Theo cơ quan thuế, hợp đồng ký giữa chủ đầu tư và người nước ngoài (bên mua) là hợp đồng cho thuê nhà dài hạn (50 năm). Do đó, khi người nước ngoài chuyển nhượng hợp đồng này thì phải áp dụng thuế suất 10% đối với hoạt động cho thuê tài sản thay vì 2% đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
2% hay 10%?
Thông tin từ Chi cục Thuế Q.Thủ Đức (TP.HCM) cho biết, đang thụ lý đơn của ông H.WY (viết tắt) là người nước ngoài chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng cho thuê căn hộ dài hạn. Theo đó, ngày 24/11/2015, ông H.WY ký hợp đồng thuê căn hộ dài hạn (dùng để ở) với bên cho thuê là Công ty CP Phát triển Thành phố Xanh, thời hạn thuê kể từ ngày bàn giao nhà (20). Tháng 6 năm 2020) đến hết ngày 29 tháng 3 năm 2068, tức là 48 năm.
Hợp đồng quy định bên thuê có thể chuyển sang hình thức hợp đồng mua bán với bên cho thuê, có thể chuyển nhượng quyền thuê theo hợp đồng này cho bên thứ ba. Ngoài ra, sau khi hoàn thành thủ tục nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê, bên nhận chuyển nhượng được quyền chuyển sang hình thức ký hợp đồng mua bán với bên cho thuê.
Chi cục Thuế Q.Thủ Đức cho biết, thu nhập của ông H.WY được xác định là thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản theo quy định tại Thông tư số 40/2021 của Bộ Tài chính, áp dụng thuế suất 10%. về giá chuyển nhượng và bằng văn bản xin ý kiến cấp trên. Theo cơ quan này, về nguyên tắc, nếu xác định là tài sản cho thuê thì phải chịu thuế 10%.
Tuy nhiên, theo đại diện Chi cục Thuế TP Thủ Đức, đây là hợp đồng thuê 48 năm, giống như thuê mua, một loại hình mới mà cơ quan thuế chưa có biểu thuế. Vì vậy, từ tháng 12/2021, cơ quan này đã có văn bản đề nghị Cục Thuế TP. Sau đó, Cục Thuế TP.HCM đã có văn bản báo cáo Tổng cục Thuế vào tháng 1/2022 nhưng đến nay vẫn chưa nhận được hồi âm.
“Nếu là mua bán, cơ quan thuế sẽ thu đối với hình thức chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%, nhưng gần đây hầu hết các hợp đồng chuyển nhượng của người nước ngoài đều là hợp đồng thuê dài hạn 50 năm. Vì vậy, chúng tôi. không biết thu thập theo mẫu nào và đang xin ý kiến, tuy vẫn nhận được các loại hồ sơ này, cũng thông báo rõ ràng là phải chờ cấp trên trả lời chứ chưa thể giải quyết ngay được .. . ”, người này cho biết.
Theo người này, đối với những trường hợp bức xúc, cơ quan này sẽ xin ý kiến để chuyển xuống phường thu trước 10% giá chuyển nhượng. “Nếu Bộ Tài chính trả lời là thu 2% thì chúng tôi sẽ hoàn lại, nhưng hầu hết những người có nghĩa vụ nộp thuế đều không chịu”, vị này nói và cho biết thêm, ngoài ông H.WY còn có nhiều trường hợp khác nữa. . gặp phải các vấn đề tương tự.
Thành phố Hồ Chí Minh dẫn đầu về số lượng người nước ngoài mua nhà
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đến cuối năm 2020, cả nước có 10.081 người nước ngoài mua nhà. Riêng TP.HCM, chiếm 81% tổng lượng người nước ngoài mua nhà so với cả nước. (N.SHOW)
Những người bị ảnh hưởng
Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Trần Xoa, giám đốc Công ty luật Minh Đăng Quang, cho rằng đề xuất chính sách thuế là quyền của cơ quan thuế, nhưng khi chưa có văn bản quy phạm pháp luật thì cơ quan thuế không được dừng làm thủ tục chuyển nhượng tại thuế suất hiện hành gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người nộp thuế.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, mặc dù quy định cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở đã có từ lâu nhưng họ vẫn phải chịu nhiều ràng buộc như chỉ được sở hữu nhà ở trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu dân cư. bảo đảm quốc phòng, an ninh và Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định các lĩnh vực cụ thể cần bảo đảm an ninh, quốc phòng của từng địa phương …
Ngoài ra, người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, sở hữu nhà ở với mức tối đa không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề trên địa bàn có quy mô dân số tương đương đơn vị hành chính cấp phường thì chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, tài sản riêng. sở hữu không quá 250 căn nhà …
Do quá nhiều ràng buộc, nhiều chủ đầu tư “lách luật” ký hợp đồng thuê dài hạn 50 năm, trả tiền một lần trong trường hợp người mua là người nước ngoài. Căn cứ vào nội dung của hợp đồng, một số cục thuế gần đây cho rằng phải áp thuế suất 10% với lý do đây là hoạt động cho thuê tài sản thay vì 2% (chuyển nhượng bất động sản), khiến việc chuyển nhượng bị bị ách tắc do bên chuyển nhượng không đồng ý chịu mức thuế quá cao.
Trong khi đó, quan điểm về vấn đề này giữa các cơ quan thuế cũng khác nhau. Lãnh đạo một chi cục thuế cho biết, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, “chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản đó” nên cơ quan này vẫn áp dụng thuế suất. 2% giá chuyển nhượng.
Đang chờ phản hồi từ Tổng cục thuế
Trong báo cáo gửi Tổng cục Thuế, Cục Thuế TP.HCM cũng cho biết, tại công văn (số 922 ngày 7/2/2020) báo cáo Tổng cục Thuế, Cục Thuế TP. HCM xác định với hoạt động chuyển nhượng hợp đồng (quyền) thuê căn hộ, “cá nhân phải chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%”.
Tuy nhiên, một lãnh đạo Chi cục Thuế TP Thủ Đức cho rằng, nếu cơ quan này thu 2% nhưng sau này Tổng cục Thuế trả lời là thuế suất 10% thì ai chịu trách nhiệm vì khi đó người nước ngoài đã về ở sau khi bán nhà? quốc gia? “Chúng tôi yêu cầu tạm nộp 10% để xử lý hồ sơ. Nếu Tổng cục Thuế trả lời thuế suất là 2% thì chúng tôi sẽ hoàn nhưng người nộp thuế không đồng ý”, người này cho biết thêm.
