Xóa bỏ các rào cản pháp lý

ThS Nguyễn Văn Đính – Chuyên gia pháp lý đầu tư và bất động sản nêu rõ: Pháp luật nhà ở hiện hành đã công nhận người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở (mặc dù việc xác lập quyền sở hữu này được quản lý chặt chẽ). và có một “giới hạn”). Trong khi đó, pháp luật đất đai hiện hành không thừa nhận người nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Tổng số cá nhân nước ngoài đã mua nhà tại Việt Nam trong 5 năm qua dao động từ 14.000 đến 16.000 người

“Xung đột” luật và hậu quả

Cụ thể, khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua hình thức mua, thuê mua, tặng cho, thừa kế nhà ở thương mại trong dự án nhà ở.

Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng cho mục đích riêng của mình; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, Điều 5 Luật Đất đai 2013 không liệt kê “người nước ngoài” có quyền sử dụng đất tại Việt Nam (chỉ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng nước ngoài). người được chuyển nhượng mới có quyền này).

“Như vậy, cá nhân nước ngoài được nhận quyền sở hữu nhà ở tại dự án thông qua giao dịch nhưng không được công nhận quyền sử dụng đất. Đây là một nghịch lý, một” điểm nghẽn “của hệ thống pháp luật và đi ngược lại nguyên tắc tại Khoản 1 , Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn liền với quyền sử dụng đất ”- ông Định nêu.

Theo ông Định, nếu cá nhân nước ngoài mua nhà ở thương mại tại dự án nhà ở theo khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở do không có quyền sử dụng đất thì giao dịch mua bán nhà ở này không được đảm bảo. “gắn liền với quyền sử dụng đất” theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Và vì không có quyền sử dụng đất nên nếu chủ sở hữu bán lại căn nhà này (ví dụ cho người Việt Nam) thì giao dịch mua bán này có được “gắn liền với quyền sử dụng đất” không?

Về mặt logic, người bán (người nước ngoài) không có quyền sử dụng đất thì đương nhiên người mua cũng không có quyền sử dụng đất (vì không thể nhận quyền này từ người bán). Vô hình trung, người Việt Nam mua nhà của người nước ngoài cũng có tư cách pháp nhân như người nước ngoài (chỉ có quyền sở hữu nhà ở mà không gắn liền với quyền sử dụng đất).

Tránh “trống đánh xuôi, kèn thổi ngược”

Trong Tờ trình xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất tập trung giải quyết 8 nhóm chính sách lớn, thứ nhất là chính sách về sở hữu nhà ở, theo đó Bộ Xây dựng nêu rõ: Tiếp tục chủ trương khuyến tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo thông lệ quốc tế, thu hút đầu tư, đồng thời đảm bảo an ninh trật tự. quốc phòng ”.

Theo quy định hiện hành, người nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ trong nhà chung cư.

Góp ý vào hồ sơ Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu rõ: “Đối với người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không nhất thiết phải có quyền sử dụng đất. Việt Nam cũng cho phép một số trường hợp được sở hữu nhà ở nhưng quyền sử dụng đất thuộc về người khác, ví dụ: cha mẹ cho con cái mượn đất để xây nhà. Luật bất động sản của các nước trên thế giới cũng cho phép một người có thể sở hữu một công trình trên đất của người khác (quyền đối với bề mặt và không gian liên kết với tòa nhà) ”.

Các trường hợp sở hữu nhà trên đất thuộc quyền sử dụng của người khác thường gắn với quan hệ dân sự, giữa người với người, được hình thành trên quan hệ nhân thân, tình cảm (liên quan đến quan hệ gia đình, huyết thống). …). Do đó, trường hợp này thường không áp dụng đối với các quan hệ kinh doanh, thương mại theo cơ chế thị trường, không trở thành đòn bẩy thu hút vốn đầu tư nước ngoài và thúc đẩy thị trường bất động sản.

Theo ông Định, để đạt được mục tiêu khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho cá nhân nước ngoài mua, sở hữu nhà ở theo thông lệ quốc tế và thu hút đầu tư, cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng: công nhận. của “người nước ngoài / cá nhân nước ngoài” có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

“Cả ba luật: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được soạn thảo và xây dựng cùng lúc nên tạo cơ hội tốt để giải quyết vấn đề. vấn đề sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật ”, ông Định đề xuất.