Nguồn cung vốn đã khan hiếm sẽ càng tắc nghẽn hơn
Việc bỏ khung giá đất sau 30 năm áp dụng – một quy định trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra đang là vấn đề nóng tại Quốc hội.
Tác động tích cực đầu tiên của việc bỏ khung giá đất là giá đất sẽ bám sát mặt bằng giá thực tế, tạo cơ sở tính thuế đầy đủ, tránh thất thu thuế cho Nhà nước, đồng thời xóa bỏ dần cơ chế “ “2 giá” gây khó khăn trong công tác quản lý, thực hiện các dự án có sử dụng đất.
Ngoài ra, việc bỏ khung giá đất và giao UBND tỉnh ban hành bảng giá đất và công bố hàng năm, có điều chỉnh theo biến động thị trường được kỳ vọng sẽ đảm bảo quyền lợi của người bị thu hồi đất. hạn chế tối đa vi phạm trong lĩnh vực đất đai, giảm khiếu kiện khi thu hồi đất.
Mặc dù việc bỏ khung giá đất nền mang lại những điểm tích cực nhưng nhiều chuyên gia lo ngại nếu áp dụng mà không tính toán kỹ lưỡng sẽ có “lợi bất cập hại” cho cả thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung. Rõ ràng nhất là sự trầm trọng của các nút thắt nguồn cung.
Nguyên nhân là do khi chuyển giá đất theo khung giá xác định trước sang khung giá thị trường phải mất nhiều thời gian nghiên cứu, tính toán, thống nhất mới đưa ra được bảng giá hợp lý. Chưa kể, khi bỏ khung giá, các địa phương còn phải chờ hướng dẫn cụ thể của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng để tránh sai sót khi xác định giá đất. theo thị trường.
Thứ hai là khả năng vẫn xảy ra khiếu kiện, bởi việc xác định thế nào là “giá thị trường” sẽ rất khác trước mắt mỗi người dân và chính quyền địa phương, tiềm ẩn nguy cơ gây tranh cãi, khiếu kiện không kém việc áp dụng pháp luật. sử dụng khung giá đất hiện hành.
Trao đổi thêm về vấn đề này, chia sẻ với truyền thông TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng có nguy cơ dẫn đến tình trạng “mạnh ai nấy làm”. Ví dụ, Tp. Hồ Chí Minh, giá đền bù đất nông nghiệp quận 2 từ 2-5 triệu đồng / m2, thậm chí lên đến 10 triệu đồng / m2. Nếu các tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương không theo được mức giá đó sẽ dẫn đến chênh lệch, khiến người dân so sánh, bức xúc.
Tất cả các yếu tố trên đều trở thành nút thắt cho việc chuyển đổi đất, cấp mới dự án, đền bù giải phóng mặt bằng … khiến tiến độ một số dự án trong vài năm tới có thể bị ảnh hưởng, thậm chí là dậm chân tại chỗ. Và tất nhiên, trong bối cảnh đó, giá bất động sản rất khó hạ nhiệt như kỳ vọng, ước mơ có nhà của người dân lại càng xa vời.
Áp lực đối với người mua cuối cùng
Một vấn đề đáng lo ngại không kém là chi phí đầu vào tăng. Tất nhiên, khi áp dụng giá đền bù thị trường, chi phí dự án sẽ đội lên rất nhiều, thậm chí khó lường trước và tất cả các chi phí phụ sẽ được cộng vào giá nhà.
“Đây là bài toán cân bằng giữa các bên trong xã hội, giúp thị trường minh bạch hơn. Việc bỏ khung giá đất có thể làm tăng giá đất tại các dự án. Nhưng trong thời gian tới, các địa phương có thể lùi thời hạn cấp phép các dự án, khu đô thị để chờ hướng dẫn rõ ràng hơn ”. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, nhận xét.
Điều đáng lo ngại là khi giá đất tăng thì chi phí xây dựng các dự án cũng phải tăng theo. Kết quả là, như PGS. PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cảnh báo, giá nhà và người mua nhà sẽ phải chịu chi phí này. Giá cao ngất ngưởng cũng khiến nhiều người dù muốn cũng không mua được nhà. Câu chuyện an sinh, ăn ở của người dân vốn đã không dễ thực hiện nay lại càng khó trở thành hiện thực.
Rộng hơn, theo các chuyên gia, không chỉ bất động sản nhà ở, chi phí hạ tầng tăng cao còn ảnh hưởng đến bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất, các dự án dịch vụ, thương mại… Nhà nước sẽ gặp bài toán khó. , việc bỏ ra một khoản kinh phí rất lớn để hỗ trợ đất sản xuất kinh doanh là có thể chấp nhận được. Với nguồn lực hạn chế, việc cân đối khoản chi này là điều không dễ dàng. Hệ quả là cả doanh nghiệp trong và ngoài nước sẽ không dám đầu tư khi chi phí ban đầu tăng và lợi thế cạnh tranh giảm sút.
“Rủi ro lớn là dòng vốn ngoại sẽ lưỡng lự. Ngay cả các doanh nghiệp FDI đang có mặt tại Việt Nam cũng đang dần tính toán lại hướng đầu tư khi giá đất và nhân công tăng cao. một chuyên gia trong ngành tài chính bày tỏ lo lắng.
TS Lê Xuân Bá, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) cũng cho rằng ” Việc có bảng giá theo giá thị trường là tốt nhưng thực tế cần tìm cách giải quyết tận gốc vấn đề đất đai. “.
Điều đó cho thấy, thay vì bỏ khung giá đất như hiện nay, cần xem xét các giải pháp khơi thông nguồn cung. Chỉ khi nguồn cung được mở rộng, các chủ đầu tư phải tranh giành khách nhằm hạ nhiệt giá BĐS, đưa BĐS về giá trị thực, hiện thực hóa ước mơ có nhà của đông đảo người dân. .
Link nguồn: https://cafef.vn/bo-khung-gia-dat-viec-dinh-gia-dat-theo-thi-truong-co-de-dang-20221108164730685.chn
