Ông Vũ Cường Quyết, Tổng Giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc (Đất Xanh Miền Bắc) cho biết, mặc dù thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại trong năm qua (kể từ tháng 6/2022) Tuy nhiên, giá nhiều phân khúc bất động sản vẫn chưa hạ nhiệt mà vẫn tăng đều qua các quý, đặc biệt là phân khúc căn hộ hướng đến nhu cầu nhà ở thực.
Giá căn hộ ở Hà Nội tăng 5 – 15%
Trong một năm qua, phân khúc căn hộ tại Hà Nội ghi nhận mức tăng giá chóng mặt, từ 5 – 15% tùy khu vực và từng dự án. Hiện nay, giá căn hộ chung cư Hà Nội đang giữ mức giá rất tốt.
“Các sản phẩm hướng tới nhu cầu nhà ở thực sẽ không giảm giá so với trước tháng 6/2022. Đặc biệt, phân khúc có nhu cầu nhà ở thực như căn hộ không ghi nhận mức giảm giá, thậm chí còn tăng đều đặn”, ông Vũ Cường Quyết cho biết. .
Do nguồn cung khan hiếm nên giá nhà khó giảm.
Lý giải về điều này, ông Quyết cho rằng, phân khúc nhắm đến nhu cầu tiêu dùng sẽ khó giảm giá vì nhu cầu luôn rất lớn. Hơn nữa, việc giá căn hộ tăng mạnh trong những năm gần đây thực chất là do một quá trình dài trước đó, giá căn hộ không hề tăng nên những năm gần đây lại tăng lên khiến biên độ tăng khá lớn.
Cũng theo ông Quyết, thời gian gần đây giá chỉ giảm ở những sản phẩm có xu hướng đầu tư, đầu cơ. Thực tế trước đây, giá sản phẩm đầu tư bị đẩy lên quá cao là do nhà đầu tư tại Việt Nam có xu hướng đầu tư theo xu hướng. Khi thấy một nhà đầu tư thu được lợi nhuận lớn từ bất động sản sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư khác tham gia vào thị trường này.
Phân khúc có nhu cầu nhà ở thực như căn hộ không ghi nhận mức giảm giá, thậm chí còn tăng đều đặn…
“Tôi xin nhấn mạnh, sản phẩm giảm giá mạnh, cắt lỗ chủ yếu là đầu tư, đầu cơ, lướt sóng bất động sản. Đặc biệt, trong số các sản phẩm đầu tư vẫn có những sản phẩm chưa hoàn toàn hợp pháp. Và vài năm gần đây, những sản phẩm chưa có tư cách pháp nhân này lại được nhà đầu tư nhiều đơn vị sử dụng để huy động vốn”, ông Quyết nói.
Nguồn cung nhà ở giảm mạnh trong những năm gần đây.
Vì vậy, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang “bão”, sản phẩm này bị ảnh hưởng nặng nề nhất. Do chưa có tư cách pháp nhân nên việc chuyển nhượng, mua bán gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, các sản phẩm ở phân khúc này đã giảm giá mạnh từ 40 – 60%. Còn đối với phân khúc có nhu cầu thực, giá không giảm, thậm chí còn tăng giá.
Tiến sĩ Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng TNHH MTV chỉ ra 3 nguyên nhân chính khiến giá nhà không giảm. Đầu tiên, Tiến sĩ Lực nhấn mạnh, nguồn cung đang thiếu hụt, trong khi mối quan hệ giữa cung cầu quyết định giá cả.
“Nhu cầu thực tế vẫn có trong khi nguồn cung lại thiếu, tất nhiên giá phải tăng. Điều này cũng khác với những khó khăn của thị trường bất động sản 10 năm trước. Khi đó, chúng tôi có nguồn cung dư thừa”, ông Lực giải thích.
Nguyên nhân thứ hai, TS động lực là do bản thân nhà đầu tư và doanh nghiệp trước đây phải bỏ ra rất nhiều chi phí giao dịch. Bây giờ họ cho rằng nếu giảm giá thì sẽ bị lỗ nên không cần thiết phải chấp nhận lỗ lúc này dẫn đến quyết định chờ đợi.
“Thứ ba, có lẽ họ cũng kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục vào một thời điểm nào đó trong thời gian tới nên tất nhiên họ sẽ tiếp tục chờ đợi”, chuyên gia này nói.
Giá nhà tăng khó hạ.
Trong khi đó, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận cho thuê thương mại Savills, cho biết chi phí đấu giá đất, chi phí đầu vào tăng và chi phí vốn cũng tăng do thủ tục tố tụng kéo dài trong thời gian gần đây. khiến doanh nghiệp không thể cơ cấu lại giá bán.
Theo bà, thời gian từ khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi được cấp giấy phép xây dựng có thể phải mất từ hai đến ba năm.
Như vậy, vốn vẫn được đổ vào dự án trong thời gian đó nhưng chủ đầu tư không có nguồn thu nên chỉ còn một kênh duy nhất để thu hồi chi phí là tăng giá bán.
Điều này khiến giá bán căn hộ, nhà phố tăng cao và dẫn đến tình trạng có dự án bán rất chậm nhưng chưa có dấu hiệu giảm giá.
Giá nhà ở Hà Nội tăng mạnh trong những năm gần đây.
“Một khi dự án nhà ở được bán đi, nhà đầu tư sẽ không còn gì. Vậy tại sao phải giảm giá khi đây là nguồn doanh thu cuối cùng cho một dự án thực hiện? Nếu không bán được, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng giữ hàng chờ thị trường hồi phục chứ không giảm giá”, bà Minh nhận xét.
Chuyên gia phân tích nguyên nhân khiến giá bất động sản khó giảm
Lý giải về việc giá nhà tăng cao, ông Nguyễn Văn Định – Chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng giá bán căn hộ sẽ tiếp tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. cao cấp, đặc biệt là ở phân khúc bình dân, tầm trung và ở các dự án đã xếp cuối danh sách sản phẩm.
Chuyên gia này cũng nhấn mạnh, nguồn cung ngày càng khan hiếm trong khi chi phí tạo quỹ đất, chi phí nguyên vật liệu, chi phí tiếp cận tài chính ngày càng tăng… Vì vậy, các dự án bất động sản khó giảm giá, buộc phải giảm giá. duy trì giá bán cao.
“Việc tăng giá có thể dừng lại khi các rào cản về thủ tục, pháp lý, vốn được tháo gỡ, thúc đẩy nguồn cung thị trường”, ông Định nhấn mạnh.
Phân tích nguyên nhân khiến giá bất động sản không giảm, ông Đào Phúc Tường, Giám đốc Quỹ đầu tư Vietnam Alpha Fund, cũng cho rằng có 3 “lý do tế nhị” khiến doanh nghiệp bất động sản không giảm giá bất động sản để tăng nguồn lực. Thu và thanh toán các khoản nợ đến hạn.
Thứ nhất, hầu hết các nhà phát triển bất động sản ở Việt Nam đều có “nhà đầu tư nội bộ”. Đây là những nhà đầu tư mua bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư, tạm gọi là nhà đầu tư F0. Khi giá giảm, những nhà đầu tư này là những khách hàng đầu tiên bị ảnh hưởng lợi nhuận, khiến nhà đầu tư phải cân nhắc.
Một “điểm nhạy cảm” khác liên quan đến tài sản thế chấp. 70% giá trị tài sản đảm bảo của ngân hàng là bất động sản nên việc giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty bất động sản tại ngân hàng. Khi giá trị tài sản đảm bảo giảm, ngân hàng sẽ yêu cầu doanh nghiệp bổ sung, nhưng lúc này đây là yêu cầu cực kỳ khó đáp ứng.
Cuối cùng là tính pháp lý của bất động sản. Nhiều dự án bất động sản vướng mắc pháp lý nên dù có giảm giá, doanh nghiệp vẫn không bán được hàng trong môi trường kinh doanh hiện nay.
“Đó là 3 nhóm nguyên nhân chính liên quan đến quyết định giảm giá bán trên thị trường sơ cấp, bên cạnh đó còn có các nguyên nhân khác như giá vốn hàng hóa tăng. Về mặt logic, khi cần dòng tiền thì phải giảm giá để tồn tại, nhưng giữa đó có những yếu tố tế nhị mà doanh nghiệp thực sự phải cân nhắc trước khi quyết định giảm giá”, ông Tường nói.
Link nguồn: https://cafebiz.vn/3-ly-do-te-nhi-khien-doanh-nghiep-dia-oc-khong-giam-gia-176231218133554212.chn
