Những năm gần đây, thị trường bất động sản từ thành thị đến nông thôn liên tục lên cơn sốt đất, nhiều người kiếm bộn tiền từ bất động sản. Tuy nhiên, trong cơn sốt, dù chậm hơn, thiếu kinh nghiệm nhưng một số nhà đầu tư sợ mất cơ hội làm giàu nên đã sử dụng đòn bẩy tài chính quá mạnh để tham gia thị trường.
Cuối năm 2021, nhận thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang nóng và có trong tay 5 tỷ đồng, Hoàng Vương, một nhà đầu tư Hà Nội, đang rục rịch tìm đất để xuống tiền, hy vọng sinh lời. trong một thời gian ngắn.
“Tôi được giới thiệu một căn liền kề ở An Khánh (Hoài Đức), giá 12 tỷ đồng, diện tích 80m2, tương đương 150 triệu đồng / m2. Theo tôi được biết, các căn liền kề tại đây trong năm 2018 chỉ có giá khoảng 4,5 – 5,5 tỷ / căn. Thấy giá bất động sản ở đây liên tục tăng, thêm môi giới khẳng định sẽ tiếp tục tăng giá, nếu không cho thuê cũng thu về vài chục triệu đồng mỗi tháng nhưng quỹ nhà cũng rất ít nên tôi. cũng đã đánh liều vay tiền để mua. ”- ông Vương nói.
Như vậy, số tiền ông Vượng vay ngân hàng là 7 tỷ đồng, tương đương gần 60% giá trị căn hộ liền kề. Sau khi mua bán xong, đến đầu năm 2022, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục nóng lên. Theo đó, căn liền kề của anh Vương, tăng 300 triệu đồng so với lúc mới mua. Tuy nhiên, anh Vương nhận thấy, so với số vốn bỏ ra thì lãi ít nên anh chưa chốt ngay mà chờ có lãi nhiều hơn mới bán.
Mọi tính toán của người đàn ông này đổ bể khi thị trường bất động sản bất ngờ “quay đầu” hạ nhiệt. “Mấy tháng sau, tôi rao bán mãi nhưng không thấy ai hỏi mua, gửi môi giới bán với hoa hồng cao hơn bình thường nhưng cũng khó tìm được khách. Cách đây 1 tháng, tôi thấy khu này rao bán rất nhiều liền kề, giá họ đưa ra còn thấp hơn lúc tôi mua. Trong khi đó, phần lớn là tiền vay của tôi, nếu để lâu không trả lãi có khi mất nhiều hơn được ”, anh Vương nói.
Đầu tháng 9, do áp lực tài chính, thị trường chững lại nên ông Sơn quyết định bán lỗ hơn 10 tỷ đồng, tức là gần 2 tỷ đồng so với thời điểm mua vào.
“Nếu bán trước tôi còn lời vài trăm triệu đồng, nhưng sợ bán lại tăng giá lần nữa. Tôi cũng phải nói lại vì quá tham lam vay mượn nên tôi phải bán đi để trả nợ trước. Thị trường bất động sản là như vậy, để lâu tôi sợ nó lại đi xuống ”, người này nói.
Tương tự, anh Trần Khải, một nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết: “Đầu năm 2022, thị trường bất động sản nhiều nơi vẫn còn sốt. Bạn bè tôi trước đây cũng kiếm được nhiều tiền từ đất nên tôi cũng đi tìm mua đất ”.
Với tài chính khoảng 2 tỷ đồng, ban đầu Khải chỉ định mua một mảnh đất để kiếm lời. Tuy nhiên, sau khi đi xem đất, thấy thị trường nóng nên anh Quyết mua 2 lô đất ở Bắc Giang, tổng diện tích 140m2, với giá 5 tỷ đồng, trong đó ông Khải vay 3 tỷ đồng. . .
“Lúc đó tôi cứ nghĩ, thị trường lên cơn sốt, dùng đòn bẩy tài chính mua lãi sẽ nhiều hơn. Tuy nhiên, chỉ một thời gian ngắn sau thị trường bất động sản chững lại ”, ông Khải nói.
Theo anh Khải, do dự định ban đầu chỉ là lướt sóng kiếm lời nhưng hiện nay thị trường bất động sản đang đi xuống, trong khi nợ nần chồng chất nên anh lo giá sẽ tiếp tục giảm. Gần đây, thị trường bất động sản không có tín hiệu khởi sắc nên anh quyết định sang nhượng cho người khác cả 2 lô đất với giá 4 tỷ đồng. Như vậy, từ số vốn bỏ ra 2 tỷ đồng, chỉ trong vài tháng ông Khải đã mất một nửa.
“Giờ bán chấp nhận lỗ để thu hồi vốn đầu tư vào lĩnh vực khác. Đất mấy năm trước mua bán dễ nhưng giờ bán khó lắm. Tôi sử dụng đòn bẩy lớn nên áp lực tài chính lớn nên phải bán để giải tỏa ”, anh Khải nói.
Theo ông Quang Hùng, một nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, trong thời gian qua, thị trường nhiều nơi lên cơn sốt, theo đó, một số nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm tiếp tục sử dụng đòn bẩy lớn để tham gia thị trường. Bất động sản, cho đến nay đang tìm một lối thoát.
Theo nhà đầu tư này, thực tế vào thời điểm đất nền sốt, nhiều nhà đầu tư đã mua với giá cao, thậm chí cao hơn nhiều so với giá trị thực. Trong khi đó, thị trường bất động sản chững lại, dù vẫn bán được nhưng người mua thường nắm bắt tâm lý người bán muốn thoát hàng nên phải hạ giá sâu trước khi mua.
“Người mua thời điểm này dù giá rẻ hơn thị trường cũng chưa chắc thắng, vẫn tiềm ẩn rủi ro khi bất động sản hạ nhiệt. Nhưng người mua thời điểm này rất ít, phần lớn sẽ chờ tín hiệu mới từ room tín dụng và Luật Đất đai sửa đổi. Có thể, đến khi quy luật thị trường được sửa chữa thì mới ổn định trở lại ”, ông Hùng nói.
Theo ông Hùng, tại một số khu vực ngoại thành hiện nay, chủ đất cần tiền cũng phải chấp nhận giảm giá từ 10-15% so với thời điểm sốt đất mới có người mua. “Tham gia đầu tư sẽ có lúc thắng, lúc thua, dù thị trường có sôi động đến đâu nhưng nếu tham lam sử dụng đòn bẩy tài chính quá mạnh rồi vung lên đầu giá thì rất nguy hiểm. Nếu sử dụng đòn bẩy, nhà đầu tư phải cân nhắc khả năng chi trả ”, ông Hùng nói.
Theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, tình trạng cắt lỗ chủ yếu xảy ra ở nhóm đầu tư không có sẵn nguồn vốn nhưng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Thường thì dòng tiền của các nhà đầu tư này phụ thuộc vào việc bán đất kiếm lời.
“Nếu thị trường trầm lắng, việc mua bán đất nền chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng, thu nhập giảm. Trong khi lãi suất ngân hàng tăng, áp lực trả nợ lớn. Đây là lý do khiến họ buộc phải cắt lỗ sâu để thu hồi vốn,” anh Dinh cho biết.
