Địa Ốc Thời Báo
  • Tin tức
    • Tin dự án
    • Thị trường địa ốc
    • Kinh doanh
    • Chính sách – Quy hoạch
    • Bất động sản thế giới
    • Hoạt động doanh nghiệp
    • Tài chính – Chứng khoán
    • Sự kiện
    • Xây dựng – Hạ Tầng
  • Dự án
    • Biệt thự
    • Căn hộ chung cư
    • Cao ốc văn phòng
    • Đất chia lô – Đất nền
    • Khu căn hộ cao cấp
    • Khu công nghiệp
    • Khu cư dân – Đô thị mới
    • Khu du lịch nghỉ dưỡng
    • Khu phức hợp – Thương mại
  • Xu hướng
    • Không gian sống
    • Nội thất
    • Ngoại thất
    • Khám phá – Trải nghiệm
    • Nhà đẹp
    • Nhà của SAO
    • Phong thuỷ
  • Nhà đất
    • Bán nhà đất
    • Cho thuê
  • Kiến thức
    • Kiến thức bất động sản
    • Báo cáo phân tích
    • Cộng đồng môi giới
No Result
View All Result
Địa Ốc Thời Báo
  • Tin tức
    • Tin dự án
    • Thị trường địa ốc
    • Kinh doanh
    • Chính sách – Quy hoạch
    • Bất động sản thế giới
    • Hoạt động doanh nghiệp
    • Tài chính – Chứng khoán
    • Sự kiện
    • Xây dựng – Hạ Tầng
  • Dự án
    • Biệt thự
    • Căn hộ chung cư
    • Cao ốc văn phòng
    • Đất chia lô – Đất nền
    • Khu căn hộ cao cấp
    • Khu công nghiệp
    • Khu cư dân – Đô thị mới
    • Khu du lịch nghỉ dưỡng
    • Khu phức hợp – Thương mại
  • Xu hướng
    • Không gian sống
    • Nội thất
    • Ngoại thất
    • Khám phá – Trải nghiệm
    • Nhà đẹp
    • Nhà của SAO
    • Phong thuỷ
  • Nhà đất
    • Bán nhà đất
    • Cho thuê
  • Kiến thức
    • Kiến thức bất động sản
    • Báo cáo phân tích
    • Cộng đồng môi giới
No Result
View All Result
Địa Ốc Thời Báo
No Result
View All Result
Trang Chủ Kiến thức Kiến thức bất động sản

5 bước thẩm định khi mua căn hộ có giá kỷ lục

Khi xuất hiện chung cư lập mặt bằng giá kỷ lục, khách hàng nên kiểm tra giá thành, thương hiệu, độ nóng khu vực… để xác định giá trị.

Trong Kiến thức bất động sản
Share on FacebookShare on TwitterShare on Linkedin

Vài tuần qua, 2 dự án căn hộ cao cấp tại quận 9, Thủ Đức (thuộc TP Thủ Đức) đua nhau thiết lập mặt bằng giá mới – mức chưa từng có từ trước đến nay với 60-93 triệu đồng mỗi m2. Diễn biến này đang đẩy thị trường nhà ở tại TP Thủ Đức bước vào giai đoạn xác lập mức giá kỷ lục trong khu vực, khiến người mua, nhà đầu tư đứng trước nhiều băn khoăn trong việc định vị đâu là giá hợp lý để mua vào.

Trao đổi với VnExpress, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho biết, dù mua căn hộ với bất cứ mục đích nào (đầu tư, khai thác cho thuê hay để ở), khách hàng có thể tự tiến hành 5 bước thẩm định trước khi xuống tiền chọn mặt gửi vàng.

Bước 1: Xác định giá thành cơ bản.

Tincùng chủ đề

Mua nhà xây sẵn tưởng trúng món hời ai ngờ sai lầm đốt túi

Giá nhà cao gấp 28 lần thu nhập, người trẻ càng xa rời giấc mơ mua nhà

Người Việt đua sở hữu nhà từ 30 tuổi

Đáp án của bài toán này có nhiều bước phức tạp nhưng rút ngắn lại là lấy giá đất cộng giá xây dựng để tìm ra tổng chi phí dự án. Sau đó lấy tổng chi phí này chia cho diện tích sàn thương phẩm sẽ ra giá thành.

Trên thực tế, giá đất hiện nay không phải là bài toán dễ xác định. Khái niệm này bao gồm giá của vị trí khu đất đắc địa đến đâu, sau đó được tính trên cơ sở so sánh với giá đất xung quanh khu vực. Tùy vào chất lượng của dự án, dùng giá đất so sánh trong khu vực nhân thêm hệ số 1,2-1,6 là hợp lý.

Giá thành xây dựng là tổng của hàng loạt các chi phí vật tư, nhân công, giám sát xây dựng… Ngoài ra giá thành xây dựng còn phụ thuộc vào chiều cao của dự án chung cư. Hiện nay, giá thành xây dựng bình quân tại khu vực TP HCM dao động 9-15 triệu đồng mỗi m2.

Người mua căn hộ tại quận 9, Thủ Đức nếu băn khoăn về mức giá kỷ lục của dự án, có thể tận dụng các kênh định giá online không tính phí để xác định giá đất, sau đó căn cứ vào quy mô dự án được công bố để tìm ra giá thành sản phẩm theo công thức trên.

Bất động sản khu Đông - Thành phố Thủ Đức tương lai. Ảnh: Như Quỳnh.
Bất động sản khu Đông – Thành phố Thủ Đức tương lai. Ảnh: Như Quỳnh.

Bước 2: Tìm ra giá trị thương hiệu.

Đây là một khái niệm chưa phổ biến tại Việt Nam nhưng trong một thập kỷ qua, rất nhiều thương hiệu bất động sản uy tín trong nước đã gia nhập thị trường và phát triển mạnh mẽ cùng với các thương hiệu quốc tế.

Người mua chung cư có thể căn cứ vào thông tin cơ bản của doanh nghiệp, thị phần họ đang nắm giữ để xác định một cách tương đối uy tín chủ đầu tư. Công thức để tìm ra giá trị thương hiệu của dự án đang thiết lập mặt bằng giá kỷ lục là lấy giá thành nhân cho hệ số 1-1,2 tuỳ theo uy tín chủ đầu tư. Thông thường, nếu là chủ đầu tư uy tín, chuyên phát triển các dự án cao cấp, có thể nhân với hệ số 1,2.

Bước 3: Đo độ nóng khu vực dự án tọa lạc.

Hai dự án căn hộ đang thiết lập mặt bằng giá mới tọa lạc tại quận 9, Thủ Đức, thuộc Thành Thủ Đức. Ông Quang nhận xét, việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông qua nghị quyết thành lập Thành phố Thủ Đức thuộc TP HCM có hiệu lực thi hành từ 1/1/2021 là một cú hích tâm lý khiến cho khu vực này tăng độ nóng.

Thành phố Thủ Đức được thành lập trên cơ sở nhập toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của quận 2, 9 và Thủ Đức và trong thời gian tới, nơi đây hứa hẹn trở thành tâm điểm đầu tư hạ tầng để kết nối giao thông cũng như nhiều tiện ích cho thành phố phía Đông. Công thức để đưa độ nóng của khu vực vào giá trị bất động sản là lấy giá thành căn hộ nhân với hệ số 1-1,2.

Bước 4: Ước tính lợi nhuận kỳ vọng của tài sản.

Giới đầu tư bất động sản trước khi cân nhắc rót tiền vào kênh đầu tư nào đều đưa ra biên lợi nhuận kỳ vọng. Khách hàng có thể đánh giá về chất lượng của dự án, tiềm năng tăng trưởng trong tương lai để xác định mức lợi nhuận mong đợi của suất đầu tư. Đối với thị trường nhà chung cư cao cấp, lợi nhuận kỳ vọng trung bình trước đây là 1,2, hiện nay là 1,4 trên tổng vốn đầu tư.

Tuy nhiên, một thực tế đang diễn ra trên thị trường nhà ở TP HCM là hầu như chủ đầu tư đều chào bán sản phẩm với mức giá tương lai một vài năm tới và rất hiếm có chủ đầu tư nào chấp nhận hạ thấp lợi nhuận kỳ vọng của dự án xuống mức vừa phải. Đó là lý do vì sao hiện nay người mua chung cư thường chỉ có lãi sau khi đã nhận nhà (sau 18-24 tháng xây dựng và bàn giao), ít có trường hợp vừa mua xong có thể bán kiếm lời ngay lập tức.

Bước 5: Chi phí bán hàng.

Khách mua các căn hộ đang thiết lập mặt bằng giá mới có thể nhìn vào những đơn vị phân phối sản phẩm để hình dung chủ đầu tư đã phải bỏ ra chi phí bán hàng không nhỏ để đưa được sản phẩm đến người tiêu dùng. Chi phí bán hàng năm 2020 có hệ số là 1,1. Lấy giá thành nhân với hệ số này để hình dung ra dòng tiền phải trả cho công đoạn marketing này.

Sau khi đã xác định được 5 bước trên, giá bán căn hộ sẽ được tính bằng công thức lấy tất cả kết quả nhân lại với nhau. Đây là tiến trình tính toán thông thường để tìm ra giá chung cư đang chào bán trên thị trường chưa bao gồm chi phí tài chính (các khoản vay). Nếu các dự án có tiến hành vay vốn từ ngân hàng hay các định chế tài chính khác, giá căn hộ sẽ được nhân thêm hệ số giải pháp tài chính 1,05-1,1.

Ông Quang cho biết thêm, thách thức đối với người mua khi rót tiền vào các dự án đang thiết lập mặt bằng giá kỷ lục nằm ở chỗ họ phải đối mặt với ma trận thông tin, khó xác định giá hợp lý để mua vào.

Lỗ hổng của thị trường nhà ở hiện nay là thừa môi giới chào bán hàng nhưng lại đang thiếu các đơn vị tư vấn độc lập đủ chuyên môn để đánh giá khách quan về giá bán của một dự án, giúp người dân có thông tin tham khảo đa chiều hơn. Đây là nguyên nhân khiến cho giá bán căn hộ trên thị trường hiện nay phụ thuộc nhiều vào các chiến lược quảng bá, marketing hơn là chú tâm vào phân tích dữ liệu về giá trị thật.

Tags: Mua căn hộMua nhàThẩm định căn hộThẩm định nhà

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN NGAY HÔM NAY

Hãy để các tư vấn viên của chúng tôi tư vấn ngay cho bạn!

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN

TIN LIÊN QUAN

Biệt thự đơn lập là gì? Có nên mua biệt thự đơn lập?
Kiến thức bất động sản

Biệt thự đơn lập là gì? Có nên mua biệt thự đơn lập?

Cách tính thuế đất thổ cư mới nhất 2020
Kiến thức bất động sản

Cách tính thuế đất thổ cư mới nhất 2020

Biệt thự song lập thường xây dạng hình khối
Kiến thức bất động sản

Biệt thự song lập là gì?

Hiểu sao cho đúng về Sổ đỏ và Sổ hồng?
Kiến thức bất động sản

Hiểu sao cho đúng về Sổ đỏ và Sổ hồng?

Cư dân phải làm gì khi chung cư hư hỏng, báo Ban quản lý nhiều lần vẫn không sửa?
Kiến thức bất động sản

Cư dân phải làm gì khi chung cư hư hỏng, báo Ban quản lý nhiều lần vẫn không sửa?

Chìa khóa thành công cho các giao dịch bất động sản là sự đồng cảm
Kiến thức bất động sản

Chìa khóa thành công cho các giao dịch bất động sản là sự đồng cảm

Xem thêm
NỔI BẬT
Cơ hội sở hữu căn hộ cao cấp Imperia Smart City với 950 triệu đồng

Cơ hội sở hữu căn hộ cao cấp Imperia Smart City với 950 triệu đồng

Lý do biệt thự sinh thái tại khu đô thị Dương Nội hút khách

Lý do biệt thự sinh thái tại khu đô thị Dương Nội hút khách

Bất động sản vùng ven "lên ngôi" nhờ hạ tầng quy hoạch đồng bộ

Bất động sản vùng ven "lên ngôi" nhờ hạ tầng quy hoạch đồng bộ

ĐANG HOT

  • Happy Home

    Happy Home

    1244 shares
    Share 498 Tweet 311
  • Bất động sản TPHCM: “Sốt” khắp nơi

    1016 shares
    Share 406 Tweet 254
  • Lợi thế đầu tư tại dự án căn hộ du lịch Oyster Gành Hào

    1011 shares
    Share 404 Tweet 253
  • À La Carte Halong Bay và nguồn thu không giới hạn

    1028 shares
    Share 411 Tweet 257
  • Nhà đầu tư F0 ồ ạt đổ tiền bất chấp rủi ro là nguyên nhân khiến giá BĐS tăng mạnh trong năm 2020

    1014 shares
    Share 406 Tweet 254

DỰ ÁN MỚI NHẤT

Biệt thự Onsen Quang Hanh

Onsen Quang Hanh

The Sakura

The Sakura

Căn hộ biển Wyndham Coast – Thanh Long Bay

Wyndham Coast

Hyatt Regency Ho Tram Residences

Hyatt Regency Ho Tram Residences

Oyster Gành Hào

Oyster Gành Hào

Dream Home Riverside

Dream Home Riverside

TIN MỚI NHẤT

Grandeur Palace - Giảng Võ chú trọng sự riêng tư

Grandeur Palace – Giảng Võ chú trọng sự riêng tư

Tỷ lệ trống của văn phòng cho thuê tăng cao

Đô thị cao cấp giàu tiềm năng phát triển tại Phú Quốc

Lợi thế đầu tư tại dự án căn hộ du lịch Oyster Gành Hào

Thiết kế xanh trong căn hộ Phú Thịnh Green Park

“Cuộc đua tuyển người” của doanh nghiệp môi giới bất động sản

DMCA.com Protection Status
Địa Ốc Thời Báo

© 2020 Địa ốc thời báoOtaku Anime Manga batdongsans tin nóng chuyển nhượng nhà Agency quảng cáo game news network

Chuyên trang tổng hợp thông tin nóng về thị trường bất động sản, địa ốc, nhà đất... trong cả nước. Bảng giá nhà đất, báo cáo thị trường nhà đất.

  • Dự án
  • Bán nhà đất
  • Bất động sản thế giới
  • Thị trường địa ốc
  • Tin dự án

Quảng cáo: ads.hongha@gmail.com

No Result
View All Result
  • Tin dự án
  • Thị trường địa ốc
  • Bất động sản thế giới
  • Dự án
  • Kinh doanh
  • Tài chính – Chứng khoán
  • Xây dựng – Hạ Tầng
  • Biệt thự
  • Căn hộ chung cư
  • Cao ốc văn phòng
  • Đất chia lô – Đất nền
  • Khu căn hộ cao cấp
  • Khu công nghiệp
  • Khu cư dân – Đô thị mới
  • Khu du lịch nghỉ dưỡng
  • Khu phức hợp – Thương mại
  • Kiến thức
  • Báo cáo phân tích
  • Kiến thức bất động sản
  • Nhà đất
  • Bán nhà đất
  • Cho thuê
  • Cộng đồng môi giới
  • Tin tức
  • Chính sách – Quy hoạch
  • Hoạt động doanh nghiệp
  • Sự kiện
  • Xu hướng
  • Khám phá – Trải nghiệm
  • Không gian sống
  • Ngoại thất
  • Nhà của SAO
  • Nhà đẹp
  • Nội thất
  • Phong thuỷ

© 2020 Địa ốc thời báoOtaku Anime Manga batdongsans tin nóng chuyển nhượng nhà Agency quảng cáo game news network

ĐĂNG KÝ TƯ VẤN