Trong thời gian qua, thị trường bất động sản liên tục ghi nhận những đợt giảm giá, chiết khấu, chính sách ưu đãi mạnh tay từ các chủ đầu tư. Nhìn bề ngoài, đây là cơ hội chưa từng có cho người mua nhà trong bối cảnh khó khăn.
Tuy nhiên, thực tế là các dự án/sản phẩm đã được “bán ròng” từ vài năm nay nhưng thanh khoản khá yếu. Đặc biệt là các dự án bất động sản xa TP.HCM. Động thái chiết khấu “khủng” từ chủ đầu tư cho thấy nguồn hàng “ế ẩm” nhiều năm trở lại đây, khó bán.
Ghi nhận cho thấy, có một số chủ đầu tư liên tục áp dụng chính sách ưu đãi “khủng” trong thời gian dài. Điều này ám chỉ việc chủ đầu tư đang giảm giá sản phẩm. Đồng thời, chính sách áp dụng nhiều lần cho một giỏ hàng chứng tỏ thanh khoản dự án không khả quan.
Thị trường bất động sản gần đây xuất hiện một số chủ đầu tư liên tục tung “bom tấn” chính sách bán hàng. Đặc biệt, hàng loạt chính sách chiết khấu khủng và cam kết tỷ suất lợi nhuận cao được áp dụng tại các dự án căn hộ, nhà phố – biệt thự. Chẳng hạn, từ năm 2021 đến nay, Tập đoàn An Gia gần như áp dụng chính sách bán hàng cho dự án The Standard tại Tân Uyên, Bình Dương. Đây cũng là dự án từng nhiều lần xuất hiện trên thị trường cách đây nhiều năm nhưng thanh khoản khá yếu.
Ngoài chiết khấu và hỗ trợ thanh toán sau 18 tháng nhận nhà, chủ đầu tư này còn cam kết ngân hàng liên kết sẽ giải ngân cho người mua với lãi suất 5%/năm cố định trong 2 năm; cam kết cho thuê lại với thu nhập thụ động lên đến 1,6 tỷ đồng. Sau một thời gian không bán được hàng, mới đây chủ đầu tư này đã “đảo ngược” chính sách bán hàng đã đưa ra trước đó. Tuy nhiên, được biết, thanh khoản của dự án này vẫn khá chậm.
Cũng cam kết bằng chính sách cho thuê, một dự án tại Bình Chánh là Westgte cam kết cho thuê lại tới 1,8 tỷ đồng với sản phẩm shophouse từ 12-18 tháng, tương đương 50-100 triệu đồng/tháng. Đây cũng là điều “không tưởng” trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay. Đặc biệt ở thị trường cho thuê, lợi nhuận của nhà đầu tư liên tục giảm mạnh trong nhiều năm qua.
Có một số dự án BĐS nằm khá xa TP.HCM, thanh khoản khá yếu trong thời gian dài. minh họa
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam từng chia sẻ, hiện nay tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê đã giảm mạnh. Chưa kể, việc cho thuê cũng trở nên khó khăn, nhất là với những dự án BĐS quá xa TP.HCM. Hiện tại, tỷ suất cho thuê ở khoảng 2,5-4% tại TP.HCM. Mức này có thể giảm sâu hơn trong bối cảnh thị trường khó khăn.
“Cùng với biên lợi nhuận cho thuê sụt giảm, nhu cầu mua căn hộ cho thuê của cá nhân chắc chắn sẽ giảm”, ông nhấn mạnh.
Mới đây, một dự án căn hộ tại Thủ Đức, TP.HCM công bố giảm giá 40%. Đây là mức chiết khấu chưa từng có trên thị trường căn hộ TP.HCM trong thời gian qua. Tuy nhiên, khi biết đây là chiết khấu cho khách hàng thanh toán 95% giá trị căn hộ. Thanh khoản yếu, sức mua kém, thậm chí có dự án rao bán mãi không ai mua, một số chủ đầu tư liên tục tìm đường bằng chính sách “khủng”.
Theo tôi được biết, có những giỏ hàng vài chục căn hộ chủ đầu tư mở bán từ năm 2021 đến nay vẫn chưa được hút. Trong khi việc đưa ra chính sách bán hàng lặp đi lặp lại trong những năm tiếp theo cũng gây nhiều bất lợi cho các nhà đầu tư cá nhân đã đầu tư vào dự án giai đoạn đầu.
Một chuyên gia trong ngành cho rằng, nhà đầu tư cá nhân sẽ gặp khó khăn về thanh khoản ở những dự án có sức mua yếu, kéo dài nhiều năm. Chủ đầu tư liên tục đưa ra chính sách bán hàng để đẩy nguồn hàng sơ cấp, hàng của chủ đầu tư thứ cấp sẽ không cạnh tranh được. Đây cũng là thế khó cho các nhà đầu tư khi bỏ tiền vào các dự án này.
Thực tế, không khó để bắt gặp một số dự án chung cư, nhà phố, biệt thự ở các tỉnh lân cận TP.HCM nhưng không có vị trí liền kề như Thuận An, Tân Uyên, Thủ Dầu Một (Bình Dương); Đồng Xoài (Bình Phước)… sức mua dự án khá kém. Thậm chí, có dự án quy mô hàng nghìn nền đất nền, hay nhà phố nhưng mở bán 4-5 năm vẫn chưa hết hàng sơ cấp. Tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư thứ cấp giảm.
Nhiều khả năng chỉ ra hàng khi sản phẩm sơ cấp của chủ đầu tư đã bán hết. Nhưng điều này là khó trong bối cảnh thị trường bất động sản liên tục biến động trong nhiều năm qua. Đây cũng là lý do, thị trường thứ cấp xuất hiện tình trạng bán tháo, cắt lỗ BĐS của nhà đầu tư.
Chia sẻ về câu chuyện đằng sau các chính sách chiết khấu của chủ đầu tư, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D Tập đoàn DKRA cho biết, hiệu ứng của động thái này chưa thực sự tác động rõ nét đến thanh khoản thị trường. , dễ dàng nhận thấy tỷ lệ tiêu thụ của các dự án trong những tháng qua dao động phổ biến ở mức 13% – 20% trên tổng nguồn cung mở bán mới.
Ngoài ra, các khoản chiết khấu “khủng” lên tới 40% – 50% trên giá bán thường chỉ được áp dụng khi khách hàng thanh toán nhanh, trước hạn 50%, 70% thậm chí trên 90% giá trị sản phẩm. và phải sử dụng vốn tự có (không hỗ trợ từ ngân hàng), chính sách này hướng đến đối tượng khách hàng có nguồn tài chính nhàn rỗi muốn săn cho mình những BĐS vị trí đẹp giá hấp dẫn, chưa thực sự lan tỏa toàn thị trường.
Nói về mặt tiêu cực của chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc của chủ đầu tư đối với người mua nhà, ông cho rằng, về mặt tích cực, đây là công cụ giúp chủ đầu tư kích cầu thị trường. tăng hiệu quả bán hàng. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng cao, các khoản vay BĐS đến hạn trả liên tục gây áp lực cho chủ đầu tư, cũng như nhà đầu tư.
Chính việc lạm dụng đòn bẩy tài chính, vốn vay bị đẩy lên quá cao so với khả năng trả nợ của chủ đầu tư/nhà đầu tư đã mang lại những hệ lụy tiêu cực không mong muốn. Khi đó, nhà đầu tư mất khả năng thực hiện các cam kết tài chính, nhà đầu tư phải tự thực hiện việc trả lãi/nợ trong thời gian ân hạn của nhà đầu tư, điều này đã tạo ra nhiều vướng mắc cho cả nhà đầu tư và nhà đầu tư. 2 bên “mua – bán”.
Khi đó, phần lớn các nhà đầu tư không trả được nợ đều rơi vào nhóm nợ xấu, để giảm áp lực cho dòng vốn, hiện tượng “dừng lỗ” xuất hiện ồ ạt trên thị trường và tác động tiêu cực đến thị trường. . cho thị trường bất động sản hiện nay.
Link nguồn: https://cafef.vn/vi-sao-nhieu-chu-dau-tu-phia-nam-lien-tuc-ra-chinh-sach-chiet-khau-khung-188230327151948404.chn
