Căn hộ tầm trung tại TP.HCM “nhỏ giọt” nguồn cung
Khoảng 3 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ giá dưới 35 triệu đồng / m2 tại TP.HCM “mất tích” trên thị trường. Các dự án chung cư giá 40 triệu đồng / m2 cũng “đỏ mắt” tìm.
Hiện thị trường căn hộ tại TP.HCM ghi nhận mức giá 45-55 triệu đồng / m2, được cho là vừa túi tiền của người mua nhà. Dòng sản phẩm này ghi nhận thanh khoản ổn định trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động. Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu xuất hiện ở khu Tây và Nam TP.HCM, trong khi giá bất động sản căn hộ tại khu Đông khá cao. Tại khu Tây TP.HCM có dự án Akari City 8,5ha đang chào bán sản phẩm căn hộ giai đoạn tiếp theo với mức giá khoảng 45 triệu đồng / m2, ghi nhận sức mua tốt. Trước đó, cuối năm 2021, giai đoạn 1 của dự án này đã bàn giao 1.800 căn hộ và đón hàng nghìn cư dân thực sự về sinh sống.
Tại khu Nam TP.HCM, hiện có hàng loạt dự án căn hộ được tung ra thị trường với nhiều phân khúc khác nhau. Trong đó, dòng căn hộ giá 50-55 triệu đồng / m2 ghi nhận thanh khoản tốt, trong khi sức mua chậm ở các dự án có giá trên 100 triệu đồng / m2. Đơn cử, tại đường Nguyễn Hữu Thọ có dự án căn hộ Essensia thuộc khu đô thị Dragon City quy mô 65ha giá chào bán từ 55 triệu đồng / m2; Liền kề đường Nguyễn Văn Linh, căn hộ cao cấp ven sông Flora Panorama Mizuki Park 26ha cũng đang tung ra thị trường với mức giá trên dưới 50 triệu đồng / m2.
Tại thời điểm này, so với các khu vực khác, khu Nam TP.HCM đã có thêm một dự án mới trên thị trường. Tuy nhiên, nếu nhìn từ thời điểm trước năm 2019, nguồn cung mới tại đây giảm mạnh. Tại khu vực này, những dự án có vị trí không quá xa khu đô thị Phú Mỹ Hưng được người mua quan tâm. Đặc biệt, nhu cầu tìm kiếm tập trung ở các dự án có mức giá trên dưới 50 triệu đồng / m2.
Nếu như cách đây vài năm, các dự án cao cấp tại khu Nam chỉ khoảng 60 triệu đồng / m2 thì nay đã ngưỡng bình quân trên 100 triệu đồng / m2. Thậm chí, có dự án ở khu vực huyện Bình Chánh có giá lên tới 50-60 triệu đồng / m2. Các dự án có giá dưới 35 triệu đồng / m2 hầu như không xuất hiện trên thị trường này.
Theo các chuyên gia, nguồn cung căn hộ giá từ 50-55 triệu đồng / m2 tại TP.HCM có thể sẽ rất “khan hiếm” trong thời gian tới khi mặt bằng giá căn hộ được dự báo sẽ tăng trong thời gian tới.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, việc nâng giá bán các dự án mới trong thời gian gần đây và giảm nguồn cung các dự án giá trung bình trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy giá bán. thúc đẩy tăng giá không ngừng trong suốt các quý gần đây. Giá sơ cấp trung bình của toàn thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh là 2.545 USD / m2, tăng 3,4% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc hạng sang có mức tăng trưởng cao nhất so với quý trước, tăng 9% so với quý 2, chủ yếu do vị trí của các dự án nằm ở các khu vực đắc địa của TP.HCM.
“Quý III / 2022 ghi nhận 6.726 căn hộ được chào bán thành công, mặc dù tỷ lệ bán giảm 36% so với quý trước do nguồn cung mới thấp nhưng số lượng căn bán được tiếp tục vượt 2,4 lần số căn mở bán. , chứng tỏ nhu cầu căn hộ tại Tp.HCM vẫn rất nhiều dù giá bán không ngừng tăng trưởng ”, chuyên gia CBRE Việt Nam nhấn mạnh.
Giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng nhưng với tốc độ chậm hơn
Bà Dương Thùy Dung cho biết, dự kiến cuối năm nay, TP.HCM sẽ đón khoảng 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án (chiếm 65% chủ yếu ở khu Đông TP.HCM), nâng tổng nguồn cung mới. . dự kiến năm 2022 lên 20.054 chiếc. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới trong ba tháng cuối năm nay, với 66% nguồn cung mới ở phân khúc cao cấp, 31% ở phân khúc hạng sang và chỉ 3% ở các căn hộ. hộ gia đình ở tầng lớp trung lưu.
Đáng chú ý, bất chấp sự biến động của thị trường, giá chào bán được dự báo sẽ tiếp tục tăng, nhưng có thể tăng với tốc độ chậm hơn so với các quý trước. Theo CBRE, giá chào bán sơ cấp có thể tiếp tục tăng ở mức 3-4% / năm trong giai đoạn 2022-2024.
Dự báo về tương lai thị trường căn hộ TP.HCM, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cùng chung nhận định: tại các khu vực vệ tinh của TP.HCM, các dự án căn hộ đều có sức hút lớn. Người mua vì hạ tầng kết nối với khu trung tâm liên tục được nâng cấp và triển khai mới, chất lượng cao nhưng giá thấp hơn so với các dự án trong trung tâm. Trong ngắn hạn, giá phân khúc căn hộ có xu hướng tăng do các yếu tố: giá đất, chi phí xây dựng tiếp tục tăng kéo theo chi phí triển khai dự án cũng tăng theo. Đồng thời, đây là thời điểm dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung quy định về thời hạn sở hữu căn hộ chung cư chưa được thông qua nên quyền sở hữu căn hộ tại thời điểm này sẽ không bị hạn chế. sử dụng.
Giá căn hộ được dự báo sẽ tiếp tục tăng, nhưng với tốc độ chậm hơn trước. Ảnh minh họa.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhấn mạnh, sự lệch pha cung – cầu giữa các phân khúc ngày càng rõ rệt. Riêng đối với thị trường TP.HCM, tình trạng lệch pha cung – cầu giữa phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang và giá trung bình đã diễn ra từ năm 2018 và ngày càng trở nên nghiêm trọng.
Cụ thể, nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng A, căn hộ cao cấp chiếm hơn 77%. Trong khi dòng sản phẩm trung cấp ngày càng khan hiếm thì phân khúc bình dân đã không còn trên thị trường TP.HCM.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), quy luật phát triển của thị trường là một sản phẩm phải đáp ứng được nhu cầu và khả năng chi trả của khách hàng thì sản phẩm đó mới có thể mua được. khả năng tiêu thụ. Ngược lại, nếu một sản phẩm ra đời nhưng không đáp ứng được nhu cầu hoặc chỉ đáp ứng được nhu cầu của một bộ phận nhỏ khách hàng thì sản phẩm đó sẽ có tính thanh khoản kém dẫn đến tình trạng khan hiếm hàng.
Đó là lý do dù thị trường bất động sản có nhiều biến động nhưng dòng sản phẩm căn hộ bình dân vẫn ổn định, trong khi bất động sản cao cấp, hạng sang khó mua. Theo dự báo của một số chuyên gia trong ngành, nếu cơ cấu lại sản phẩm và chính sách tín dụng tiếp tục thắt chặt thì dòng sản phẩm bất động sản cao cấp và hạng sang sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp. Giá bán của phân khúc này có thể sẽ giảm trong thời gian tới.
Dự đoán về thị trường căn hộ những tháng cuối năm 2022, bà Dương Thùy Dung cho rằng nguồn cung sẽ tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn vì phần lớn nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.
Tiếp đến, mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư tổ chức (nhà đầu tư dự án). Việc khó tiếp cận vốn ngân hàng cộng với việc giá nhà liên tục tăng khiến thanh khoản của thị trường giảm đi ít nhiều. Tuy nhiên, do nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu vẫn được duy trì nên sức hấp thụ của thị trường vẫn ở mức khả quan, đặc biệt là phân khúc bất động sản tầm trung.
Link nguồn: https://cafef.vn/tuong-lai-thi-truong-can-ho-tphcm-goc-nhin-nguoi-trong-cuoc-20221107163459168.chn
