Trong báo cáo mới phát hành, nhóm phân tích của CTCP Chứng khoán BIDV (BSC) nhận định, thời kỳ “tiền rẻ” đã kết thúc, các doanh nghiệp BĐS đang trải qua giai đoạn thiếu hụt thanh khoản khi huy động vốn ít nhiều gặp vấn đề: ( 1) Việc bán hàng gặp nhiều khó khăn do tâm lý thị trường tiêu cực, sản phẩm chưa đáp ứng nhu cầu thực, cả doanh nghiệp và người mua nhà đều phụ thuộc vào vốn vay trong khi (2) tín dụng vào lĩnh vực bất động sản vẫn bị kiểm soát chặt chẽ, (3) các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu /cổ phiếu không thuận lợi, (4) lãi suất cao và (5) điểm đáo hạn trái phiếu tập trung vào 2023-2024.
“Gió nghịch mùa” khiến doanh nghiệp khó huy động vốn
Trong khi đó, doanh nghiệp BĐS khó huy động vốn từ khách hàng do niềm tin của người mua nhà giảm sút, nhu cầu ở thực chưa được đáp ứng, nhu cầu đầu tư giảm mạnh và khả năng tiếp cận vốn vay hạn chế.
Các kênh dẫn vốn khác như trái phiếu, cổ phiếu đều gặp nhiều “ngược gió”. Cụ thể, năm 2022, thị trường BĐS đón nhận thông tin từ việc “thanh lọc thị trường” và những sai phạm trong phát hành trái phiếu của các tập đoàn BĐS hàng đầu khiến việc phát hành trái phiếu cũng tương đối trầm lắng.
Năm 2022, phát hành trái phiếu doanh nghiệp BĐS đạt 50.427 tỷ đồng (giảm 79,1% so với năm 2021), trong đó quý IV/2022 chỉ đạt 280 tỷ đồng (giảm 99,7% so với cùng kỳ năm trước). ).
Theo BSC, áp lực thanh khoản là rất lớn do điểm đáo hạn trái phiếu tập trung vào năm 2023-2024. Quy mô kỳ hạn trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp BĐS năm 2023 tăng gần 80% so với năm 2022 và chiếm 49% tổng giá trị kỳ hạn toàn thị trường. Mặc dù hoạt động mua lại trái phiếu doanh nghiệp khả quan trong năm 2022 nhưng áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong 2 năm tới vẫn rất lớn, đặc biệt trong quý II/2023 và quý I/2024.
Bên cạnh đó, môi trường lãi suất cao sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến cả nhà phát triển bất động sản và người mua nhà. Lãi suất cho vay bình quân đã tăng mạnh trong nửa cuối năm 2022 từ 8%-9%/năm lên 12,5%/năm vào năm 2022 và dự báo sẽ tiếp tục duy trì mức cơ sở cao vào năm 2023 trong bối cảnh nhiều chính sách tiền tệ các nước đang thắt chặt trong cuộc chiến chống khủng hoảng lạm phát. Môi trường lãi suất tăng đặc biệt tiêu cực đối với cả khách hàng và doanh nghiệp bất động sản.
Đối với người mua nhà, với giả định (1) thời hạn vay mua nhà là 25 năm, tiền gốc được chia đều hàng tháng, (2) lãi suất đến đầu năm 2022 là 9%/năm và (3) lãi suất ở mức đến cuối năm 2022 là 12,5%/năm, BSC ước tính mức thanh toán hàng tháng có thể tăng trên 29,9%. Trong khi đó, các ngân hàng thường chỉ chấp nhận cho vay mua nhà đối với những trường hợp có tỷ lệ trả góp hàng tháng/thu nhập bình quân tháng dưới 50%. Điều này làm giảm khả năng tiếp cận vốn vay của người mua nhà.
Đối với doanh nghiệp BĐS, ngoài việc số lượng giao dịch giảm khi người mua nhà bị ảnh hưởng, chi phí lãi vay sẽ tăng khoảng 38,9% và doanh nghiệp phải áp dụng các chương trình giảm giá để kích thích lãi suất. cầu.
Giai đoạn 2023-2024 vô cùng thách thức với thị trường BĐS
Theo BSC, giai đoạn 2023-2024 là giai đoạn vô cùng thách thức đối với thị trường BĐS. Trên quan điểm, doanh nghiệp sẽ phải thực hiện tái cơ cấu toàn diện bao gồm: tái cấu trúc nợ, tái cấu trúc danh mục sản phẩm và chủ yếu chờ các nút thắt pháp lý được tháo gỡ, đặc biệt là thông qua Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi.
Phân tích kỹ hơn về tái cơ cấu nợ, BSC cho biết, việc này bao gồm thoái vốn một số dự án hoặc tìm đối tác chiến lược có nền tảng tài chính tốt và năng lực quản trị, tối ưu hóa chi phí. hoạt động (giảm nhân sự, bỏ mảng kinh doanh kém hiệu quả). Đặc biệt, Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi được kỳ vọng sẽ mang đến những giải pháp giảm áp lực đối với trái phiếu đáo hạn, bao gồm cơ cấu lại thời hạn trả nợ/hoán đổi tài sản thông qua đàm phán.
Về tái cơ cấu danh mục sản phẩm, BSC cho rằng cần đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đáp ứng nhu cầu nhà ở thực, triển khai các chương trình chiết khấu phù hợp hoặc bán tài sản ở mức dự án/cổ phần tại Việt Nam. chủ đầu tư dự án với giá hợp lý. Việc định vị sai phân khúc sản phẩm, quá tập trung vào phân khúc cao cấp và phân khúc đầu tư ảnh hưởng lớn đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
BSC cho rằng xu hướng giảm lượng bán mới sẽ tiếp tục trong thời gian tới do hầu hết các dự án hiện tại là phân khúc cao cấp chưa đáp ứng được nhu cầu thực, khả năng triển khai dự án mới của doanh nghiệp chưa đáp ứng được. Ngành gặp nhiều khó khăn, tình trạng thắt chặt tín dụng, kinh tế vĩ mô bất ổn. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để các doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, quản trị doanh nghiệp tốt gia tăng quỹ đất với chi phí hấp dẫn.
Link nguồn: https://cafef.vn/bsc-xu-huong-giam-gia-o-phan-khuc-cao-cap-se-tiep-tuc-xay-ra-20230211075433234.chn
