữa chỉ xảy ra ở một vài khu vực. Còn đối với các sàn giao dịch BĐS lớn, tình hình giá cả vẫn tương đối ổn định.
Cùng với đó, Chính phủ cũng có nhiều tác động để giữ cân bằng thị trường nói chung như chính sách tín dụng thận trọng, tập trung củng cố thể chế và hành lang pháp lý … Việc “siết” tín dụng BĐS chỉ tập trung chủ yếu vào các dự án không khả thi hoặc các sử dụng vốn không đúng mục đích của chủ đầu tư. Việc chấn chỉnh để nâng cao chất lượng tín dụng là cần thiết đối với một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam.
Thanh lọc thị trường, hạn chế đầu cơ
Mặc dù, với hàng loạt động thái kiểm soát tín dụng, cấm phân lô bán nền, siết thuế chuyển nhượng… đã tác động mạnh đến thị trường, nhưng xét ở góc độ tích cực, điều này đã giúp thị trường BĐS thanh lọc mạnh mẽ. . Bạn có nghĩ vậy không?
Ông Đỗ Duy Thành: Có thể thấy, những chính sách kiểm soát tín dụng và thắt chặt thị trường thời gian qua đã khiến dòng tiền vào ngành bất động sản bị hạn chế so với trước đây. Tuy nhiên, điều này mang lại nhiều mặt tích cực như giúp thanh lọc thị trường, lựa chọn nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực tài chính và hạn chế lực lượng muốn đầu cơ trên thị trường, từ đó giữ an toàn cho thị trường. lĩnh vực này nhìn chung ổn định.
Trước mắt, những chính sách này sẽ làm thị trường chững lại, nhưng về lâu dài, thị trường sẽ dần ổn định và phát triển. Cấp tín dụng đúng tiêu chuẩn, đúng mục đích cho các dự án có hiệu quả kinh tế, chính trị cao sẽ đảm bảo tăng trưởng tín dụng có chất lượng, giảm thiểu rủi ro thanh khoản và đầu cơ. Ngoài ra, các chính sách này cũng đã góp phần thúc đẩy nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài, gián tiếp góp phần nâng cao chất lượng và tên tuổi của các dự án bất động sản.
Theo ông, đâu là giải pháp để kích hoạt thị trường bất động sản sôi động trở lại?
Các chuyên gia cho rằng, điều tất yếu lúc này là nguồn cung phải tăng.
Ông Đỗ Duy Thanh: Điều tất yếu lúc này là nguồn cung phải tăng lên. Điều này phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Quan trọng nhất là chính sách và luật pháp. Nếu thủ tục pháp lý được đẩy nhanh và tháo gỡ được những nút thắt về thủ tục, giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ dự án thì sẽ có nguồn cung dồi dào cho thị trường.
Ngoài ra, để phù hợp với điều kiện tài chính của đại đa số người mua BĐS, nên đẩy mạnh các dự án tầm trung, nhà ở xã hội. Để làm được điều đó, cần có nhiều ưu đãi hơn nữa cho các doanh nghiệp phát triển loại hình dự án này.
Bên cạnh đó, yếu tố vốn cũng đặc biệt quan trọng. Không chỉ tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp đang bị quản lý chặt mà ngay cả người muốn vay tiền mua nhà cũng gặp khó hơn. Do đó, nếu nguồn vốn tiếp tục bị ách tắc thì thị trường bất động sản vẫn sẽ bị ảnh hưởng. Để đảm bảo thị trường sôi động, cung cầu luôn cần cân bằng, từ đó giá bất động sản sẽ trở nên ổn định và tốt hơn do tạo ra sự cạnh tranh trên thị trường.
Xin ông đưa ra dự báo về thị trường bất động sản trong thời gian tới? Phân khúc nào sẽ đảo chiều giữa thị trường trầm lắng?
Ông Đỗ Duy Thanh: Mỗi phân khúc trên thị trường đều có những đặc điểm khác nhau. So với các giao dịch mua nhà, biệt thự hay căn hộ gần đây, phân khúc bất động sản du lịch / nghỉ dưỡng hay bất động sản công nghiệp vẫn đang hoạt động khá tốt.
Chẳng hạn, phân khúc bất động sản du lịch / nghỉ dưỡng đang phục hồi rất mạnh. Việc mở đường bay, vắc xin hộ chiếu du lịch … đã giúp các bất động sản ở phân khúc này đón lượng khách lớn. Hay như bất động sản công nghiệp, sau khi mở đường bay, hoạt động và dòng vốn FDI vào Việt Nam không ngừng gia tăng, không những vậy, bất động sản công nghiệp cũng đang có làn sóng dịch chuyển từ Nam ra Bắc và một số tỉnh miền Trung.
Cảm ơn bạn đã chia sẻ!
https://cafef.vn/chuyen-gia-savills-noi-gi-ve-nguy-co-xuat-hien-bong-bong-bat-dong-san-nhu-10-nam-truoc-20220802085347998.chn