Những băn khoăn đó là thực tế ở Việt Nam, quy định rất “ổn”, nhưng việc tính toán một bảng giá đất hợp lý không đơn giản.
Nhưng trước hết, một số đại biểu cho rằng, cần xem lại “cái gốc” của việc xác định, quyết định bảng giá đất.
“Có việc thì phải có việc, có việc thì làm, còn không thì không nên ra hội đồng để đa số phục tùng, quyết định; vì không nói thì làm”. t, không đồng ý thì không xong, còn đồng ý thì không làm được, khả năng thiệt hại là do giá đất theo thị trường rất khó xác định ”, đại biểu Lê Xuân Thân (Khánh Hòa) phát biểu tại phiên thảo luận tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 3/11 theo giờ Việt Nam. ngày hội.
Đây là dự án luật đặc biệt quan trọng, ảnh hưởng đến toàn dân, nhưng dự thảo trình Quốc hội đã khiến các đại biểu băn khoăn, nhất là xung quanh việc xác định giá đất.
Thẩm định có cần số lượng nhiều không?
Một trong những điểm mới mang tính đột phá trong lần sửa đổi này là việc bỏ khung giá đất. Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, dự thảo cũng quy định cụ thể các nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị thị trường, bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan; Bảng giá đất được lập hàng năm. Đối với khu vực đã có bản đồ địa chính dạng số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất được xây dựng theo vùng giá trị, tiêu chuẩn thửa đất.
Nhưng, theo quy định của dự thảo, đại biểu vẫn còn nhiều băn khoăn.
Điều 166 về thành lập, thành phần Hội đồng thẩm định giá quy định thành phần này gồm có Giám đốc Sở Tài chính – Chủ tịch, và các thành phần khác như đại diện các ngành tài nguyên và môi trường, công thương, tư pháp, khu vực công. An ninh, Thanh tra, Chi cục thuế, UBND huyện, HĐND, Mặt trận …
Đại biểu Lê Xuân Thân cho rằng cần đánh giá lại các thành viên tham gia hội đồng này, vì “đa số thành viên, rồi có sự tham gia của đại diện các cơ quan pháp luật thì mới yên tâm là sẽ có vướng mắc trong cuộc. Tương lai. Những người đại diện này có sẵn sàng không? Không đủ để một số lượng lớn các thành viên làm công việc nếu họ không có chuyên môn hoặc nghiệp vụ, “ông Thân nói.
Đại biểu Thân cũng dẫn chứng việc tỉnh Khánh Hòa hiện đang chuẩn bị xét xử một vụ án liên quan đến đất đai mà các thành viên Hội đồng thẩm định không có chuyên môn, chức năng về định giá nhưng lại do họ ký. trong phiếu thẩm định “có”, nên trở thành đối tượng giúp sức và gây thiệt hại cho Nhà nước.
Chưa kể, Hội đồng thẩm định này lại thẩm định giá đất của đơn vị tư vấn định giá đất cho UBND nên phải hơn đơn vị tư vấn thẩm định.
“Có việc thì phải có việc, có việc thì làm, còn không thì không nên ra hội đồng để đa số phục tùng, quyết định; vì không nói thì làm”. t, không đồng ý thì không xong, còn đồng ý thì không làm, tiềm ẩn nguy cơ thiệt hại vì rất khó xác định giá đất theo thị trường ”, ông Th. Ông Thân bày tỏ quan điểm và cho rằng cần sửa đổi căn bản Điều 166, theo hướng chỉ sử dụng người có chuyên môn, nghiệp vụ thẩm định. giá thành thành phần Hội đồng thẩm định giá đất.
Đại biểu Hoàng Đức Thắng (Quảng Trị) cũng đồng tình, thành viên Hội đồng thẩm định giá không nên đông về số lượng mà phải chắt lọc về chất lượng. “Nhiều người tham gia là không cần thiết, cần giảm số lượng đại diện cơ quan nhà nước tham gia hội đồng không có chuyên môn”, ông Thắng nêu ý kiến.
Cần một sự “co giãn” với bảng giá đất?
Về quy định bảng giá đất được xây dựng hàng năm, công khai, áp dụng từ ngày 1-1 của năm, ông Thắng cho rằng do giá cả thường xuyên biến động nên việc áp dụng theo bảng giá quanh năm là có ý nghĩa. . cứng nhắc không đúng với thực tế; Nó cũng mâu thuẫn với quy định “giá đất phải theo thị trường, không thể theo năm mà biến động liên tục”.
Mặt khác, Hội đồng xét duyệt giá đất hàng ngày cũng gặp khó khăn. Do đó, ông Thắng cho rằng, dự luật cần thiết kế cơ chế, như hệ số co giãn, tỷ lệ nhất định … khi giá đất có biến động thì bảng giá đất phải điều chỉnh như thế nào để phản ánh đúng giá? giá trị thị trường thực của đất. Hoặc phải có một cơ quan thay mặt Hội đồng, được trao quyền xử lý việc này.
Cũng quan tâm đến việc xây dựng bảng giá đất, đại biểu Trần Chí Cường (Đà Nẵng) cho rằng, dự luật quy định phải xây dựng bảng giá đất hàng năm và công khai từ ngày 1-1 tại địa phương là “không phù hợp”. với thực tế, gây khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện của địa phương ”.
Bởi lẽ, để thực hiện được một bảng giá đất cần rất nhiều thủ tục, từ lập hồ sơ dự án, đấu thầu, thuê tư vấn, qua các bước thẩm định giá rồi trình HĐND thẩm định, chuyển UBND ban hành. Nếu quy trình này “năm nào cũng vậy thì rất khó làm và không điều chỉnh kịp thời với thị trường khi tính giá”.
Đại biểu Đà Nẵng đề nghị, việc xây dựng bảng giá đất nên thực hiện theo chu kỳ 3 năm, hoặc 5 năm như trước đây. Tùy theo tình hình cụ thể, địa phương có thể quy định biên độ điều chỉnh giá đất không quá 20%; Thời gian điều chỉnh có thể là 180 ngày. Điều này phù hợp hơn với việc điều chỉnh cục bộ, tránh lãng phí không cần thiết và tạo áp lực cho cơ quan quản lý địa phương.
“Nếu địa phương không công bố đúng thời hạn bảng giá đất vào ngày 1/1 là sai quy định, còn nếu không đáp ứng yêu cầu thì có thể dẫn đến thất thoát, nhất là khi giá đất thị trường liên tục biến động”, ông Cường lo lắng.
Giá thị trường là gì?
Bên cạnh vấn đề trên, nhiều ý kiến cũng lo ngại về quy định giá đất phải phù hợp với thị trường.
Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho rằng, trong thực tế có nhiều vướng mắc về định giá đất, thế nào là giá thị trường, ai có khả năng xác định giá đó là thị trường,… Dự thảo nghe rất hay nhưng thực tế không phải vậy. dễ dàng thiết kế phương pháp xác định giá thị trường hoặc giá thị trường.
Bí thư Tỉnh ủy Thái Bình Ngô Đông Hải thừa nhận, giá đất thị trường, đấu giá quyền sử dụng đất … cũng có hai mặt. Bởi hiện nay, ngoài việc xác định giá rất khó thì chính việc đấu giá cũng là tác nhân đẩy giá đất lên cao, tạo ra bong bóng bất động sản. Khi đó dự án sau cao hơn dự án trước nên khó xác định giá đất. Không ai dám xác định giá đất thấp hơn giá đấu thành công, cứ như vậy giá đất cứ tăng dần lên.
Hiện nay, tại Thái Bình, nhiều dự án đấu giá đất chưa được vào cuộc vì giá khởi điểm rất cao, không thể hạ giá dù thị trường bất động sản đi xuống, ông Hải nêu quan điểm.
“Cơ chế định giá có thể được vận hành trơn tru”
Trả lời băn khoăn của đại biểu, Bộ trưởng Trần Hồng Hà khẳng định, các phương pháp tính giá đất trong dự thảo Luật được đúc kết từ kinh nghiệm quốc tế với các tiêu chí khá rõ ràng.
Nhưng Bộ trưởng cũng thừa nhận khó khăn là ở Việt Nam, giá giao dịch thực tế chưa phù hợp với giá quy định của Nhà nước.
“Phương pháp mới nhất, sát thực nhất là định giá theo diện tích giá trị, nhưng chỉ thực hiện được khi có bản đồ địa chính số và việc thu thập thông tin phải thực hiện rất tốt, phản ánh đúng thực tế giao dịch của người dân”, ông Hà nói.
Nhưng theo Bộ trưởng, trong 5 năm tới, cơ chế này mới có thể vận hành trơn tru.
Bộ trưởng cũng nhấn mạnh, điều quan trọng nhất là giá đất không được chủ quan và mọi phương pháp phải là phương pháp thống kê, toán học; độc lập với các thẩm định viên.
“Bây giờ vẫn cần hội đồng, cần cơ quan tư vấn, sau này sẽ cần nhưng tất cả việc này sẽ được thực hiện bằng phần mềm do Bộ Tài nguyên và Môi trường và các chuyên gia thẩm định giá quốc tế cung cấp. Như vậy, giá thị trường phổ thông không phải giá hợp lý của chúng tôi, giá thị trường là tổng hệ thống mà chúng tôi thu thập được trên các thửa đất tiêu chuẩn và trong các khu định giá mà chúng tôi xem xét.
Có thể không cần 1 triệu lô đất tiêu chuẩn nhưng có thể cần đến khoảng 300.000, hoàn toàn có thể chuyển đổi được và thông qua các phương pháp thống kê, chúng tôi sẽ tìm ra các giá trị thể hiện sự ổn định tương đối của thị trường. ”, Bộ trưởng trao đổi với các đại biểu Quốc hội.
Link nguồn: https://cafef.vn/viet-nam-can-mot-he-so-co-gian-voi-bang-gia-dat-20221104140334591.chn
